Premium

Získejte všechny články
jen za 89 Kč/měsíc

Zoufalství českých politiků v bytové politice. Epilog?

Mám obavy, že o epilog nejde. Nevšímavost politiků s rituálními tanci okolo "rozvratu" veřejných financí dává prý vládě titul neřešit nic jiného. Ne, nechci tu situaci zlehčovat. Ale pokračování tohoto příběhu je rizikem.

Ano je rizikem zejména pro často zmiňovanou mladou generaci ale i pro atakované seniory, kteří jakoby ten rozvrat způsobují tím, že pobírají důchod.... Hloupost řeknete? Z neřešených problémů v oblasti bydlení může vzniknout daleko hlubší rozvrat v životě občanů. Proto se loučím publikací článku z února roku 2023:

Proč je třeba komplexní revize bytové politiky, její funkčnosti a úplnosti:

(Materiál z února 2023 – adresáty byli mimo jiné kancelář prezidenta republiky s žádostí o podporu a kancelář ministra pro místní rozvoj).

Je dnes z mnoha (nejen) statistických údajů nepochybné, že dostupnost a dosažitelnost bydlení je pro velmi podstatnou část obyvatel ČR, zejména mladé lidi velkým problémem. Po přepočtu průměrných příjmů a promítnutí v Evropě téměř nejvyšších cen bytů je tento stav nepochybně krizový.

Je třeba uvědomit si prioritně historické souvislosti.

Po vzniku Československa jsme převzali právní úpravu Rakouské monarchie. Ta byla od poloviny 19. století evropsky standardní včetně sektoru neziskové výstavby podle zákona o neziskových bytových společnostech z roku 1873. Též vznikala bytová družstva v rámci uvedeného zákona. Ten fungoval až do roku 1953.

Vynecháme-li období okupace Československa, po roce 1948 vláda vedená KSČ vcházela z vize všeobjímajícího státu což se projevilo nejen znárodněním hospodářství ale v bytové politice, zejména měnovou reformou, postátnění bytových družstev (v Praze cca 30.000 bytů), podřízením privátních domů zákonu o hospodaření s byty s přidělovací a direktivní rolí státu cestou národních výborů. A tak, zatím co evropské země tento model využívají v různých alternativách dodnes (Rakousko, Francie, Holandsko, Norsko, Švédsko, Německo atd) prakticky ve všech zemích, u nás tento systém zanikl.

Komunisté měli vizi vystavět tolik státních bytů, že každý občan obdrží byt zdarma. Již po deseti letech však zjistil, že na to stát nemá peníze, a tak obnovil družstevní výstavbu, ovšem státem řízenou, s jednotnými pravidly (stanovami) a s potlačením práv členů, kteří ač zaplatili 50% hodnoty bytu měli nárok jen na vrácení členského vkladu (3.000 Kčs).

Bohužel ani po roce 1989 nedošlo k obnově moderní, vyrovnané bytové politiky. Stát se zaměřil pouze na transformační reformní kroky, mnohá zásadní rozhodnutí, možná neústavní (povinné převody družstevních bytů do vlastnictví) byly provedeny na základě nepromyšlených kroků politiků formou pozměňovacího návrhu ve federálním shromáždění v roce 1992.

Stát, zatím co rozsáhle privatizoval již privátní subjekty, neřešil rigidní předpisy pro určení výše nájemného v bytech, které z majetku státu bezplatně převedl obcím (cca 1 milion bytů), ani bytů v domech, které v rámci restituce vrátil původním majitelům. Regulovaný nájem generoval obcím ekonomické ztráty, a tak své byty hromadně privatizovaly, a to za zcela netržní ceny (pravidla nepovolené veřejné podpory ještě neplatila). Získat byt do vlastnictví zdálo se být snadné.

 

Většina změn se opět odehrávala nikoliv návrhy vlád ale návrhy některých poslanců, kteří se bytovou politikou zabývali. Dnes se jaksi z Poslanecké sněmovny i Senátu vytratili. Ani vlády si nepřipouští, že trh s bydlením je značně deformovaný zejména poklesem nově stavěných bytů a též, zejména po roce 2000, monotématickou nabídkou – bytů do bytového spoluvlastnictví. To je primární důvod špatné situace v bydlení u nás. Přitom jeho rozumná obnova jako součást tržního prostředí je nejsnadnější cestou k moderní, plně tržně konformní bytové politice.

Co odborníci rozumí pod pojmem fungující tržně orientovaný trh s byty a moderní bytová politika státu? Teorie říká, že základními subjekty trhu jsou domácnosti, firmy a stát. Domácnosti (lidé) jsou stranou poptávající, firmy působí na straně nabídky, stát pak má vytvářet právní rámec pro řádné fungování trhu.

Teoretici spoléhají na „zákon rostoucí nabídky“, který vyvolává tlak poptávky od poptávajících. Je-li nabídka malá, ceny rostou, je-li nabídka dostatečná, ceny klesají, ovšem je to pohled zjednodušený, protože cena je v této oblasti limitovaná nákladem na pořízení, výstavbu a dalšími parametry. Ceny stavebních materiálů či energií v současnosti nejsou tedy pozitivním faktorem.

Zůstává však nepopíratelným faktem, že zatím co strana poptávající projevovala svůj zájem, firmy se snažily stavět nové byty a domy, stát zůstal vždy hodně pozadu. Od prvních dní dodnes zaostává a svoji roli neplnil a neplní.

Aby trh s bydlením fungoval, musí být nabídka zaměřena na všechny „patra“ bydlení formou vlastnictví bytů, dostatkem bytů k nájmu, dostupné bydlení výstavbou, která není orientována na zisk a bydlení pro lidi v potížích – bydlení sociální. Ale většina těchto segmentů u nás neexistuje. A pokud ano, tak s jediným cílem – zisk poskytovatele – třeba obchodu s chudobou.

 

Řešení však existují. Situace, kdy česká republika má nejdražší bydlení v Evropě (pokud přihlédneme ke statistice příjmů) se může změnit, pokud budou politici, ministři i poslanci ochotni naslouchat odborníkům, studovat zkušenosti moderních zemí a přinášet potřebné změny.

 

Vraťme se do současnosti.

 

Bohužel poslední dvě vlády, ale popravdě ani vláda současná zatím nebyly a nejsou těmi, kteří jsou ochotni bytovou politikou se systematicky zabývat. A již vůbec ne v řadách politického vedení rezortů, které mají svěřeny kompetence v bytové politice, tedy místního rozvoje, práce a sociálních věcí či financí. Nestojí o návrhy, podněty. Nedohlédnou ani za hranice naší vlasti, byť například hned v Rakousku by nalezli možná řešení (která mají mnohdy společný kořen ještě v dobách Rakousko Uherské monarchie jako již zmíněná úprava neziskového sektoru již z roku 1872).

Mnohé proklamace současné vlády jsou nejasné, nesystémové, s pochybnostmi, zda přinesou jakoukoliv změnu poměrů na trhu.

Otevřeně je třeba již po půl roce říci, že práce a nasazení MMR v oblasti bydlení je pro většinu odborníků praxe zklamáním. Ostatně, odbor bytové politiky, který před lety patřil k nejlepším útvarům MMR je personálně v troskách.

Ne že by ministerští byli zcela bez vize. Dle médií se snad počítá s investičním charakterem výstavby nájemních bytů, aniž by se rozlišilo, zda půjde o pronájem bytů v bytovém spoluvlastnictví jednotlivce či charakter nájemního domu s byty vystavěné investorem, když navrhuje, aby realitním makléřem k pronájmu byly obce. Výstavba nájemních bytů je jistě dobrým počinem, ale stát musí vytvořit různé vlastnické a uživatelské alternativy, má-li to mít smysl. Všeobecně je akcentován profit developerů, vlastníků, což má svoji logiku, podnikají za účelem dosažení co největšího možného profitu. Nikoliv účel přiblížit ceny bytů finančním možnostem klientů.

Podpory nájemního bydlení ad absurdum s navrhovanou rolí obcí jako realitních agentur za nájem ve výši místně obvyklého nájmu to není žádná významná pomoc obcím ani občanům, agentur na trhu působí celá řada.[1] V nabídkách řady z nich však převládá slib nejvyššího možného výnosu pronajímatelům, logicky, ale hledat cenově přijatelné bydlení za nejnižší možnou cenu nenabízí nikdo[2]. To konstatují i respektovaní odborníci a investoři.[3]

Pořízení vlastní nemovitosti je pro Čechy čím dál těžší, jejich ceny rapidně rostou, pozadu nezůstávají ani stále vyšší hypoteční sazby. Vhodnou alternativou se tak pro mnohé může stát družstevní bydlení, které dosud bylo na chvostu zájmu Čechů. Přitom finanční zátěž je možné rozložit v čase a na počáteční investici získat speciální úvěr.

Češi jsou v Evropě premianty v pořizování vlastního bydlení, nemovitost v osobním vlastnictví mají čtyři pětiny Čechů, v Evropě je průměr 70 procent a například v Německu jen 50 procent.          Ceny nemovitostí po celé České republice raketově rostou, jen za posledních šest let vystoupaly zhruba na dvojnásobek.

Češi chtějí především vlastnit, když jiná alternativa de facto jediná na trhu – nájemní bydlení se svojí výší blíží splátce hypotéky. To je demotivující. Třetí možnost pro klienty na trhu není.

Vlastní bydlení je už pro mnohé žadatele finančně neúnosné. Proto se teď bude více hledět na jistotu, na rozdělování rizik a na to, že dnešní příjmy jednotlivců, rodin a firem nejsou ještě zárukou příjmů budoucích. Mladí lidé mají sice život teprve před sebou, ale naspořeno ještě ne. Podmínky pro získání hypotéky se nyní výrazně zpřísnily. A nejde jen o raketové zvýšení sazeb. V Praze je potřeba mít alespoň dva miliony ze svého, aby lidé dosáhli na hypotéku na malý byt. Nemluvě o možnostech dopadů krize, splasknutí cenové bubliny a prodeje zadlužených bytů bankami za nižší cenu, než byla při přiznání hypotéky. Svět tuto situaci zná (Španělsko 2009) my ji ignorujeme.

Přitom řešení se nabízí. O čem by měla být práce odborných týmů k vypracování osnovy budoucí reformy bytové politiky?

Developerská výstavba nesmí být nijak korigována. Je regulována nabídkou a poptávkou, cenami materiálů a stavebních prací a přirozenou součástí podnikatele je i zisk z prodeje, logicky co nejvyšší, při které je možné prodej realizovat.

Výstavba a provoz nájemních bytů taktéž má své místo v nabídce. Je otázkou úvahy, zda odlišit investiční výstavbu nájemních bytů podnikateli od výstavby bytů obcemi a možnost výstavby bytů jinými subjekty na nonprofitním základě. To znamená revizi stávající a návrh nové právní úpravy.

Vznik podmínek, zejména právní úpravy pro obnovení možnosti nonprofitní výstavby družstvy, případě dalšími subjekty či obcemi se stanovenými podmínkami pro kalkulaci nájemného a pravidel proti zneužití tohoto levnějšího modelu bydlení.

Revize a připomínky odborných sdružení pro právní úpravu de lege lata pro družstva, bytové spoluvlastnictví, nájem bytů. Analýza a návrh změn.

Dalším okruhem by měly být nové formy výstavby a využití bytů. Od sdíleného ubytování a pravidel pro něj (např. Airbnb), ale i například různé formy Tiny House – malá obydlí, někdy i mobilní, která nemají přijatelnou právní úpravu pro pořízení, umístění či užití, 3D tisk nových domů apod.

Úvaha o dalších možnostech. Například vznik práva obce od investorů projektů v lukrativních oblastech žádat rozumné procento výstavby bytů k pronájmu za nákladovou cenu. Tato forma bez problémů je funkční například v Británii.

Je mnoho dalších možností k úvaze včetně stávající role bytových družstev dnes zejména ve velkých městech v zásadě správců bytů v bytovém spoluvlastnictví svých, mnohdy již bývalých členů. Ostatně vlády se dlouhodobě nevěnují opakovaným rezolucím OSN k podpoře družstev, o jejich roli v moderním světě, například v USA nemá vláda zájem

Konečně významnou kapitolou, dlouhodobě skloňovanou ale neřešenou je oblast sociálního bydlení. Úprava zákonem a diskuse nad obsahem je nezbytná, ale musí být završena konkrétními závěry, které omezí dodnes fungující systém známý jako „obchod s chudobou“.

Mimo jiné je třeba zvážit formy podpor z veřejných zdrojů zejména mladým rodinám, zohlednit počet dětí v rodině, taktéž pomoci v udržitelnosti bydlení seniorům. Ty musí být v souladu s principy veřejné podpory.

Minulá vláda vedla nekonečné diskuse o nutnosti samostatného zákona o sociálním bydlením. Shodu nenalezla. Premiér Andrej Babiš ji nepovažoval za důležitou, a tak se nepřijalo nic. Systém výnosného „obchodu s chudobou“ pokračuje, jen se o něm přestalo mluvit.

Pokud by existoval v zásadě hotový zákon o neziskovém bydlení, (dospěl až do třetího čtení v roce 2021), pak by zákon o sociálním bydlení měl řešit jen poskytování pomoci fyzickým osobám prostřednictvím sociálního bydlení a příspěvku na bydlení a přinést potřebné definice, aby tato oblast nefungovala nadále jen jako výnosný „obchod s chudobou“ v nedůstojných podmínkách. Musí též obsahovat formy podpor potřebným osobám, systém pomoci v bytové nouzi je poskytována formou sociálního bydlení nebo formou sociální služby.

Sociální bydlení se zajišťuje formou smlouvy o sociálním nájmu bytu v dostupném nebo sociálním bytě za podmínek stanovených zákonem. Rozsah a formulace musí být dílem spolupráce MPSV a MMR.

Je nejvyšší čas usilovat o změnu přístupu. Setrvá-li i tato vláda v nastoleném kurzu, nezmění nic. Složitost současné situace nemůže být pro exekutivu omluvou.

Považovat za zásadní podmínku zkvalitnění trhu pouze reformu stavebního práva, povolování staveb a územní plánování, pokud se k ní politici staví jako k jediné, je chybou. Hledat spásu (jen) v alternativách výstavby nájemních bytů je stejný omyl. Ale to bychom opakovali vyřčené.

Proto chceme oslovit zvoleného nového prezidenta, pana Petra Pavla. Sám proklamuje ochotu jednat s týmy odborníků významných problémech doby. Vědomi si toho, že jej čeká při konsolidaci mandátu i úřadu mnoho práce, přece jen jej nemůžeme vynechat a neoslovit ho.

Samozřejmě by se jednalo o týmovou diskusi pod jeho patronací, tak, jak jsou ostatně představitelé odborných svazů a sdružení zvyklí. Pro takový účel bychom v rámci neformální Asociace pro bydlení společně připravili písemný návrh vizí a nutných opatření, které bychom mohli následně projednat s podporou pana prezidenta s exekutivou. Na zpracování bychom potřebovali cca 30 dní. Nečiníme tak poprvé, ale zatím bez valného výsledku. Věříme ve změnu.

JUDr. Ivan Přikryl

Autor byl v letech 1990 až 2003 předseda Svazu českých a moravských bytových družstev, poté náměstkem ministra pro místní rozvoj pro oblast bydlení, šéf Úřadu vlády ČR a kabinetu předsedy Poslanecké sněmovny. V mezinárodních organizacích byl členem Exekutivy Mezinárodního družstevního svazu a zástupcem v CECODHAS (dnes Housing Europe). Pracovně navštívil téměř stovku zemí světa.

Subjekty, které by bylo ke spolupráci přizvat:

? Svaz měst a obcí ČR, Mgr. František Lukl, MPA,   e-mail:  f.lukl@mukyjov.cz; 

? Svaz českých a moravských bytových družstev, ředitel Martin Hanák, email: martin.hanak@scmbd.cz

? Sdružení malých bytových družstev a společenství vlastníků ČR JUDr. František Lébl, e-mail: lebl@bytovadruzstva.cz

? Družstevní marketingové sdružení ČR předseda Mgr. Martin Kroh e-mailkroh@sbdpraha.cz

? Sdružení nájemníků ČR Ing. Milan Taraba, e-mail: Taraba.Milan@cmkos.cz

? Asociace realitních kanceláří ČR Ing. Jan Borůvka, e-mail: jan.boruvka@arkcr.cz

? Občanské sdružení majitelů domů, předseda Milan Krček, e-mail: milan.krcek@osmd.cz

? Sdružení podnikatelů ve stavebnictví ČR Ing. Václav Matyáš, e-mail: matias@sps.cz

? Asociace českých stavebních spořitelen Ing. Jiří Šedivý e-mail:  tajemnik@acss.cz

? Asociace developerů, Tomáš Kadeřábek, ředitel, emailinfo@wedevelop.cz

? JUDr. Stanislav Křeček, veřejný ochránce práv, e-mail: judr.krecek@seznam.cz

? JUDr. Ivan Přikryl, e-mail: ivan.prikryl@gmail.com

? AK Becker&Poliakoff,  garant legislativního a odborného dohledu, JUDr. Martin Klimpl, e-mail: Klimpl@becker-poliakoff.cz

 

Všem uvedeným svazům a spolkům byl materiál odeslán.

Reakce adresátů nenastala. Asi uvedené návrhy považují za irelevantní. Ale každodenní informace z médií o vývoji v bytové politice i statistické údaje jsou jednoznačné. Krize bydlení nehrozí, my se v ní nacházíme. A návrhy na podivnou výstavbu nájemních bytů obcemi jsou povrchní, hrozí zneužíváním místních politiků, jak je také médii skloňováno, a co do ekonomických možností téměř nesmyslné.

 

 

[1] Viz údaje a znalosti Asociace realitních kanceláří ČR

[2] Například firma „Tvůj správce, s.r.o., a jejich stránky a nabídka.

[3] Pochybnosti vyjadřuje i předseda SMO ČR František Lukl či investor Passer. Role obce jako realitní kanceláře je nejasná a postrádá smysl.

Autor: Ivan Přikryl | pátek 12.5.2023 9:00 | karma článku: 6,25 | přečteno: 150x
  • Další články autora

Ivan Přikryl

Máte po přečtení článku pocit, že je starý již 9 let? Já ne!

Kdyby nešlo o vážnou věc, je to k smíchu. Politici, vždy převážně laici, vždy se zvolením stanou všeználky .Téměř bez výjimky od roku 1990 dodnes. Nevidí za hranice naší země a výsledek je jasný. Nedostupné bydlení.

1.3.2024 v 10:00 | Karma: 11,50 | Přečteno: 400x | Diskuse | Politika

Ivan Přikryl

Už jsem z toho NERVozní.

Do problémů s bydlením mluví kde kdo. Povolaní, ti, kteří by měli být kompetentní (jedni ex lege-vláda druzí ex privata industria, jaksi z vlastní vůle, cítivše se povolaní-ministři a jejich rádci). A také NERV.

25.1.2024 v 10:00 | Karma: 17,63 | Přečteno: 351x | Diskuse | Politická aréna - pro politiky

Ivan Přikryl

Krátkodobé pronájmy? Rozhodně ne na turistický pobyt či Airbnb.

Sdílená ekonomika je fenomén současnosti. Uber jezdí na letiště a hádá se s taxikáři. Podnikatelé kupují byty a prostřednictvím aplikací je nabízejí ke krátkodobým pobytům. Ministerstvo pro místní rozvoj mlčky přihlíží, jako vždy.

12.10.2023 v 8:00 | Karma: 10,27 | Přečteno: 318x | Diskuse | Politická aréna - pro politiky

Ivan Přikryl

Zoufalství českých politiků v oblasti bydlení- pokračování čtvrté.

Další pokus přimět vládu a politiky se odehrál v roce 2018. Kdybych měl publikovat všechny materiály té doby, tak už by to zoufalství bylo chronické. Kdo opravdu tu sérii článků čte chápe, že jasně říkají co je třeba. Dodnes marně

11.5.2023 v 10:00 | Karma: 4,20 | Přečteno: 163x | Diskuse | Politická aréna - pro politiky

Ivan Přikryl

Do třetice všeho (ne)dobrého. Další pokus o reformu bydlení byl opět marný (rok 2014)

Vládě byl v říjnu 2014 předán komplexní materiál o 27 stránkách s konkrétními návrhy právních úprav v příloze. Ale pohnout s ministerstvem pro místní rozvoj bylo opět nemožné. Kromě prázdných diskusí žádný výsledek nepřišel.

10.5.2023 v 9:00 | Karma: 4,14 | Přečteno: 95x | Diskuse | Politická aréna - pro politiky
  • Nejčtenější

Barbaři na hranicích. Fotky od Hamásu zahanbily západní média

6. října 2024

Seriál Pokud vás už válka na Blízkém východě unavuje, podívejte se na fotky ze 7. října loňského roku. Ty...

K romskému chlapci po konfliktu s učitelem jela záchranka. Zasáhla policie

5. října 2024  13:02,  aktualizováno  8.10 14:41

Policie řeší incident, při kterém se v Koryčanech na Kroměřížsku fyzicky střetl učitel s žákem....

Obsese zbraněmi, morbidní porno a stres. Vrah z fakulty střílel už na střední

3. října 2024

Premium Čtyřiadvacetiletý muž ze středostavovské rodiny bez ekonomických problémů a se slibně rozběhlou...

Malý Vilík prohrál svůj boj s rakovinou. Sbírka pomohla rodině strávit čas spolu

2. října 2024  11:16

Rodiče malého Vilíka na stránce Donio v červenci vybírali peníze, díky kterým se mohli plně věnovat...

Za zpackanou digitalizaci mimořádné odměny. Bral je i obviněný z Dozimetru

4. října 2024

Premium Ministerstvo pro místní rozvoj zaplatilo za digitalizaci stavebního řízení k 9. září letošního roku...

Hurikán udeřil na Floridu s větrem o téměř dvousetkilometrové rychlosti

10. října 2024  3:05

K pobřeží americké Floridy dorazil hurikán Milton. Oznámilo to Národní hurikánové středisko, které...

Peníze z dohod unikají jinde, než se čekalo. Ministerstvo zváží změny

10. října 2024

Premium Odhadem o dvě miliardy ročně přichází státní rozpočet kvůli souběhu pracovního poměru a dohody...

Střelce musíme poznat dopředu, říká bývalý šéf pražské pobočky FBI

10. října 2024

Premium To je takovej ten typ chlapa, kterému dáte batoh a on s ním dvakrát oběhne zeměkouli a ani se...

Jak dostat zvěřinu na talíře. Státu se do velké propagace masa nechce

10. října 2024

Lidé se obávají konzumace zvěřiny. Podle obchodníků je to přitom kvalitní a zdravé maso, které...

Hravé koupání s Bübchen: Soutěžíme o 5 balíčků dětské kosmetiky
Hravé koupání s Bübchen: Soutěžíme o 5 balíčků dětské kosmetiky

Hraní s lodičkami, potápění nebo vytváření velehor z bohaté pěny? Jak vypadá váš koupelový rituál? Podělte se o něj v komentářích a třeba zrovna vy...

  • Počet článků 194
  • Celková karma 0
  • Průměrná čtenost 906x
Odborník na bytovou politiku, družstevnictví a státní správu, léta pracoval v Mezinárodním družstevním svazu, jako šéf svazu družstev, náměstek ministra MMR pro bydlení a vedoucí úřadu vlády, šéf kabinetu předsedy Poslanecké sněmovny. Jako člen exekutivy MDS navštívil za 27 let více než stovku zemí celého světa. Zahraniční modely i nadále trvale sleduje a analyzuje. "Bytové politice se poctivě dosud žádná vláda po roce 1989 nevěnovala. Jen pokus a omyl, vesměs z iniciativy poslanců. Proto je v takovém stavu v jakém je. Do této oblasti politické hašteření nepatří. Proto vytrvale opakuji, že je třeba toto změnit. Mnohdy by se stačilo rozhlédnout v okolních zemích, protože my jsme smutná rarita."

Seznam rubrik