Bytová krize neexistuje

Hned na úvod si dovolím konstatovat, že „bytová krize“ neexistuje. Navzdory stále omílaným tvrzením v bezpočtu článků a názorům publikovaným v tisku, na zpravodajských serverech i asociálních sítích ze strany novinářů, psavců, developerů, hypoporadců a realiťáků. Ti ve vlastním zájmu naopak „bytovou“ psychózu vyvolávají, udržují a prohlubují. Potřebují poptávku, růst cen a proto vyhrožují, že ceny nemovitostí stále porostou. Je to jako někde na bleším trhu, kde se prodejci snaží kupující zmanipulovat výkřiky „kupujte teď, za chvíli bude ještě dráže“. Bohužel, velká část lidí těmto lžím podléhá.

Problém je na straně poptávky, nikoliv nabídky. Jedná se o stejný projev šílenství jako byla „tulipánová“ horečka. V době jejího vrcholu stála jedna cibulka tulipánu stejně jako dům na náměstí. A vypovídalo to snad o potřebnosti tulipánových cibulek, přesněji o fatálnosti takového „nedostatku“? Pokud nám nestačí tento krásný historický příklad, že rozhodování lidí není čistě racionální, tak za pozornost stojí behaviorální ekonomie, který se zabývá dopady sociálních, kognitivních a emocionálních faktorů na ekonomické rozhodování jednotlivců a institucí.

Jestliže chce někdo tvrdit opak, že „bytová krize“ existuje, očekávám řádnou analýzu dokazující opak. Neexistence se nedokazuje, takže vážení, dokažte existenci bytové krize. A pozor, důkazem nejsou internetová tvrzení jednotlivců, že „chtějí byt“, ale sociologická studie obsahující tvrdá statistická data dokazující bytovou nouzi (krizi), počty lidí bydlících ve sklepích a pod mostem.

Na úvod dávám návodné otázky: „Odkud se lidé do nových hypodomů (hypobytů) stěhují? Bydleli snad na ulici pod igelitem, ve sklepech nebo přespávali pod mostem? To jsou kupci nemovitostí za 5-10 milionů korun bývalí bezdomovci, kteří se jenom umyli, učesali a převlékli?“. V televizi jsem slyšel jednoho strarostu tvrdit: „ V našem městě ubylo za deset let 10 procent obyvatel. Trpíme obrovským nedostatkem bytů“. Kde ti lidé, než odešli, bydleli? Lidí ubývá, byty se staví a přitom je bytová krize? Kdy konečně pochopíme, že toto nejde dohromady.

Faktor nesnášenlivost

Tzv. bytová krize není nic jiného než výplodem stavu mysli. Vyvěrá z touhy bydlet ve vlastní nemovitosti, pánovitě v ní rozhodovat hrajíc si na šlechtu ve stylu „můj dům, můj hrad“. Hraje zde zásadní roli vzrůstající nedůvěra a nesnášenlivost ve společnosti, kdy se lidé stále více straní druhých, izolují, třeba zelenou plachtou. V současnosti se dostávají do módy vysoké betonové ploty jako někde ve věznici, resp. koncentračních táborech. Všimněme si podobnosti tohoto „pevnostního“ řešení s obydlími v Afganistánu, Iráku...., která bylo vidět v dokumentech. Domy jsou stavěné tak, že ven jsou obrácené zdi bez oken a rodina žije ve středovém „atriu“.

Myslíte, že úbytek lidí v hospodách je způsoben covidem, nedostatkem peněz atd.? Ne, důvod je ten, že lidé nejsou zvědaví na jiné lidi. Dám příklad. Uvaříte svařák a spolu s cukrovím jej nabídnete po půlnoční mši před kostelem. Myslíte, že se někdo zastaví. Ne, všichni prchají, jako byste byli prašiví. Ve společnosti panuje netolerantnost, neochota se přizpůsobit, nepředstavitelnost bydlení v jednom domě (zdůrazňuji, v domě) s rodiči, prarodiči. Už slyším, to v žádném případě, nemožné..... Jak dokazuje růst počtu single domácností, část populace považuje za nemožné žít s partnery. To je snad jediný objektivní důvod růstu poptávky po bytech, móda žití „sigle“, kdy nesnášenlivost překonává pud žít v páru. Tím ale neříkám, že je to správné, ale je to prostě tak.

K tomuto problému vyšel v Hospodářských novinách 10.6.2024 výborný článek demografa Martina Červinky, „Singles dusí Prahu! Potřebují tisíce nových bytů ročně“. Je zde uveden klíčový údaj. Mezi roky 2011-2020 bylo v Praze postaveno cca 60 000 bytů, ale přibylo pouze 33 000 obyvatel. Mezitím došlo k absolutnímu nárustu 82 000 jednočlenných domácností (přibylo pouze 7 000 dvoučlenných domácností a ubylo 11 000 tříčlenných domácností). V Praze je podle sčítání lidu 2021 celkem 47 procent domácností jednočlenných. Z toho jasně plyne, že volání o bytové krizi je pouze kňučením ve snaze získat něco, po čem kňučeči touží a co nemá reálný základ.

Hlavní důvod nemovitostní mánie Čechů je snaha posílit svůj sociální status, a to i nevědomky, snaha vyrovnat se jiným nebo se nad jiné povýšit. Prostě kdo nemá vlastní dům, bazén a dvoreček obehnaný plotem se zelenou sítí (nebo betonem), je v očích hypolidí podřadný, neschopný, méněcenný...... I kdyby to měla být předražená „kuťa“ kdesi na poli, bazének nafukovací a dvoreček o trapné rozloze 100 metrů čtverečních, kde by se trápil i pes.

Vlastnictví nemovitosti je pro hypolidi věc statusu, sebeprezentace, sebeúcty a z toho všeho  se dovozuje velice nebezpečné „základní lidské právo“ nemovitost vlastnit, resp. získat hypotéku. Odtud je jen krůček k přesvědčení, že již koupenou nemovitost, i když hypotéku nebudu platit, mi nikdo na světě nemůže vzít. Ale o tom dále.

ČNB roztáčí hypománii

Z toho plyne i odpověď na otázku, proč developeři prodávají domy a byty tak draho. Proč? Protože mohou. Protože to lidi kupují. Kolotoč roztáčí hlavně ČNB uvolněnou měnovou politikou vůči hypopůjčkám, což má zase původ v tom, že ceny nemovitostí nevstupují do výpočtu, přesněji věštění inflace. Nemovitostní bublina se nafukuje a ČSÚ vykazuje uklidňující míru inflace (vše co je nad nulové zdražení je špatně i v systému takto ohýbaných statistik). Málo restriktivní pravidla pro poskytování hypoték dovolují vysokou poptávku, což žene do výše ceny nemovitostí a táhne sebou i ceny nájmů. Takže jsou poškozováni i lidé, kteří se nechtějí (nemohou) účastnit hypošílenství. Současně je státní rozpočet více a více zatěžován sociálními dávkami (doplatky na bydlení). Rešením spočívá v tom, omezit přístup k hypotékám přitvrzením bankovních pravidel (nižší procento pokrytí ceny nemovitosti z úvěru, vyšší podíl příjmů po odečtení spláty, omezení plateb vůči ještě stavebně neexistujícím projektům.....).

Nová výstavba a ceny nemovitostí

Stěžejní vinu ohledě růstu cen nemovitostí dává „urban legend“ o nedostatečné výstavbě (tj. nedostatečné nabídce). To je oslím můstkem spojováno s nepovedenou digitalizací stavebního řízení a údajným zablokováním stavebních úřadů (SÚ). Často se šermuje nízkým počtem vydaných stavebních povolení. Není ale slyšet o počtu podaných žádostí o stavební povolení. Jsou dvě možnosti. Buď počet žádostí o stavební povolení odpovídá poptávce a na SÚ se hromadí zásadní počet nevyřízených povolení. Nebo počet vydaných stavebních povolení odpovídá počtu podaných žádostí a celá „poptávka“ po nemovitostech je humbuk, který není podložen reálným zájmem vyjádřeným podanými žádostmi o stavební povolení.

K zamyšlení je i to, že v roce 2025 firma Centropol veřejně oznámila, že zastavuje stvba cca 1500 bytů. Podle všeho si developeři spočítali, že při současných cenách materiálů a stavebních prací naráží výsledná cena bytů a domů na strop. Sice se snaží dál bičovat herku realitního trhu k vyšším výkonům (tvrzení o nutném zdražování atd.), ale jak se zdá, aktivita v tomto segmentu stavebnictví uvadá.

Samozřejmě je to logické. Nezřízené výdaje státu činěné i pomocí obrovského dluhu, odčerpávají ze stavebního trhu pracovní síly a materiál. Jedná se o poučkové vytlačování soukromých investic investicemi státu. Na růstu nákladů na stavbu bytů a domů se z velké části tedy podílí stát.

FOMO („Fear Of Missing Out“) efekt

Svoji roli hraje také přesvědčení o vlastní investorské genialitě. To jsou ony známé zkazky, jak nájem vyjde stejně jako hypotéka, ale dům není váš. Nějak tito noví „Buffetové“ neberou v úvahu, že z nájmu lze celkem bez problému odejít, ale nemovitosti se zbavíte asi tak snadno, jako šnek svého domečku. Než vůbec pochopíte, v jakém průšvihu vězíte a rozhoupete se k prodeji, je většinou již pozdě. Berme také v úvahu pokles reálných cen. Ne, opravdu, to co vidíte v inzerátech jsou pouze sny prodávajících. Konkrétně vaše nemovitost vás bude tížit jako kámen na krku a nepůjde prodat bez citelné slevy. Na konci přepáleného investičního případu není vytoužený dům, ale dluh.

Pokud někdo očekává, že na nemovitosti koupené na hypotéku ještě vidělá, je mimo realitu úplně. Nájemní vztah není bez rizik, jen namátkou jsou to neplatiči, střídání nájemníků a tedy přerušení příjmů a náklady na přípravu k opětovnému nabízení na trhu.... Prostě život „pana domácího“ není ležení na kanapi a sledování zpráv z banky, jako se sypou peníze.

Produkty, kdy byste mohli vyklidit a předat koupenou nemovitost za zrušení hypotečního dluhu v Česku neexistují (bylo vidět ve filmu Moje krásná učitelka kde hrál Tom Hanks a Julie Roberts). I když by to bylo spravedlivé. Banka si měla ocenit nemovitost (jako zástavu) s takovou bezpečnostní rezervou, aby i po jejím vrácení a opětovném prodeji nebyla ve ztrátě.

Ano, vše na světě přebíjí chamtivost. Češi se bojí promarněné „investiční“ příležitosti. Tedy i příležitosti k vlastnímu zhodnocení majetku, ať už nově vlastněného, či spláceného. Plošně se u občanstva dostavuje mentální zkrat zvaný FOMO (z anglického „Fear Of Missing Out“). Bylo to tak v roce 2007 v USA před hypoteční krizí, kdy nemajetní si pořizovali na dluh domy s tím, že je co nevidět prodají ještě dráže.

Dnes jsme svědky téhož v Česku. Lidé, u nichž propuká tato FOMO mánie, se nechávají strhnout davem a investují v záchvatu obav, že neučiní-li tak, budou si brzy rvát vlasy na hlavě, až uvidí, že onen dav na investici pohádkově bohatne. Zvláště v Česku je k této psychóze vhodné podhoubí v podobě hluboce zakořeněné závisti. Samozřejmě, onen „dav chytráků, který je třeba dohnat“ sestává z lidí, kteří zhusta též trpí FOMO, jen se u nich dostavil o něco dříve.

Nic netrvá věčně, ani růst cen nemovitostí

Velice přínosný článek Poválečná generace vlastní v ČR přes 367 tisíc bytů a půl milionu domů. Brzy to zatřese trhem bydlení. Kde půjdou ceny dolů?, Martina Marečková, Hospodářské noviny 7.2.2025) popisuje predikci, že do deseti let dosáhne populačně silná generace lidí narozených po druhé světové válce minimálně 80 let. Senioři vlastní zhruba pětinu bytů (367 000) a čtvrtinu všech rodinných domů (500 000) v Česku a tyto nemovitosti se postupem času uvolní.

A to nikdo přesně neví, kolik bytů a domů je již dnes prázdných (400-600 000). Ty se mohou na trh dostat díky malým změnám v právním nebo daňovém režimu, které by zvýšily jistotu pronajimatelů a zatížily planou držbu, resp. vlastnictví bytů bez jejich využití.

Demografický propad samozřejmě bude hrát čím dál větší roli. Máme bytů málo? Nebo hodně? A kolik budou stát? Eva Kislingerová, blog Idnes 13.2.2026 a zde projekce porodnosti v Česko republice „Tohle nečekaly ani pesimistické prognózy. Porodnost padá do stále hlubší propasti, potvrzuje unikátně velký balík dat z nemocnic“, Jan T. Beránek, Hospodářské noviny 13.2.2026.

Podle všeho ti, co kalkulují s nekonečným růstem cen nemovitostí budou plakat.

Cca před rokem a půl jsem měl diskusi s jedním zastánce hypoték. Upozorňoval jsem ho, že může přijít dlouhodobá nemoc (třeba výhřez meziobratlové ploténky), smrt, rozvod, těhotenství a dítě, nutnost počovat o jinéhoí členy rodiny, ztráta zaměstnání.... a odpovědí bylo arogantní tvrzení, že nic takového nehrozí a kdyby, on ten svůj dům (byt) ještě se ziskem prodá.  Jenom připomenu, v době před finanční krizí 2008 bylo v Irsku selhání hypoték 1 procento a za dvanáct měsíců 16 procent. V Španělsku se zhroutily ceny nemovitostí a předchozí úrovně dosáhly teprve nedávno (2023).

Rizika hypoték, která si nikdo nepřipouští

Hypoteční úroky v období 2016-2022 ve výši 1,5 procenta i základní sazby centrálních bank (0,5 procenta až do záporu) jsou z hlediska historie naprostým ekonomickým unikátem. Prostě bílá vrána, černá labuť..... Takže dnešní refixace, kdy se z měsíční splátky 16 000 korun stává 35 000 korun, jsou naprosto zákonité. Muselo to přijít asi tak jistě, jako po noci nastane den. A samozřejmě ekonomové na toto upozorňovali.

Bohužel, ještě nejsme na konci hypopříběhu. Hypotekáři budou chtít, aby jim daňoví poplatníci zaplatili jejich bydlení (i když se chudí skládají na bohaté a hradí jim daňové odpočty související s hypotékou nebo státní příspěvek ke stavebnímu spoření). Objevují se drzé hlasy hypotekářů, že když banky v minulosti prověřovaly jejich bonitu a daly jim úvěr, jsou zodpovědné za jejich dnešní neštěstí. Případně za všechno může stát, protože hypotéky nemají 30 let stejnou úrokovou sazbu. A kdo je za něco odpovědný, tak  to přece musí řešit, samozřejmě na své konto, tj. na konto státu, který ale nemá žádné jiné peníze než ty vybrané z daní. Takže vše co „řeší“ stát, platí daňoví poplatníci.

Příkladem budoucích protestů hypotékářů bude třeba Maďarsko, kdy si podobní „chytráci“ vzali úvěry na koupi domů v eurech nebo švýcarských francích. Po propadu kurzu forintu nebyli schopni zvládnout splátky. Vláda donutila banky problém sanovat. Jinak Maďarsko bylo příkladem země, kde se propadly ceny nemovitostí a všude byly cedule „Na prodej“ což mohl spatřit každý, kdo v té době v zemi pobýval.

Úvahy, jak hypománii zatnout tipec

Ostatně je otázkou, proč úroky z hypoték působí jako daňové zvýhodnění. Chudí nemají subvencovat bohaté. Celé to je špatně. Daňový odpočet v souvislosti s hypotékami by se měl zrušit úplně.  

K tomu může přibýt i opatření pro omezení poptávky, např. vyšším zdaněním vlastnictví dalších bytů, vyšším zdanění neobsazených bytů.... Kapitolou sama pro sebe by byl zákaz nákupu investičních bytů. V době uvolněné měnové politiky, kdy v ekonomice těká obrovské množství kapitálu nemůže jednotlivec firmu přeplatit.

Podporu nabídky bytů by zajistilo právě vyšší zdanění neobsazených bytů spojené s posílením právní jistoty pronajimatele, jeho ochrana před neplatícím nájemníkem. Ať již jde o otevření registrů dluhů pro ověření jeho bonity přes zaručení vyklizení bytu v určitém čase. Mohlo by to být spojeno s výhodou pro nájmení smlouvy registrované u státu, což by opět omezilo daňové úniky.

Nakonec

Všichni, kdo byli „hypochytří“, se na ty, kdo nejsou zapojeni do hypošílenství dívají skrze prsty, jako na hlupáčky. Při otřesu na trhu budou ale volat po zásahu státu. Věci se chytnou političtí populisti a už to pojede.

Na závěr chci říci, že nejsem zvědavý na chlubení, jak kdo byl v minulosti chytrý, hypotéku splatil nebo hyponemovitost se ziskem prodal. Jsou to jednotlivosti, které nejdou ověřit, ale hlavně nemají vliv na současný problém.