Nastává renesance družstevní výstavby?

Jak se snažím ve svých článcích argumentovat, vláda, která by měla přinejmenším dík většinovému složení z ČSSD logicky podporovat družstevnictví, se k takovým krokům moc nehlásí. Přitom Česká strana sociálně demokratická již od roku 1909 držela nad družstvy "ochrannou ruku" a využívala jejich principů a hodnot, které jsou i jí blízké - rovnost členů, mužů a žen, demokratická volba orgánů a řada dalších. Ovšem i bez pomoci státu se družstevní výstavba v některých formách obnovuje. Nastává renesance družstevní výstavby jako protiváhy developerským, tedy komerčním projektům ?

„Co jednomu nemožno, to mnohým v dosahu!“ Toto heslo doprovázelo vznik družstevní formy spolupráce v polovině 19. století, když v Anglii, v městečku Rochdale první družstva vznikala. Je jen málo známým faktem, že v moderním světě nachází svůj prostor hojně dodnes. Podle údajů Mezinárodního družstevního svazu (ICA) je dnes téměř miliarda obyvatel planety členem některého z typů družstev, od družstev zemědělských či farmářských, přes výrobní, spotřební, zdravotní, úvěrní, rybářská, dopravní a mnohá další odvětví až po družstva bytová.

Pokud jde o poslední jmenovaná, bytová družstva jsou tradiční součástí bytového trhu například v Japonsku, Latinské Americe, Kanadě a především prakticky v celé Evropě. Silná jsou zejména v Německu, Norsku, Španělsku, Švédsku, Itálii či Rakousku.

Co vede občany k tomu, aby se sdružovali do těchto korporací? Především skutečnost, že při výstavbě vytváří ekonomicky výhodnější podmínky než výstavba developerská. Investorské firmy logicky nabízejí vystavěné byty za ceny tržní, tedy co nejvyšší realizovatelné, za které je kupující ještě ochoten smlouvu uzavřít. V družstvu není zisk prvořadou podmínkou, výstavba se provádí za rozumné ceny na nákladovém principu a pokud se zisk vytváří tak jen proto, aby se pokryly nutné náklady na přípravu a realizaci výstavby a posléze na správu bytů vystavěných.

Družstva v bývalém Československu prošla složitým vývojem. Bytová družstva vznikala v našem teritoriu po roce 1873, kdy byl přijat první družstevní zákon, a do roku 1939 bylo postaveno na 100.000 bytů. Později, po roce 1948 byla tato družstva formálně zachována jako „Lidová bytová družstva“, ale ekonomicky byla oslabena měnovou reformou, která znehodnotila členské podíly až na formální jednotnou hodnotu 100 Kč a byla podřízena přidělovacímu systému tehdejších národních výborů.

Komunistická vize bytové politiky nejprve počítala s tím, že bude vystavěno tolik bytů, že každý občan obdrží přiměřený byt bezplatně. Již koncem padesátých let však bylo jasné, že stát nemá tolik peněz a tak byla družstevní bytová výstavba obnovena. Výstavba byla plánována státem, ale bytová družstva, (s výjimkou direktivy nomenklaturní při volbách orgánů družstva) byla zachována jako subjekty v zásadě nestátní. S pomocí státu bylo postaveno v letech 1957 až 1989 téměř 800.000 bytů, přičemž členové si uhradili okolo 50% nákladů na jejich výstavbu. Státu se to tedy vyplatilo.

Po roce 1989 však nová politická reprezentace, snad dík historii vzniku družstev zemědělských v ČSR a též v důsledku předchozí faktické izolace od informací o roli družstev ve světě, považovala družstva za „relikt totality“ a snažila se je transformovat. Nařídila družstvům povinné převody bytů do vlastnictví členů, a to zpočátku tak neodborně, že byty od roku 1992 cca do roku 1995 převádět vůbec nešlo. Samotné převody byly a jsou jistě určitou možností, ovšem rozhodnout o nich měli družstevníci sami, stát do nich neměl zasahovat. Převody jsou dobré pro bydlící členy, taktéž zásada volných komerčních převodů nájemních práv, avšak tyto byty přestali hrát roli levnějšího bydlení pro občany s nižšími příjmy.

V současnosti se snažíme o obnovu družstevní výstavby ve dvou směrech.

Tím prvním je běžná výstavba financovaná družstevním podílem, tedy vkladem, který kryje určitou část nákladů na výstavbu. Na financování zbytku ceny si pak družstvo jako právnická osoba sjedná komerční úvěr, který je následně splácen jako součást nákladového nájemného, které nebývá v zásadě vyšší, než nájemné v místě obvyklé. V budoucnu, po splacení úvěrů pak člen platí pouze skutečné náklady na provoz a správu domů.

Tím druhým je snaha využít již platné úpravy tzv. sociálního družstva pro výstavbu levných bytů pro občany s nižšími příjmy. Toto výstavba, bude-li přijetím nové právní úpravy umožněna, pak má svá specifika zejména tím, že stát by zde pomohl určitým příspěvkem těm, jejichž čistý příjem by byl nižší než stanovaná mez, ovšem členská práva a dispozice lidí s těmito byty by byla určitým způsobem omezena. Muže to být šance jak pro mladé lidi, tak pro seniory.

Sociální družstvo tedy může hrát v budoucnosti roli právě levnějšího, tedy sociálního bydlení.

Jak dokazuje praxe některých velkých družstev v Praze, zvyšuje se zájem o družstevní výstavbu „prvního“ typu, neboť občané využívají popsaný model a vítají skutečnost příznivějších cen výstavby bytů. Není zbytečné podotknout, že dík právní úpravě v zákonu o obchodních korporacích, členským právům dle stanov družstva je velice nepravděpodobný stav, že by družstvo mělo ekonomické či existenční potíže. Za 25 let po roce 1989 vzniklo postupně (též formou privatizace bývalých obecních bytů) celkem cca 10.000 bytových družstev, přičemž závažnými potížemi byla postižena pouze dvě družstva, a to jen proto, že jejich představitelé závažným způsobem porušili v té době platné zákony a členové v těchto relativně malých družstvech jen nečinně přihlíželi. Po delších peripetiích však ani oni o byty nepřišli. Žádná jiná forma podnikání takové skóre nevykazuje, to hovoří za vše. Družstvo, zejména po nové právní úpravě platné od 1. 1. 2014 je vskutku nejbezpečnějším útvarem, formou zajištění důstojného bydlení, kterou můžete na trhu získat. Věřím, že družstevní forma výstavby, dík zajmu a svobodné vůli občanů, se bude i nadále rozšiřovat jako plnohodnotná alternativa moderního bydlení. Právě proto jsem článek nazval „renesancí družstevního bydlení.