„Vy jste mi vzali MOJE metry čtvereční!“

Tak tuto větu slýchám poměrně často. Zejména v souvislosti s probíhající obnovou katastrálního operátu přepracováním a návazným námitkovým řízením. A základním problémem je pojetí výměry, pozemku a parcely v katastru nemovitostí. Je skutečně někdy potíž vysvětlit lidem, že o „své“ metry čtvereční nepřišli, že mají pozemek stále stejný, že kupní smlouvou nekoupili metry čtvereční (i když se z nich – možná zcela nepochopitelně – určuje kupní cena), ale pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako parcela a vybavený svým číslem popisným.

Rozhodl jsem se proto zde napsat pár řádek ohledně výměry tak, jak je zavedena v katastru nemovitostí ČR. Snad to pomůže obecné veřejnosti k lepšímu pochopení tohoto pojmu.

§ 27 písm. a) Katastrálního zákona č. 344/1992 Sb.: „Pro účely tohoto zákona se rozumí pozemkem část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí druhu pozemku, popř. rozhraním způsobu využití pozemků.“

§ 27 písm. b) Katastrálního zákona č. 344/1992 Sb.: „Pro účely tohoto zákona se rozumí parcelou pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem.“

 § 27 písm. e) Katastrálního zákona č. 344/1992 Sb.: „Pro účely tohoto zákona se rozumí geometrickým určením nemovitosti a katastrálního území určení tvaru a rozměru nemovitosti a katastrálního území, vymezených jejich hranicemi v zobrazovací rovině.“

Suché fráze paragrafového znění zákona říkají v podstatě jen to, že pozemek a parcela jsou kvalitativně rozdílné pojmy. Zatímco pozemek je reálná část zemského povrchu, která zůstává, pokud se nezmění vlastnické hranice nebo nebude přeploceno (případně z jiných důvodů, viz. výše), stále stejná, parcela je už hrubě řečeno „čtvereček“ v katastrální mapě, jehož tvar a rozměr plně záleží na použité metodě měření a použitém způsobu zpracování tohoto měření (v mezích daných katastrální vyhláškou č. 26/2007 Sb. v platném znění) a je již vybaven parcelním číslem. Je tedy evidenční jednotkou.

Takže zcela obecně a laicky hrubě řečeno pokud přijdou dva geodeti a oba zaměří tentýž pozemek, jejich výsledky budou velmi pravděpodobně rozdílné. Ovšem je zde ještě zmiňovaná katastrální vyhláška č. 26/2007 Sb., která má zajistit, že pokud rozdíly obou geodetů budou menší, než dopustné meze (řekněme odchylky), platí dřívější zaměření pozemků a jejich zobrazení v podobě parcel v katastrální mapě (odborníci, nechytejte mne za slovo, snažím se polopatě vysvětlit, jak to s výměrou a její závazností je a nechci zabíhat do zbytečných podrobností - například zpřesnění dle § 19 odst. 4 KatZ.) Pokud jsou ale rozdíly v geometrickém a polohovém určení pozemku větší než dané maximální odchylky, podá většinou autor druhého zaměření návrh na opravu a Katastrální úřad ověří oprávněnost tohoto návrhu. No a další postup je již logický (opět popis této možnosti není vyčerpávající, ale pro pochopení myslím dostatečný.)

Tolik pro základní pochopení rozdílu mezi pozemkem a parcelou. Tak a teď zase trochu paragrafů. Je to nudné, to já vím, ale jiná cesta moc není. Takže:

§ 27 písm. g)  Katastrálního zákona č. 344/1992 Sb.: „Pro účely tohoto zákona se rozumí výměrou parcely vyjádření plošného obsahu průmětu pozemku do zobrazovací roviny v plošných metrických jednotkách; velikost výměry vyplývá z geometrického určení pozemku a zaokrouhluje se na celé čtvereční metry. Výměra parcely je evidována s přesností danou metodami, kterými byla zjištěna; jejím zpřesněním nejsou dotčeny právní vztahy k pozemku.“

Tak to bychom měli základní pojmy a další paragrafy už nebudou, nebojte se. Ovšem z výše uvedeného je naprosto jasné (podtržený text), že výměra NENÍ přímým údajem katastru nemovitostí, ale údajem odvozeným. A jako s takovým bude třeba zacházet.

Historicky vzato se z jednoho a téhož geometrického a polohového určení pozemku zakresleného v PET katastrální mapě určovala výměra postupně harfovými planimetry, nitkovými planimetry, polárními planimetry, digitálními planimetry a nakonec v DKM (resp. v KMD) ze souřadnic v S-JTSK programovým zajištěním L´Hullierových vzorců. Metody se postupně zpřesňovaly a tak se nelze divit, že pokud je například vedená výměra v katastrálním operátu určena ještě polárním planimetrem a pak se přeměří digitálním planimetrem, musí rozhodně vyjít jinak a navíc při zachování stejného podkladu (uvažujme nyní PET mapu) a preciznosti měření tím digitálním planimetrem přesněji (zde je třeba podotknout, že síla čáry v PET katastrální mapě je cca. 0,45 mm, což v měřítku 1 : 2880 dělá celých 1,296 m!) A to už nemluvím o hrubých chybách, které se ať chceme nebo ne v katastrální mapě a písemném operátu prostě vyskytují.

Princip nezávaznosti evidované výměry v KN je zakotven v souvislosti s jejími technickými vlastnostmi v zákoně, takže ještě jedna (a tentokrát skutečně poslední) citace zákona:

 § 20 Katastrálního zákona č. 344/1992 Sb.: „Údaje katastru, a to parcelní číslo, geometrické určení nemovitosti, název a geometrické určení katastrálního území jsou závazné pro právní úkony týkající se nemovitostí vedených v katastru.“

 Takže komentář. Zde jasně pozitivně vymezena závaznost údajů katastru. Z toho lze zcela jednoznačně dovodit, že (kromě jiných údajů, jako třeba polohové určení nemovitosti, …) výměra NENÍ závazným údajem pro právní úkony týkající se nemovitostí vedených v katastru.

Problematika je samozřejmě složitější a některé mé formulace jsou zjednodušující. Toho jsem si vědom. Na vysvětlení závaznosti a vlastností výměry jako takové to ale myslím stačí. Pro podrobnější prostudování problematiky katastru nemovitostí ČR odkazuji na platná znění výše zmíněných i dalších právních norem.

A níže uvedené odstavce v obou odkazech pak osvětlují podrobněji technickou stránku určení výměry:

http://www.zememeric.cz/8+9-01/zavaznost.html

http://www.zememeric.cz/default.php?/8+9-01/index.html (zde článek „ještě k výměrám parcel …“)