Změna ve zdanění plošných staveb od 1.1.2012 a DPH ve stavebnictví

Změna ve zdanění plošných staveb od 1. 1. 2012 platí pouze pro pozemky evidované v katastru nemovitostí jako ostatní plocha nebo zastavěná plocha a nádvoří, neplatí tak např. pro chodník na pozemku evidovaném jako zahrada. Na stavební firmy a developery čeká od začátku roku 2012 změna pravidel při placení daně z přidané hodnoty. Objednatelé stavebních a montážních prací, kteří jsou plátci daně, budou muset v rámci takzvaného přenesení daňové povinnosti nově DPH přiznat a zaplatit. Stát se snaží novým opatřením zabránit daňovým únikům.

Majitelé staveb obytných domů mívají ve vlastnictví (spoluvlastnictví) i jiné stavby související s provozem obytného domu. Tyto stavby jsou zpravidla příslušenstvím domu. (Příslušenství věci vymezuje občanský zákoník jako věc, která náleží vlastníku věci hlavní, v daném případě vlastníku obytného domu, a je jím určena k tomu, aby byla s hlavní věcí trvale užívána.)Mohou to být například domovní kotelny, garáže, parkoviště, přístupové komunikace, vodovodní a jiné přípojky nebo dokonce čistírny odpadních vod aj. Jak je to s jejich zdaněním?

Domovní kotelna

Domovní kotelna není z pohledu ZDN považována za stavbu rozvodů energií, které jsou vyňaty z předmětu daně ze staveb (§ 7 odst. 2 ZDN). Tvoří-li kotelna příslušenství k obytnému domu, zdaňuje se stejnou základní sazbou daně jako dům samotný (2 Kč/m² zastavěné plochy), a to z výměry přesahující 16 m² (§ 11 odst. 1 písm. a) ZDN). Jestliže by kotelna nesplňovala znaky příslušenství obytného domu (např. by z ní bylo dodáváno teplo i do jiných objektů), zdaňovala by se jako samostatná stavba (sazba 10 nebo 6 Kč/m² zastavěné plochy v závislosti na tom, zda by sloužila pro podnikatelskou činnost nebo ne).

Někdy je kotelna umístěna přímo v obytném domě, v takovém případě není samostatným předmětem daně. Zdaňuje se jako součást domu (přičemž není považována za nebytový prostor) nebo společně s bytem či samostatným nebytovým prostorem, jsou-li v domě vymezeny podle ZOVB jako jednotky (kotelna není jednotkou ale společnou částí domu).

Garáž

U garáží vystavěných odděleně od obytných domů se použije základní sazba daně 8 Kč/1 m²zastavěné plochy (§ 11 odst. 1 písm. c) ZDN).

U podzemních garáží se daní ze staveb zdaňuje pouze nadzemní část stavby.

Garáž, která je součástí obytného domu a v domě nejsou vymezeny jednotky podle ZOVB, se zdaňuje společně s domem. Garáž, resp. místnost s vymezenými stáními pro parkování aut je nebytovým prostorem a slouží-li k podnikatelské činnosti, daň za obytný dům se zvýší o 2 Kč za každý 1m² plochy garáže (§ 11 odst. 5 ZDN).

V domě, kde jsou vymezeny jednotky podle zákona o vlastnictví bytů (dále ZOVB), je garáž (místnost s garážovými stáními) zpravidla vymezena jako jednotka, pak jde z pohledu ZDN o samostatný nebytový prostor užívaný jako garáž, který se zdaňuje stejně jako garáž vystavěná odděleně od obytného domu (sazba 8 Kč za 1 m²) s tím rozdílem, že základem daně je upravená podlahová plocha nikoliv zastavěná plocha garáže, jak je tomu u samostatné stavby garáže.

Stavby bez svislé nosné konstrukce

Novelou zákona o dani z nemovitostí (dáleZDN) účinnou od 1. ledna 2012 je upraveno zdanění staveb bez svislé nosné konstrukce. A to jsou např. různé druhy komunikací, chodníky, parkoviště, manipulační plochy aj., které jsou podle stavebního zákona stavbami. Stavby zpevněných ploch pozemků evidovaných v katastru nemovitostí s druhem pozemku „ostatní plocha“ nebo „zastavěná plocha a nádvoří“ jsou vyjmuty z předmětu daně ze staveb (§7 odst. 4 ZDN) a jsou zdaňovány daní z pozemků.

... zpevněná plocha pozemků

Pokud zpevněná plocha pozemku není používána k podnikání, uplatní se standardní sazba daně ze zastavěných ploch a nádvoří - 0,20 Kč/m² (§ 6 odst. 2 písm. d); je-li užívána k podnikatelské činnosti anebo v souvislosti s ní, je zdaněna speciální sazbou daně z pozemků (§ 6 odst. 2 písm. a) ZDN).

Ostatní stavby

K dalším stavbám souvisejícím s provozem obytných domů se řadí např. vodovodní řady, kanalizační stoky a objekty včetně čistíren odpadních vod - zpravidla jsou ve vlastnictví jejich provozovatelů nebo obcí, v některých případech jsou však majetkem vlastníka obytného domu. Tyto stavby nejsou předmětem daně ze staveb (§ 7 odst. 2 ZDN).

... u venkovské zástavby

Zejména ve venkovské zástavbě bývají u obytných domů různé hospodářské stavby, kůlny, uhelny, sklady apod., ty obvykle představují a zdaňují se jako příslušenství k obytnému domu (viz výše v tomto článku).

Stavby vymezené jako společné části domu podle zákona o vlastnictví bytů

Stavba domovní kotelny, i když je umístěna mimo dům, je podle ZVB společnou částí domu (vymezena takto prohlášením vlastníka budovy nebo smlouvou o výstavbě vloženými do katastru nemovitostí), tj. není samostatným předmětem daně ze staveb, ale je zdaňována společně s bytem. Je zohledněna koeficientem ve výši 1,2, kterým se při stanovení základu daně u bytu nebo nebytového prostoru vymezeného podle ZOVB jako jednotka, násobí výměra podlahové plochy jednotky. To platí i pro ostatní stavby vymezené jako společné části domu.

Změna pravidel při placení daně z přidané hodnoty

Opatření se dotkne zejména developerů a stavebních firem. Základní změna spočívá v tom, že dodavatel vystaví fakturu bez DPH. To přizná a finančnímu úřadu zaplatí přímo objednatel. Pro podnikatele je podstatné, že ve fakturách budou namísto DPH uvádět informaci, že daň je povinen přiznat objednatel.

Více papírování

V neposlední řadě bude tento nový DPH režim znamenat také nárůst administrativních činností, neboť poskytovatel i příjemce budou povinni vést speciální evidenci, v níž budou vykazovat stavební a montážní práce, a tuto evidenci budou podávat elektronicky na finanční úřad. Pro velké a střední stavební firmy by neměla být změna problém, pokud mají dostatečně velké administrativní zázemí. U malých firem bez dostatečného administrativního zázemí může způsobit značné komplikace a následný únik do šedé zóny. Na druhé straně nám zavedení této legislativní změny umožní stabilizovat firemní cash flow a celkově se zjednoduší systém inkasa a vratek DPH.  Z hlediska cash flow může mít negativní dopad v případech, kdy povinnost odvést DPH vznikne dříve než bude splatnost faktury dodavateli.  Stát si od nového patření slibuje, že omezí daňové úniky.