Zrušení regulace nájmů vedlo k jejich poklesu

Údaje z poslední doby ukazují jednoduchou ekonomickou zákonitost. Jakmile zrušíme dlouhodobou státní regulaci ceny nějakého zboží, vede to v naprosté většině k jejímu poklesu. Argumenty zastánců regulace nájemného tak dostaly zcela jednoznačně na frak a opět se prokázalo, že ekonomika funguje nejlépe bez státního vměšování.

Bytová anabáze v České republice je učebnicovým příkladem neefektivní a nesmyslné regulace. V období 50. let, kdy centrálně regulované hospodářství na bydlení jaksi zapomnělo, došlo k administrativnímu normování obytné plochy na hlavu a její ceny, nucenému stěhování nájemníků do velkých soukromě vlastněných domů či přímo k jejich vyvlastňování. Výsledkem se tak staly statisíce bytů, které i po jejich návratu původním majitelům fungovaly v podivném režimu nájmu určovaného státní byrokracií. Není třeba zdůrazňovat, že toto nájemné bylo významně pod nájmem tržním, tudíž samo o sobě získalo určitou tržní hodnotu vyplývající z rozdílu mezi takto úředně stanoveným nájemným a nájemným tržním. S regulovanými byty se proto již od 70. let čile obchodovalo, přičemž jejich obyvatelé požívali statut privilegované vrstvy.

Situace se podobala v posledních letech spíše karikatuře volného trhu a demokracie. Zatímco mladé rodiny si pronajímaly byty za ceny tržní, které byly významně nad rovnovážnou úrovní z důvodu jejich nedostatku, většinou postarší zabezpečené rodiny (přiznejme si mnohdy státních zaměstnanců a bývalých příslušníků represivního aparátu) požívaly privilegia nájemného významně podhodnoceného. Jelikož mezitím většina domů získala soukromé majitele, tito neměli díky regulovaným nájemníkům šanci pokrýt náklady na rekonstrukci svých z období socialismu zanedbaných domů. Docházelo tak k mnohdy drastickým sporům mezi majiteli a nájemníky a snaze regulované nájemníky z domů všemi způsoby vypuzovat.

Jelikož v posledních několika letech nakonec pravicové vlády díky hrozbám soudů a arbitráží přistoupily k rychlejšímu navyšování takto regulovaných nájmů, začaly se obě úrovně postupně hlavně ve velkých městech sbližovat. Nyní po definitivním odstranění regulace došlo k zázračnému jevu. Ukázalo se, že řada bytů byla držena právě kvůli spekulaci s výší nájemného a bytů máme vlastně nadbytek. Tržní nájem začal ve velkých městech klesat a na některých místech spadl pod úroveň nájmu dříve regulovaného. Dobrý (platící a nedevastující) nájemník se stal náhle cenným zbožím a má možnost za své peníze celkem zajímavého výběru. Strašení koncem regulace se ukázalo jako naprosto neodůvodněné a výsledkem je fungující trh, kde vztahy majitel – nájemník dospěly ke konečné rovnováze.

Ano, existují problémy u bytů, které byly hromadně odprodávány státem velkým investorům s tisíci regulovanými nájemníky. Tady je ale na vině opět zcela nezvládnutý proces tohoto odprodeje, který byl svázán mnoha nereálnými podmínkami a politickými kalkuly. Prodej nájemníkům s následným aukčním výprodejem zbytku by byl daleko efektivnější a transparentnější. Stát si však zjednodušil roli a byty prodal ve velkém se svazujícími sociálními podmínkami, jejichž plnění přesunul na nového majitele, což vede samozřejmě k napětí mezi oběma stranami nájemního vztahu.

Celkově ale kauza nájmů typicky odhaluje neefektivnost státních regulací, jejich tragický dopad na tržní rovnováhu a konec konců na ty, kteří měli být původní regulací chráněni. Jako pozoruhodný závěr se rýsuje poznatek, že regulace vede nakonec k nesmyslnému růstu ceny takto „chráněného“ zboží, jež mnohdy přesahuje úroveň rovnovážnou, dosažitelnou trhem. Bytová kauza by tak měla být například ponaučením pro stát i v dalších silně regulovaných odvětvích – viz namátkou zdravotnictví, školství, některé utility. Neděláme stále něco špatně?