Poslední dobou narážím čím dál častěji na problém, kdy ačkoliv je nemovitosti kupována před vstupem vlastníků do manželství, i přesto se vyžaduje u podpisu kupních či zástavních smluv souhlas manžela či manželky vlastníka.
Uvedu příklady, kdy se to může stát, proč se to tak děje a co s?tím.
Změnou občanského zákoníku od 1.1.2014 došlo k?podstatným změnám v?převodech nemovitostí. Před vstoupením v?platnost tohoto zákoníku platilo, že pokud jste koupili, zdědili, byli obdarováni nemovitostí před uzavřením manželství, tato nemovitost byla psána výlučně na vás a nepatřila tedy samotná nemovitost ani výnos z?prodeje této nemovitosti do společného jmění manželů, které vzniká uzavřením sňatku. Tudíž když jste například zdědili po rodičích, což je přímá linie příbuzných, dědická třída první, chatu, a po skončení dědického řízení jste se ji rozhodli prodat, nepotřebovali jste před 1.1.2014 souhlas manželky či manžela.
(Pozn. Dědicové se dělí do tříd podle stupně příbuzenské náležitosti a podle toho, do které třídy jako dědic patříte, buď jste osvobozeni od úhrady daně z?příjmu, či nikoliv a nemovitost či movitá věc nabytá dědictvím bude ohodnocena znalcem ke dni úmrtí a posléze z?této odhadní ceny vám bude doměřena daň).
Toto už neplatí. Nemovitost je psána i po změně občanského zákoníku stále na člověka, který nabýval před vstupem do manželství. Ale pozor, v?novém občanském zákoníku se objevuje termín osoby žijící ve společné domácnosti nebo-li termín rodinná domácnost, dříve společná domácnost. Toto ustanovení najdete v §§ 698 a 69 občanského zákoníku. Zákon říká, že manžel může nakládat s?věcí patřící do obvyklého vybavení rodinné domácnosti?pouze se souhlasem druhého manžela, nejedná-li se o věc zanedbatelné hodnoty.
Pokud jeden z?manželů toto pravidlo poruší, může se druhý manžel dovolat neplatnosti tohoto právního jednání.
Co z?toho vyplývá? S?tou změnou v?zákoně se začaly banky i katastrální úřady bránit po svém.
Aby se předešlo hypotetické možnosti soudního se domáhání jednoho z?manželů na nárok rozhodovat o nemovitosti, která sice není v?SJM, ale vlastní ji manžel/ka, banky, jakmile ověřují totožnost prodávajících na základě předložených občanských průkazů chtějí, aby součástí zástavních smluv pro banku byl zároveň i ověřený podpis manžela/ky všech prodávajících. To se tedy týká i nemovitostí, jež nabyli vlastníci před manželstvím dědictvím, darem nebo koupí.
V?praxi se tedy může stát, že vlastníte-li např. činžovní dům rozdělený na bytové jednotky a rozhodnete se je rozprodat po bytech, budete muset u každé bytové jednotky mít souhlas manžela/ky s?převodem této jednotky, aby nebylo pochybení o tom, že protějšek s?převodem souhlasí.
Na toto vám radím, abyste si dali obzvláště pozor, protože se může stát, že podepíšete s?kupujícím či kupujícími kupní a zástavní smlouvy s?ověřenými podpisy, dodáte veškeré podklady k?čerpání úvěru kupujících do banky a ejhle, nic se neděje. Až po dodání smluv do banky si totiž někdo všimne, že prodávající jsou sezdaní a že nemají ani u jednoho ze spolumajitelů podpis manžela/ky a ne všichni majitelé bydlí v?jednom městě.
Bez tohoto následně dodaného souhlasu Vám banka může odmítnout čerpat hypoteční úvěr a vy tudíž nedodržíte termín stanovený kupní smlouvou a úschovou financí pro úhradu kupní ceny.
Poslední věc, kterou bych ráda ještě doporučila je, abyste si před podpisem zástavních a kupních smluv opravdu pečlivě zkontrolovali vaše osobní údaje, protože banky mnohdy netahají informace o vás, ať už jste prodávající či kupující z?předložených občanských průkazů, ale z?centrální evidence obyvatel a poté se tudíž může stát, že u podpisu kupních nebo zástavních smluv zjistíte, že v?občanském průkaze máte jinou adresu trvalého bydliště než na obdržených dokumentech od banky a tudíž notář ani advokát ani czechpoint vás nebude schopen ověřit dle v?vašeho průkazu totožnosti na ověřovací doložku, protože váš doklad totožnosti nekoresponduje s?hlavičkou s?vaším jménem a údaji ve smlouvě. V?případě, že se neshodují údaje v?občanském průkaze a na smlouvě, musí se zpravidla k?ověření podpisu předkládat jiný doklad totožnosti jako např. pas či průkaz o přechodném pobytu na území, kde se nemovitost nabývá.
