Nadhodnocené nemovitosti? Klesnou ceny?

Podle odhadů ČNB jsou nemovitosti u nás nadhodnoceny zhruba o 40 %. Znamená to, že až praskne bublina na nemovitostním trhu, zlevní ceny bytů o 40%? A nebo tam žádná cenová bublina není a ceny nemovitostí už nikdy neklesnou?

Poslední zveřejněné závěry ČNB ze zprávy o finanční stabilitě ukazují na vysokou nadhodnocenost českých nemovitostí a to zhruba o 40%, což je asi o 15 procentních bodů výše než před půl rokem. Pokud hovoříme o nadhodnocené nebo podhodnocené ceně nějakého zboží, služby nebo statku, tak je třeba si stanovit, vůči čemu je příslušná cena nadhodnocená nebo podhodnocená. Takže pokud tvrdíme, že cena nemovitostí u nás je nadhodnocena o 40%, je to oproti cenám v ve Švýcarsku, Velké Británii nebo Německu? Nebo oproti cenám v Rusku nebo Mongolsku,  případně v Africe? Pokud připustíme, že u nás máme tržní ekonomiku, tak je cena určena poptávkou a nabídkou po určitém zboží, tedy i po bytech nebo nemovitostech obecně. V případě bytů to znamená, že pokud je nabídka bytů menší než poptávka po bytech, tak cena roste. A až se nabídka s poptávkou vyrovná, tak se vytvoří rovnovážná cena, takže aktuální cena bytů odpovídá současnému stavu poptávky a nabídky po bytech. Takže asi není ani nadhodnocená ani podhodnocená, ale tržní.

Pokud ČNB říká, že cena nemovitostí je o 40% nadhodnocena, znamená to, že to není cena tržní? Nebo se tím myslí, že je nadhodnocena z hlediska dostupnosti pro určité příjmové skupiny občanů, tedy, že ne každý si může, za současné cenové úrovně a existující úrovně příjmů, dovolit koupit vlastní byt nebo jinou nemovitost. Vlastnické bydlení je ve většině vyspělých zemích poměrně velký luxus, zvláště ve velkých městech a proto zde převažuje nájemní bydlení. Současný růst cen nemovitostí a snížení dostupnosti vlastnického bydlení je jen návratem k normálu, kdy i u nás bude vlastnické a nájemní bydlení v určité rovnováze. 

Takže asi marně budeme čekat na prasknutí údajné „realitní bubliny“ a pokles cen nemovitostí. I ceny nemovitostí dále porostou, i když asi jen pomalejším tempem, případně budou nějakou dobu stagnovat. Dnešní zvýšení sazeb ze strany ČNB asi nepovede ke zkrocení inflace, ale určitě ještě dále sníží dostupnost hypotečního financování nákupu bytů a nemovitostí. Hypoteční úvěry se sazbou 8% nebo 9% p.a. se asi stanou novou normou, ale  při 16% roční inflaci se i tak někomu vyplatí.

A to nás čeká ještě „horký podzim“, kdy na obyvatelstvo bude stále více doléhat probíhající vlna zdražování.