Nájemné ? Nájemné znovu aktuální !

V roce 2005 jsem měl možnost předsedat pracovnímu týmu, který navrhl zákon o deregulaci nájemného, mimochodem zcela první svého druhu v České republice po roce 1989. Ten byl později schválen, i když v poněkud okleštěné podobě, a je dodnes používán obcemi i vlastníky bytového fondu.

Byl principiálně postaven na odvození výše nájemného od cen nemovitostí na trhu a řešil citlivé postupné uvolnění nájemného až do cílového stavu, kde se měla výše nájemného řídit buď dohodou, nebo určením výše soudem, pokud k dohodě nedojde, a to v režimu v tom kterém místě obvyklého nájemného. Celá deregulace pak měla být doprovázena adresnou sociální pomocí zejména starším lidem, kdy nájemné nemělo tvořit víc než třetinu čistých rodinných příjmů, jinak musel, zejména u rodin důchodců, pomoci stát příspěvkem. A protože již tehdy platili důchodci v Praze cca 28 % svých příjmů na bydlení, prakticky by se jim nájemné nezvýšilo, jen by jim přibyla povinnost o příspěvek požádat. Vycházeli jsme při tom z principu, že je třeba chránit nájemníka na straně jedné ale také nepřenášet břemeno sociální pomoci na vlastníky, zejména fyzické osoby.

Od té doby byl klid, jen se vedla psychologická „válka" o věštbu výsledku žaloby vlastníků u soudu pro lidská práva ve Štrasburku. Až nyní, nikoliv vláda, ale někteří poslanci ODS publikují poslanecký návrh zákona o jednorázové deregulaci. ODS již jednou předvedla, co to znamená bytová politika podle jejího gusta a to v letech 1992 až 1998: Nemohu si proto odpustit několik poznámek:

Odmyslíme-li celkový cíl návrhu poslanců ODS - jednorázovou deregulaci jde o návrh zcela nepoužitelný. Vykazuje mnoho nesmyslných legislativních chyb a vlastně ještě více poškozuje tradičního, alespoň proklamovaného chráněnce ODS - vlastníky. Říkám záměrně „proklamovaného", protože skutečná pomoc od ODS v době, kdy tomu tak mělo být a držela vládu nepřišla, až nyní tento amatérský pokus - v letech 1992 až 1998 vlády ODS liberalizovali vše, jen né nájemné. O tom později.

Nesmyslné je ustanovení, že když určuje soudu, že nesmí zvýšit nájemné v případě vysokého věku nájemce a definuje jistou povinnost soudu brát zřetel na majetkové poměry. Sám princip by byl v pořádku, avšak rozdíl mezi v místě obvyklým nájemným a nájemným upraveným soudem by měl vlastníku kompenzovat stát. Již vůbec návrh neodlišuje obecní byty a ostatní vlastníky. Perlou návrhu je zásada, že možnost domáhat se obvyklého nájemného má jen tam, kde nájem vznikl podle § 871 odst. 1 občanského zákona. Přeloženo do srozumitelné češtiny to znamená, že jsou to jen nájmy vzniklé k 1.lednu 1992 a žádné jiné Avšak po tomto datu byly povinně uzavírány - až do poloviny devadesátých let, nové nájemní smlouvy. Ty zákon neřeší.

Tím, že stávající zákon o postupné deregulaci bude zrušen, vrátíme trh s nájemnímy byty do patové situace let 2003 až 2006. Soudy o výši nájemného zahltí naši justici, budou se táhnout léta, zkrátka nesmyslný návrh.

ODS - v oblasti bydlení - jiné oblasti posuzovat nehodlám - vždy zcela ignorovala potřebu vzniku ucelené a provázané koncepce bytové politiky, a to již od zmíněných devadesátých let.

Většina nových nástrojů používaných v bydlení vznikla mimo tehdejší vládu na základě poslaneckých iniciativ a podle toho návrhy mnohdy vypadaly - nepovedená transformace bytových družstev, ukvapený a bezpodmínečný převod státních bytů do majetku obcí, aniž by se pamatovalo na segment sociálního bydlení apod. Stavební spoření a hypotéky vznikly též mimo vládní kabinet poslaneckými návrhy a vláda Václava Klause je zásadně odmítala, úředníci tehdejšího ministerstva financí tvrdili, že jdeme léčit rakovinu acylpirinem.

V jisté absurditě Václav Klaus odmítal liberalizaci nájemného, tedy deregulaci ale zcela liberalizoval ceny služeb - tepla, elektrické energie, plynu a služeb. Ty postupně narůstaly v řádech stovek procent a zablokovaly možnost rozumného pohybu nájemného alespoň tak, aby krylo náklady na provoz -tzv. .ekonomické nájemné.

Důsledek se dostavil: divoká, masová privatizace obecních bytů s cílem zbavit se břemene, bez ohledu na potřeby sociálního bydlení.

Po roce 1989 bylo nezbytně nutné stanovit zcela novou koncepci rozumné transformace bytové politiky z rigidního administrativního modelu na nový model, který bude kombinovat možnosti vzniku bytového trhu a sociální doktrínu, která pomůže potřebným skupinám obyvatel, kteří se mohou při zvyšování ceny bydlení dostat do složité situace. Taková koncepce vznikla v roce 1991, ale byla odmítnuta jako nepotřebná zejména tehdejším ministrem financí a pozdějším premiérem Václavem Klausem. V bytové politice nastalo období, jemuž odborníci říkali „Dybova nicota" a to proto, že ministr Karel Dyba, který měl tuto oblast v kompetenci zvolil metodu „není třeba nic, trh vše vyřeší" Koncepční kroky byly zahájeny, bohužel, s osmiletým zpožděním až za vlád ČSSD Cena bydlení, tedy součet nájemného a služeb dík divokému nárůstu cen energií tak vzrostla, že deregulace nájemného se stala „strašákem" a po nálezech ústavního soudu byla většina návrhů na deregulaci v poslanecké sněmovně odmítnuta. Problém narůstal, politická neshoda hrozila, že stejně jako v Polsku bude nakonec věc řešit Štrasburský soud pro lidská práva. Nová koncepce byla přijata jako první krok tehdejšího ministra pro místní rozvoj, Jiřího Paroubka,v roce 2004 . Ta platí dodnes, ale nikdo je nezměnil a pokud se nemýlím, ani nezrušil. Nač ztrácet čas.

Koncepce měla tyto ambice : Zajistit dostupnost bydlení pro všechny skupiny obyvatel

účinné, tržně a sociálně konformní nástroje podpory bydlení pro potřebné,. Podpořit vznik svobodného trhu s byty avšak se sociálním aspektem ,dokončit nástroje podpory získání nového bydlení - od hypoték, přes stavební spoření, družstevní bydlení až k sociálním bytům a projektům pomoci lidem na okraji společnosti.

Práce na realizaci koncepce však nebyla zcela dokončena - nebyla schválena celá navrhované novela občanského zákoníku, která by stanovila postup určování nájemného po roce 2010, což by zavedlo pojem „určení nájemného v místě obvyklého" a otevřela prostor pro vyvážený vztah obou stran vztahu - nájemníků i pronajímatelů. Také sociální síť nebyla zcela dokončena.

ODS před volbami slibovala mnohé, ale vláda Mirka Topolánka v této oblasti zatím neřeší nic, je to jak vzpomínka na budoucnost - porovnáme-li nečinnost z doby „první vlády ODS". Je to možná tím, že tato strana nedrží resort místního rozvoje, znám v ODS politiky, kteří měli zcela konkrétní vizi v této oblasti, ale ti by takovýto návrh jistě odmítli. Zkrátka - bydlení pro největší vládní stranu opět není prioritou.

Na skutečné potřeby nikdo nehledí, vláda této koalice neprojevuje zájem o potřeby bytového trhu, najala si, prý za téměř 40 milionů advokátní kancelář , která má hájit ČR u Štrasburského soudu - nic víc.

Až najednou prozření - Poslanecký návrh ODS k urychlení deregulace .

Bytová politika nepatří, v té směsici radarů, zdravotní reformy a poplatků, školného, prodejie budov ministerstev k tématům plnící první stránky médií, ale je to jen klid před bouří. Destruovat to, co bylo uděláno a neřešit skutečné potřeby bytového trhu však přinese jen a jen kolaps trhu s nemovitostmi, které dosahují nesmyslných výšek, ohrožení jistot bydlení u občanů se středními a nižšími příjmy a zmatek, možná jen „zakázky" pro exekutory. Bohužel.