Jak správně stanovit cenu nemovitosti?

Diskutované téma. Je ten byt drahý? Je prodejný? Má v této lokalitě tuhle cenu? Nebo za kolik by se měl prodávat? Tento příspěvek je vlastně rozhovor mezi mnou a mojí kamarádkou, prodejem nemovitostmi nepolíbenou :-)

„Rozhodla jsem se prodat svůj byt“, povídá mi kamarádka, která vlastní svůj byt na Zličíně přes pět let.

„Ale vůbec nevím, jak se ceny bytů v Praze teď pohybují a nerada bych na prodej čekala x měsíců, když jsem se konečně rozhodla, že ho prodám“, povzdychla si.

„Na každý prodej potřebuješ udělat správnou cenotvorbu“, radím jí.

„Co to je?,“ ptá se hloubavě.

„To znamená, že si musíš dát na papír výdaje spojené s prodejem tvé nemovitosti a oproti tomu cenu, kterou chceš z prodeje získat.“

„Výdaje? Myslíš za právníka a katastr?“ ptá se.

„Nejen za to. Musíš počítat s 4% daně z nabytí vlastnictví, kterou zaplatíš vždy, když prodáváš na území ČR nějakou nemovitost. Ale to není vše.“

„A z čeho se počítá ta daň?“ přeruší mě nedočkavě.

„Většinou se počítá z kupní ceny anebo z ceny odhadní, dle toho, která je vyšší. Já svým klientům doporučuji si po prodeji nechat udělat od znalce odhad ceny nemovitosti, aby měli jistotu, že finanční úřad nemůže jejich propočet daně zpochybnit. Odhad na byt by tě měl vyjít do 2000,-Kč a přiložíš ho poté k daňovému přiznání.“

„Aha a jaké jsou další náklady?“

„ Kromě daně z nabytí nemovitosti by ses měla zeptat v bance, jakou budeš platit sankci za předčasné splacení úvěru. Může to být 50 000,- ale klidně i čtvrt milionu, podle toho, jak máš nastavenou úvěrovou smlouvu. Daň z příjmu by se tě neměla týkat, jelikož vlastníš nemovitost déle než 5 let a navíc použiješ příjem z prodeje na financování dalšího bydlení.

„To jsem si myslela, že je jednodušší.“ Vzdychla zklamaně. „A dál? Co potřebuji udělat dál?“

„Dál by sis měla udělat průzkum, za kolik Kč/m2 se v tvojí lokalitě byty prodávají. Ideálně si zadej do vyhledávače co nejvíce podrobných nemovitostí. Měl by odpovídat nejen stav bytu, ale i budovy, velikost a dispozice bytu, ale i příslušenství jako je balkon, lodžie či sklep. Všechny tyto parametry se při stanovení ceny zohledňují.“

„To je ale práce na půlku odpoledne ne?“

„ My, makléři, v rámci stanovení ceny nemovitosti děláme pro klienty tzv. srovnávací tržní analýzu nebo-li STA, ve které srovnáváme podobné nemovitosti v lokalitě s drobnými rozlišnostmi a vypočítáváme přesnou cenu na m2, za kterou by se měl byt prodávat, aby se nestal tzv.“ležákem“. Ležák říkáme nemovitosti v nabídce déle než 3 měsíce bez valné odezvy.“

„Aha, takže když stanovím správně cenu nemovitosti tak je jistý úspěch prodeje?“

„Samozřejmě cena nemovitosti je jeden ze dvou důležitých aspektů při nabízení nemovitostí, ale ne jediný. Druhá důležitá a neopomenutelná věc je prezentace nemovitosti v inzerci tištěné, na webech, formou plachet, letáků atd. Důležité je i správné nafocení.“

„Tak to asi nechám radši na Vás, nechám si poradit.“