Všude jiné pokuty za předčasné splacení hypotéky. Ale možná už jen chvíli…

Pokuta za předčasné splacení a refinancování hypotéky? U každé banky úplně jiná. Jak je to možné? Nikdo zatím nedefinoval přesný výpočet účelně vynaložených nákladů…

Předčasné splacení spotřebitelského úvěru

Když se chcete půjčky zbavit dřív, než je původně s bankou ujednáno, odešlete na úvěrový účet buď úplnou, nebo jen částečnou mimořádnou splátku. Na to máte plné právo, které je dokonce přímo zakotveno v zákoně o spotřebitelském úvěru, § 117.

Vzhledem k tomu, že předčasné splacení vyvolává u poskytovatele půjčky dodatečné náklady, s nimiž se ve smlouvě nepočítalo, smí si jak banka, tak nebankovní společnost napočítat „účelně vynaložené náklady“ spojené s předčasnou splátkou - a ty dlužníku vyúčtovat. Dlužník je povinen je uhradit.

Zákon dále stanovuje, kdy se účelně vynaložené náklady nesmějí u předčasného splacení vůbec účtovat (viz níže). A definuje strop, nad který nad který není povoleno jít u klasické půjčky a některých typů hypotéky (strop je dán jako 1 % z předčasně splacené částky, pokud měla půjčka trvat ještě alespoň rok. Jestliže zbýval kratší čas jejího trvání, je stropem jen 0,5 % z předčasně splacené částky).

U většiny hypoték trvajících zatím méně než 24 měsíců žádný strop stanoven není - s výjimkou úroku, který by spotřebitel zaplatil za dobu od předčasného splacení do konce období fixace. Právě tahle částka nesmí být u výpočtu pokuty překročena.

Co jsou z pohledu zákonodárce účelně vynaložené náklady?

Odpověď na tuto otázku zatím nikdo nezná. Bohužel, je to tak. Doposud není nikde výslovně stanoveno, CO JSOU ÚČELNĚ VYNALOŽENÉ NÁKLADY v souvislosti s předčasným splacením. A už vůbec ne, jak by se měly vypočítat.

Každá banka i nebankovní společnosti je proto určují jinak, podle své vlastní metodiky. Jediné, co je teď (částečně) zavazuje, je velmi obecné stanovisko České národní banky, které definuje, co do účelně vynaložených nákladů rozhodně nepatří (provize pro zprostředkovatele, snížení úrokových výnosů finančního domu nebo např. úrokové náklady z dluhů finančního domu, které si vzal, aby měl půjčku z čeho poskytnout).

Dále ČNB říká, že: „Účelně vynaloženými náklady jsou nutné náklady spojené s předčasným ukončením smlouvy, jejichž výše je zároveň odůvodněná“. Celkem podrobná definice, že? Není pak divu, že některé banky naúčtují dlužníkovi tisícikorunu, když refinancuje hypotéku jinam, u další banky je klient v šoku nad sankcí v řádu vyšších desítek tisíc.

Na změnu teď založilo Ministerstvo financí

Ministerstvo financí odeslalo v létě do Poslanecké sněmovny návrh na novelizaci zákona o spotřebitelském úvěru. Jeho cílem je mimo jiné i jasnější definice účelně vynaložených nákladů. Zatím není návrh přijat, Poslaneckou sněmovnou a dalšími kroky legislativního procesu ještě neprošel.

Ale pokud by se stalo, mohla by být praxe spojená s výpočtem účelně vynaložených nákladů docela sjednocená. Přibylo by také situací, v nichž by banka nesměla sankce za předčasné splacení dávat.

V návrhu Ministerstva financí jsou obsaženy především tyto změny:

• Českou národní bankou bude pravidelně stanovována referenční sazba - a ta poslouží coby odrazový můstek pro výpočet účelně vynaložených nákladů, ale i tzv. úrokového gapu (rozdílu). Stanovovat se bude pro jednotlivé základní účely, fixace a typy produktů
• maximální limit pro pokutu za předčasnou splátku hypotéky bude stanoven na 2 % z výše mimořádné splátky, z toho administrativní náklady budou moci tvořit max. 1 000 Kč.

Takto vypadají dvě hlavní myšlenky návrhu, týkající se výpočtu účelně vynaložených nákladů. Další změnou má být rozšíření výčtu situací, kdy banka účelně vynaložené náklady vůbec počítat nebude, protože předčasnou splátku bude muset přijmout bez sankcí. Na to se podíváme o kapitolku níže.

Kdy banka nesmí dát dlužníkovi pokutu za předčasné splacení hypotéky

Banky mají zakázáno pokutovat předčasné splacení tehdy, když k němu dojde v souvislosti s významnou životní událostí, většinou negativního charakteru (§117 odst. 3 zákona o spotřeb. úvěru). Jde zejména o:

• předčasnou splátku z pojistného plnění, když pojištění sloužilo k zajištění splacení spotřebitelského úvěru (pojištění nemovitosti, životní pojištění či pojištění schopnosti splácet)
• předčasnou splátku v důsledku úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity dlužníka či jeho partnera (jestliže pokud tato skutečnost vede k výraznému snížení schopnosti spotřebitele splácet spotřebitelský úvěr na bydlení).

Návrh na novelizaci zákona o spotřebitelském úvěru počítá ještě s dalšími dvěma situacemi, kdy by banky nesměly za předčasnou splátku nic účtovat. Jsou jimi:

• prodeji nemovitosti
• vypořádání SJM manželů.

Co není předčasným splacením hypotéky

K dokreslení celého obrázku spojeného s předčasným splacením hypotéky mi ještě chybí upozornit na situace, jaké se za předčasné splacení nepovažují - a tak u nich banka ani nerzdává pokuty za předčasnou splátku. V souvislosti s hypotékou je to:

• splátka v období 3 měsíců okolo termínu ukončení fixace úrokové míry
• splátka až 25 % původního dluhu v období měsíce okolo výročí uzavření smlouvy o poskytnutí spotřebitelského úvěru na bydlení
• splátka kdykoliv, pokud má dlužník hypotéku s plovoucí úrokovou sazbou.

Kdy by se mohly návrhy stát součástí zákona

Vzhledem k tomu, že legislativní proces není v Česku zrovna nejkratší a že opatření pro stanovování referenčních sazeb budou zpočátku pro ČNB dosti náročná, nelze počítat se zákonným zakotvením pojmu „účelně vynaložené náklady“ dříve než koncem roku 2023, spíše však během roku 2024.