Lepší byt v osobním nebo v družstevním vlastnictví?

"Ve vlastním nebo v družstevním? Co je pro majitele výhodnější?" S těmito otázkami se běžně setkávám od potenciálních zájemců o koupi bytu. Zpravidla odpovídám, že z pohledu budoucího prodeje bytu je lepší osobní vlastnictví. V jiných ohledech však osobní vlastnictví výhodné nutně být nemusí.

Byt v osobním vlastnictví je majetkem svého vlastníka a ten jako takový s ním může svobodně nakládat. Může jej ze své vůle upravovat, pokud zásah nepotřebuje stavební povolení, pronajmout nebo zastavit bance. Právě možnost zástavy bytu bance činí osobní vlastnictví tak favorizované. Možnost hypotéky byty zpřístupňuje ke koupi většímu množství zákazníků, tedy i těm, kteří nemají celkovou hotovost, ale mají dostatečné příjmy.

Byt v družstevním vlastnictví je majetkem družstva. V případě, že si takový byt pořizujete, kupujete v podstatě jen členská práva a povinnosti v družstvu, které byt vlastní. To na první pohled vypadá nevýhodně, ale má to i své výhody. Například při prodeji se nepřevádí vlastnictví bytu, to vlastní stále družstvo, ale pouze členská práva v družstvu a proto se neplatí daň z převodu nemovitosti a neprovádí se ani zápis v katastru nemovitostí. Družstvo s převodem práv ale musí souhlasit.

Docela podrobně a srozumitelně rozepisuje jednotlivé typy vlastnictví na svých stránkách JUDr. Tomáš Philippi JakNaBydleni.cz.

Ve stručnosti uvádím výhody osobního vlastnictví shrnuté do těchto bodů:

• jste skutečným majitelem nemovitosti
• můžete s ní proto dle libosti nakládat - pronajímat, zastavit bance, prodat někomu kdo potřebuje hypotéku (díky tomu tak lze dosáhnout vyšší ceny a většího počtu zájemců o byt, kteří si mohou vzít hypotéku)
• není možné vytunelovat společenství vlastníku nevhodným hospodařením družstva

Výhody družstevního vlastnictví:

• při převodu se neplatí daň 3% z převodu nemovitosti (v budoucnu se pravděpodobně zvýší na 5%)
• při správě společného majetku (restaurace, garáže) je lepší družstvo z důvodu operativnosti
• při opravách a změnách v domě má družstvo větší pravomoci jako majitel, většinou se tak rozhodne ke prospěchu celku

Uvedu příklad výhodného družstevního vlastnictví. Představme si bytový dům, který má některé prostory vhodné ke komerčnímu pronájmu jako obchody v přízemí, volná garážová stání nebo prostor na střeše pro telekomunikace. Družstvo v tomto případě často využívá pronájmů jako zdroje financí do fondu oprav a díky tomu bývají tyto domy ve výborném technickém stavu. Členové tohoto družstva nemusí téměř platit fond oprav a náklady na bydlení bývají nízké. Společné vlastnictví těchto prostor je problematičtější, protože k mnoha úkonům vyžaduje souhlas všech jejich spoluvlastníků, což se ne vždy podaří.

Pokud v takovém družstevním domě bude potřeba udělat stavební úpravy pro nájemce obchodních prostor nebo výtah pro nájemníky ve vyšších patrech, fungující družstvo rozhodne ve prospěch všech členů a potřebné úpravy udělá. Společenství vlastníků by se takto dohodnout nemuselo jen proto, že majitel bytu nad provozovnou nechce strpět dva měsíce stavebních úprav pod jeho bytem.

Výhody a nevýhody osobního resp. družstevního vlastnictví popisuje Jana Kneschke na SvetBydleni.cz nebo článek Petra Bukače na Mesec.cz. Věci, na které si dát při koupi bytu pozor, najdete ve starším článku Jána Simkaniče zde. Problémy bytových družstev pak naleznete zde.

Je pravděpodobné, že v budoucnu bude družstevní vlastnictví zajímavé i pro část nové výstavby developerů. Jako celek může bytový dům získat úvěr, ze kterého se zaplatí výstavba. Po nových členech družstva pak nebudou vyžadovány podmínky, které požadují banky na hypotéku a pouze budou muset pravidelně splácet anuitu. Takto se k novému bydlení mohou dostat třeba i starší lidé, kteří by hypotéku kvůli věku již nedostali, nebo podnikatelé živnostníci, kterým banky půjčují za přísnějších podmínek než klasickým zaměstnancům.