Vlastnictví bytů: Společné části domu v novém občanském zákoníku

Pojem „společné části domu“ je jedním z významných pojmů současné právní úpravy vlastnictví bytů. Podobně tomu bude v nové právní úpravě (pod názvem „bytové spoluvlastnictví“) v novém občanském zákoníku. Základní vymezení „společných částí“ bude nově předmětem jednak zákona a prováděcího právního předpisu.  Současně se předpokládá větší prostor při určování společných částí v prohlášení podle konkrétního stavebního, technického a dalšího uspořádání v domě. Dhlavní je, že zásadním způsobem se má změnit (rozšířit) obsahové pojetí společných částí.

Právní úprava spočívá v novém občanském zákoníku datem jeho účinnosti, v zákoně o vlastnictví bytů a prováděcím předpisu, zřejmě dojde o novelizaci datem účonnosti nového občanského zákoníku.

Změny v budoucím právním základu pro vymezení společných částí

Až dosud je právní základ pro určení společných částí domu v prohlášení vlastníka budovy obsažen výlučně v zákoně, tedy v současném zákoně o vlastnictví bytů, v němž jsou demonstrativně stanoveny ty části domu, které jsou vždy považovány za společné všem vlastníkům jednotek.

V budoucí právní úpravě

• základní (rámcové) vymezení společných částí má být stanoveno v zákoně (tj. v ustanoveních občanského zákoníku o „bytovém spoluvlastnictví“);
• bližší vymezení má být (na základě zákonného zmocnění) stanoveno v prováděcím právním předpise (zřejmě v nařízení vlády), který stanoví „o kterých částech nemovité věci se má za to, že jsou společné“;
• uvedené vymezení bude závazné; zákonodárce však současně vychází ze skutečnosti, že společné části různých domů jsou objektivně značně různé a vedle stavebních či technických hledisek existují různorodé situace v uživatelské povaze příslušných částí. Při vymezení hraje roli také subjektivní vůle původce prohlášení (či jiného dokumentu podle zákona, na jehož základě vznikají jednotky). Původní vlastník budovy či účastníci výstavby domu s jednotkami (nebo původci jiného dokumentu podle zákona, na jehož základě vznikají jednotky) budou mít možnost při vymezení společných částí více přihlédnout také ke konkrétní situaci (stavební, technické, uživatelské apod.).

To bude znamenat, že:

• pro vymezení společných částí v prohlášení (či v obdobném dokumentu) bude závazný nejen zákon, ale také prováděcí právní předpis,
• současně však původci prohlášení (či obdobného dokumentu) má být poskytnut větší prostor pro reflektování zvláštností a různorodosti stavební, technické a uživatelské povahy příslušných částí nemovitosti a také pro projev subjektivní vůle při vymezování společných částí.

Změny v budoucím pojmu a v obsahovém pojetí společných částí v zákoně

V návrhu nové právní úpravy je stanoveno, že se společnými částmi rozumí nikoliv jen společné části domu, nýbrž také společné části nemovitosti, které jsou tvořené pozemkem, společnými částmi domu, případně dalšími společnými částmi nemovitosti. Přitom musí jít vždy o samostatné věci, které lze zahrnout pod pojem jednotka jako nemovité věci.

Proto oproti současnému zákonnému pojmu „společné části domu“ se v návrhu nové právní úpravy používá širší pojem „společné části “ ale rozumějte tím „společné části nemovitosti“. Nejde pouze o změnu pojmu, nýbrž současně o změnu dosavadního obsahového pojetí, tedy nyní se mají na mysli pouze společné části domu, včetně příslušenství domu (např. drobné stavby) a včetně společných zařízení dom jako je například vybavení společné prádelny.

Pozemek jako součást společné části

Zcela nově pod pojem společné části bude zahrnut především pozemek, na němž je dům postaven spolu se společnými částmi domu na něm postaveného, dále s případnými dalšími společnými částmi, tedy i s vedlejšími stavbami nebo s technickými zařízeními s právní povahou samostatných věcí, které sice slouží k užívání domu, ale jsou umístěny na jiném pozemku mimo dům, apod.

Proč tomu tak je?

Nové pojetí „společných částí nemovitosti“ vychází především z toho, že z právního hlediska nebude stavba samostatnou věcí, nýbrž bude součástí pozemku podle obnoveného občanskoprávního principu „superficies solo cedit“, dále vychází z nového a širšího pojetí věci v právním smyslu a z pojetí jednotky jako věci nemovité.

Části určené pro společné užívání

Další změnou je pružnější pojetí základního kriteria společných částí. Podle ustanovení  ve stávajícím zákoně o vlastnictví bytů jde o části domu „určené pro společné užívání“. V návrhu nové úpravy je uvedeno, že jde o části, „které slouží společně vlastníkům jednotek“. Zde jde rovněž o změnu obsahovou a ta ve svých důsledcích znamená, že určení, které části jsou společné, bude podmiňovat nejen jejich povaha stavební, technická, ale také povaha uživatelská, konkrétní uspořádání v domě a také vůle původce prohlášení nebo obdobného dokumentu nebo účastníků smlouvy o výstavbě. Tím se má umožnit, aby na jedné straně mohla být za společnou část v prohlášení určena i taková část, která z hlediska stavebního či technického řešení nemusí být společná, a na druhé straně, aby ta část, která jinak objektivně splňuje kriterium společné části, mohla být vymezena jako společná jen některým vlastníkům, popřípadě i jako patřící jen k jednotlivým bytům.

Nově pojatý pojem „společné části“

• vychází sice stejně jako nyní, z pojetí společných částí jako částí společných všem vlastníkům jednotek, avšak
• bude mít širší obsah zahrnující pozemek, společné části domu, případně další společné části nemovitosti, přičemž
• určení v prohlášení, které části jsou společné, bude podmiňovat nejen jejich povaha stavební, technická, ale také povaha uživatelská podle situace v konkrétním domě, a dále konkrétní situace a uspořádání v domě, přičemž se může více uplatnit vůle původce prohlášení.

Změny ve vyjmenování částí, které jsou vždy společnými částmi

V současně platném zákoně jsou vyjmenovány části domu, které jsou vždy společnými částmi domu a od nichž se nelze v prohlášení odchýlit (základy, střecha, hlavní a svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkony, terasy, prádelny, kočárkárny, kotelny, komíny, rozvody tepla, vody, kanalizace, plynu, elektřiny, atd.), ale v návrhu nové právní úpravy je vymezení více obecné. Pouze se stanoví, že společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu, včetně jeho hlavních konstrukcí a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. Přitom se výslovně stanoví, že toto vymezení platí i v případě, že se určitá společná část přenechá k výlučnému užívání některému vlastníku jednotky.

Východiskem budoucí právní úpravy společných částí je, že právním předpisem lze stanovit pouze základní kriteria pro určování společných částí a v souladu s nimi stanovit, o kterých částech se vždy má za to, že jsou společné. Současně má být poskytnut prostor  subjektu prohlášení. které je dokumentem pro založení vzniku jednotek, pro vymezení společných částí podle konkrétní situace a uspořádání v domě.