Bytová politika v Čechách a v sousedních zemích

Domácí bytová  politika je mizerná, lépe řečeno žádná. Nestaví se sociální byty, v nedostatečné míře se domy se v dostatečné míře nesanují, staví se nové projekty bez fotovoltaiky na střechách a fasádách. Řešení ale existuje.

Srovnávat bytovou politiku v naší zemi a v zemích našich sousedů je tristní. Především rakouský model nese dobré ovoce. Zejména pro občany.

Sociální bydlení má ve Vídni dlouhou tradici, která se začala již po první světové válce a v této praxi město dále pokračuje. Sociální bydlení bylo v té době koncipováno jako vnitrobloky, vycházející z myšlenky zahradních měst. Důležité bylo dobré spojení hromadnou dopravou, ale také dostatek zeleně ve vnitřních dvorech. V letech 1923 až 1934 vzniklo bydlení pro zhruba 220 000 lidí. Zákon o ochraně nájemníků z roku 1917 zajistil zmrazení nájmů na předválečné úrovni. Jedním ze spoluzakladatelů politiky sociálního bydlení ve Vídni byl sociální demokrat Robert Danneberg, spoluautor v zásadě dodnes platné městské demokratické ústavy, v roce 1942 zavražděný v Osvětimi.

Město Vídeň vlastní a spravuje každý čtvrtý nájemní byt ve městě. Zisky generované pronájmem jsou omezeny a musí se reinvestovat. Na rozdíl od Německa, kde má sociální bydlení většinou nízké nájemné jen po určitou dobu – deset, dvacet let – zůstávají vídeňské byty stále sociálně vázány.

Tradiční bytová politika má přímý dopad na obyvatele města.  Vídeňané v průměru platí 4,75 eura za metr čtvereční, k tomu 15 euro centů jako rezervu, téměř dvě eura na provozní náklady a desetiprocentní DPH. V kurzovním přepočtu celková částka na 75 metrů čtverečný sociálně dostupného bydlení představuje celý nájem i s poplatky ve výši 13,7 tisíc korun. Průměrný nájem stejně velkého bytu v Brně činí podle nabídky realitních kanceláří 16,7 tisíc Kč/m2, a to bez poplatků, které v průměru mohou činit okolo 5 tisíc měsíčně.

Pro doplnění dostupnosti nájemních bytů je samozřejmě nutné reflektovat zásadní platový rozdíl v České republice a v Rakousku. Srovnáme-li průměrné měsíční mzdy v minulém roce: 37 tisíc v ČR vs. 106 tisíc v Rakousku, tak rozdíl představuje 2,8krát vyšší průměrný příjem v Rakousku.

Obyvatele Vídně tedy vyjde bydlení s ohledem na cenu pronájmu sociálního bydlení a rozdílu v příjmech více jak čtyřikrát levněji.

Na rozdíl od Německa nedostávají ve Vídni byty jen skutečně sociálně slabí. Jako single si můžete vydělat 44 000 eur ročně, jako pár kolem 66 000 eur a jako rodina se dvěma dětmi 83 000 eur. S těmito příjmovými limity mohou tři ze čtyř Vídeňanů bydlet v městském bytě. Naproti tomu v Mnichově má nárok na bydlení v sociálním bydlení jen 40 procent, ve Frankfurtu kolem poloviny a v Hamburku jen kolem 19 procent. To je způsobeno vysokými příjmy ve městě. V Hamburku získává tříčlenná domácnost právo žít v sociálním bydlení pouze tehdy, pokud podle nedávného usnesení městského Senátu příjem domácnosti nepřesahuje 48 900 eur.

V duchu minulosti staví Vídeň dál. Každý rok je dokončeno kolem 9 000 veřejně financovaných bytů. Pro srovnání, v Hamburku – městě podobné velikosti – jich je 3000, v Kolíně 2100 a ve Frankfurtu kolem 4800. V letech 2011 až 2020 se v Praze průměru povolilo jen 2900 bytů za rok.

V polovině ledna tohoto roku schválilo město Vídeň nové stavební předpisy, které možná budou investory odrazovat.  Dvě třetiny všech bytů, které se v budoucnu postaví, musí být „dotovanou obytnou plochou“. Nájem v těchto bytech nesmí stát více než pět euro na metr čtvereční.

Další novela vídeňského stavebního řádu je krokem vídeňské koalice k zachování městského panoráma a proti zakrývání a rušení zeleně. V posledních letech se komerční developeři stále více orientují na oblasti rodinných domů a zahrádkářské osady. Jádro současné novely stavebního zákona tvoří čtyři dílčí oblasti. Limituje zastavitelnost pozemku na jednu třetinu a omezuje stavební plochu z 470 m2 na 350 m2 v I. stavební třídě. Efektem bude menší možné rozšíření budovy a více nezastavěných ploch či zelených ploch. V budoucnu bude možné se k sousední hranici přiblížit maximálně do poloviny výšky budovy, při minimální vzdálenost 3 metry.  Dále se snížily výjimky pro velikost štítové plochy na budovy ve stavební třídě I. 

Novela vídeňského stavebního řádu dovolí přísněji zakročit proti stavebníkům, kteří nezákonně poškozují nebo bourají staré domy. Od novely vídeňského stavebního zákona v roce 2018 vyžaduje demolice domů postavených před rokem 1945 potvrzení od stavebního referátu Magistrátu Vídně, že neexistuje žádný veřejný zájem na zachování domu. Tato překážka však některým stavitelům ve přestavbě nezabránila. Změnou zákona se proto zvyšují tresty za jejich nedodržení. Každý, kdo jedná úmyslně proti stavebnímu zákonu, by měl dostat pokutu ve výši nejméně 20 000 eur, jež se může zvýšit v budoucnu až na 200 000 EUR, pokud bude budova zcela nebo částečně zbourána bez povolení. Vedení vídeňské Iniciativy ochrany památek v této souvislosti ale hovoří o směšných sumách.

Dostupnost a tradice sociálního bydlení není jedinou předností pro občany Vídně. Dalším pozitivem je regulace provozu platformy Airbnb ve Vídni. Pro komerční pronájem v bytových zónách platí omezení, ten, kdo bydlí v sociálním nájmu se musí řídit nájemní smlouvou. Na sdílené bydlení v rámci bytu nebo místností se toto pravidlo nevztahuje. Je třeba ovšem platit místní městskou daň ve výši 3,2 %, k níž se každý poskytovatel musí registrovat. Příjmy z pronájmů jsou zdanitelnou položkou.

Co doporučit české bytové politice?

Mnohé se již napravit nedá, například masová privatizace bytového fondu v devadesátých letech a na začátku nového tisíciletí. Lze ale vydat vyhlášky zakazující další privatizaci. V tomto kontextu je zajímavé, že počet privatizovaných bytů v jednotlivých zemích Evropy je recipročně závislý na HDP. Čím nižší HDP na hlavu, tím vyšší procento privatizovaných bytů. Nejvíce privatizovaných bytů je v Rumunsku a Bulharsku a nejméně ve Švýcarsku a Rakousku. ČR je asi v polovině.

Výstavba nových bytů by se měla zásadně urychlit, měla by se měla řídit podobnými pravidly jako ve Vídni a měla by obsahovat zásadu velkého podílu sociálních bytů se stanovenou limitní cenou. Přidělování sociálních bytů by se mělo řídit příjmem a nikoliv zaměstnáním. Striktně by měly být u těchto bytů omezeny krátkodobé pronájmy a jejich nelegální provozování penalizováno finančně nebo výpovědí.

Sociální výstavba by měla být vyhotovena v nízkoenergetickém či solarplus standardu, v co největší míře vybavena moderní technikou obnovitelné energetiky, především fotovoltaikou, a navržena a provozována tak, aby její ekologický impakt byl minimalizován.