Výstavba - 1: Dokumentace pro územní rozhodnutí a stavební povolení

V praxi není časté, že by lidé, kteří hodlají stavět, uzavírali písemnou smlouvu o dílo s podnikatelem - stavitelem, kterého si vyberou, aby jim dům postavil nebo něco přestavěl či zmodernizoval, pokud ovšem nestaví na základě developerské smlouvy byt ve městě nebo v nějakém příjemném prostředí mimo město v rámci uslutečňování územního plánování o výstavbě bytů a zařízení . Označení "developer" je odvozeno z anglického slova "development", které znamená "rozvoj", v tomto konkrétním případě jde o stavební a přípravnou činnost. Developerské společnosti kompletně zajišťují realizaci velkých stavebních projektů. Některé jsou výsledkem objednávky klienta. Jiné jsou stavěny jako investice s plánem budoucího prodeje celého komplexu (takto jsou stavěna například některá obchodní centra) nebo prodeje bytových jednotek (takto vznikají například některá satelitní městečka či celé obytné čtvrti). A samozřejmě, když si toužíte postavit hezký domek, vilku nebo se zapojíte do širší výstavby na základě developerské smlouvy, pak se určitě radujete, jak jste se zbavili starostí. Každý vám to přeje, každý přející člověk, ale pozor na to, co podepisujete. V každém případě se zde jedná o problém, jak uzavřít smlouvu o dílo a jak se ve vztazích, založených takovou smlouvou, pohybovat.

Nejprve je nutné zhotovit projektovou dokumentaci a získat pravomocné stavební povolení

Nezapomeňte na první krok: zajít si na katastrální úřad a nechat si vystavit List vlastnictví na stavební pozemek, který jste zakoupili, zdělili a nebo získali darem. Ale pokud teprve pomýšlíte na zakoupení stavební parcely, což není levná záležitost, promluvte si s odborníkem, kterého jste si již vybrali k výstavbě vašeho domku, a to před podpisem kupní smlouvy na stavební pozemek, zda se na pozemku dá stavět dům, jaký je ve ve vašich snech a také se nezapomeňte přesvědčit,zda je pozemek napojen na inženýrské sítě. Pokud není, zjistěte si, zda je to vůbec možné a počítejte s náklady navíc. Já vím, že je to logické, ale jsoulidé, kteří pořžád někam spěchají, chvátají a lítají a očekávají od druhých, že to nějak zařídí, udělají, nakonec od čeho jsou, že? Ale pozor - nejlepší je o všem osobně přesvědčit. Škoda vyhozených peněz z nepozornosti nebo činnosti letem světe, za ně byste mohli mít třeba zřízenou krásnou zahradu kolem vašeho domů snů ...

Chcete, aby to všechno stálo už nejdřív? Určitě jste si sepsali dlouhý seznam vyřizovaček, ale nehoňte se, protože všechno, i pod tlakem vidin, můžete vyřizovat až tehdy, když máte v ruce stavební povolení. A pozor, na stavbu domu potřebujete územní rozhodnutí a stavební povolení. Ty musí být ve smyslu stavebního zákona. Bez nich nemůžete začít stavbu realizovat a pak používat.

Dvě dokumentace pro stavbu

Nevím, jaké je vaše povolání, ale pokud vaše mysl bloudí vysoko nad obyčejnými a mrzkými starostni tohoto světa, pak je lépe se snést na zem a uvědomit si, že jdete do hodně složitého a drahého podniku, kterým je výstavba vašeho hnízda a než si nastěhujete do pokoje svůj nádherný klavír, než si tam zřídíte pracovnu nebo postavíte svou úžasnou knihovnu atd., musíte si zařídit aby vám některý z autorizovaných inženýrů zhotovil projekt, aby bylo možno vyběhat všechna povolení. Bez něj ani ránu! Bez něj vám totiž stavební úřad stavební povolení nevydá. A naskytují se vám dvě možnosti - pokud si to chcete zjednodušit, tak si  koupíte projekt typového rodinného domu z katalogu za nižší cenu, nebo si dáte vypracovat projekt na míru u architekta. Nebojte se, architektonickou studii vytvářejí architekt a stavebník společně.  To záleží na tom, zda si stavíte něco, co vyhovuje vašim individuálním potřebám anebo vám stačí běžný komfort z katalogu. Také záleží na tom, kolik máte na výstavbu peněz, že?

Podívejte se:

http://www.nasdum.cz/vzorovy-projekt-rodinneho-domu/dokumentace-pro-stavebni-povoleni

Projekt pro územní rozhodnutí

Projekt na vydání územního rozhodnutí se předkládá ve dvou vyhotoveních.

Musí obsahovat:

• Údaje o městské začlenění stavby do území, její architektonické řešení (vzhled a pôdorysné členění);
• Informace o stavebnotechnickom a konstrukčním řešení stavby;
• Informace o požadavcích stavby pro zásobování energiemi a vodou, odvádění odpadních vod a dopravní napojení včetně parkování;
• Údaje o vlivu stavby na životní prostředí;
• Informace o úpravě nezastavěného a zelených ploch pozemku a jiné.

... a pak ....

Když máte k dispozici vypracován projekt, můžete podat žádost o územní rozhodnutí příslušným orgánům státní správy (kromě toho je třeba požádat o vyjádření i správců sítí). Návrh na vydání územního rozhodnutí by měl obsahovat jméno, příjmení a adresu navrhovatele, seznam účastníků územního řízení, stručnou charakteristiku území, na němž se má stavba realizovat (jeho dosavadní využití), parcely čísla pozemků podle katastru nemovitostí (včetně vlastnických práv), jakož i parcely čísla sousedících pozemků a staveb. K návrhu připojte i výkres současného stavu parcely (podkladem je katastrální mapa), případně další doklady, které dokumentují jednání předchozí podání návrhu na územní řízení. Dokumentace se předkládá ve dvou vyhotoveních.

Projekt pro stavební povolení

Jakmile dostanete pravomocné územní rozhodnutí, můžete si dát spokojene kávičku a zapálit si doutník, rozhlížet se po krajině a jen chviličku snít dál. Ale jen chviličku, protože po vydání územního rozhodnutí následuje další krok - vypracování projektu pro stavební povolení. Projektová dokumentace stavby, která se předkládá ke stavebnímu řízení, obsahuje například doprovodnou zprávu s údaji - ty doplňují základní údaje o stavbě uvedené v žádosti o stavební povolení.

... souhrnná technická zpráva

Součástí projektové dokumentace je i souhrnná technická zpráva, z níž musí být dostatečně zřejmé navrhované:

• Urbanistické, architektonické a stavebnotechnické řešení stavby a jejích konstrukčních částí;
• Použití vhodných stavebních výrobků;
• Požárně bezpečnostní řešení;
• Zásobování energiemi a vodou, odvádění odpadních vod, doprava (včetně parkování), likvidace odpadů a jejich napojení na stávající sítě;
• Údaje o uspořádání staveniště;
• Opatření k zajištění bezpečnosti a ochrany zdraví při stavbě a jiné.

... zastavovací plán

Část projektové dokumentace tvoří takzvaný zastavovací plán. Jde o zobrazení celkové situace stavby s vyznačením hranic pozemků, jejich parcel čísel, podzemních sítí, přípojek či ochranných pásem. Nezbytné jsou i vytyčovacie výkresy nebo geometrické parametry vyznačené v zastavovacím plánu jednoduchých staveb, stavební výkresy stavby, ze kterých je zřejmý dosavadní a navrhovaný stav, statické posouzení stavby či návrh úprav okolí stavby a návrh ochrany zeleně v průběhu výstavby.

Peripetie stavebníka, aneb zůstaňte stále při zemi

Vždy je lepší se informovat na stavebním úřadě: jaké doklady budete potřebovat, i když jste si to přečetli v zákoně (zákon č. 183/2006 Sb., a předpisy související, v platném znění).  Třeba  od vás budou požadovat například stavební výkresy, kopie z pozemkové mapy či jména a adresy účastníků řízení, tedy všech vlastníků sousedních nemovitostí. Kromě toho mohou požadovat i pravomocné územní rozhodnutí, respektive vyjádření k umístění stavby (vydá ho oddělení územního rozvoje obvodního úřadu).

A zachovejte klid : Určitě zjistíte, že podklady pro vydání pravomocného územního rozhodnutí jsou téměř stejné, jako pro vydání pravomocného stavebního povolení. Ano, jsou, ale přesto si žádost o vydání stavebního povolení podat nemůžete, ale musíte čekat další měsíc na vyjádření odboru územního rozvoje. Dále budete potřebovat prohlášení stavebního dozoru, projektovou dokumentaci žumpy (vydává se za předpokladu, že stavba nebude napájet na veřejnou kanalizaci), vyjádření vodohospodářských, elektráren, plynárenských, telekomunikací, požární ochrany, obvodního úřadu životního prostředí a jiné.

Stavební povolení

Pokud jste toto vše prošli, najednou si uvědomujete, že ještě nemáte stavební povolení, ale pouze jednotlivé vyjádření úřadů, že souhlasí se stavbou. Tak to si musíte zajít na stavební úřad, protože stavební povolení vydává pouze a jen  příslušný stavební úřad. Na stavbu domu potřebujete územní rozhodnutí a stavební povolení. Ty musí být ve smyslu stavebního zákona. Bez nich nemůžete začít stavbu realizovat a pak používat.

... co je to "příslušný stavební úřad"

Stavební povolení vydává příslušný stavební úřad, kterým je od 1. ledna 2003 obec. Stavebník tedy podává všechny žádosti příslušné obci podle katastrálního území. Máte-li pozemek například v Berouně, na kterém chcetet stavět,. pak je příslušný stavební úřad v městě Berouně, většinou sídlí přímo na městském úřadě a nebo si zjištěte přesně jeho adresu, kam budetet posílat svou korespondenci.

Návrh na rozhodnutí

Zmíněné rozhodnutí vydává stavební úřad na základě návrhu. Pozor na správné vyplnění údajů. Pokud podán návrh neobsahuje všechny náležitosti, stavební úřad vyzve stavebníka k jejich odstranění, čímž se prodlouží lhůta vydání rozhodnutí. Pokud stavebník neodstraní ve stanoveném termínu všechny nedostatky, stavební úřad řízení zastaví. V některé z dalších kapitol o výstavbě si budeme povídat, co je to správní řízení a jak k němu přistupovat.

Zahájení stavebního řízení

Stavební řízení zahajuje stavební úřad na žádost stavebníka.

Žádost o stavební povolení musí obsahovat:

Jjméno, příjmení a adresu, druh, účel a místo stavby, předpokládaný termín dokončení stavby a při dočasné stavby doba jejího trvání, parcely čísla a druhy stavebního pozemku s uvedením vlastnických nebo jiných práv podle katastru nemovitostí, jakož i parcely čísla sousedních pozemků a sousedních staveb nebo jiných pozemků, které se mají použít jako staveniště. Mezi další údaje patří jméno, příjmení (název) a adresa (sídlo) projektanta, údaj o tom, zda se stavba realizuje zhotovitelům, nebo svépomocí, základní údaje o stavbě, jejím členění, technickém nebo výrobním zařízení, budoucím provozu a jeho vlivu na životní prostředí a zdraví lidí ao souvisejících opatřeních a seznam účastníků stavebního řízení.

K žádosti o stavební povolení se přikládají:

1. Doklady, kterými stavebník prokazuje, že je vlastníkem pozemku nebo stavby, popřípadě že má k pozemku či stavbě jiné právo, které jej opravňuje zřídit na pozemku požadovanou stavbu;
2. Projektová dokumentace stavby (projekt stavby) vypracovaná oprávněnou osobou;
3. Rozhodnutí, stanoviska, vyjádření, souhlasy, posouzení nebo jiné opatření dotčených orgánů státní správy a obce;
4. Kopie obecně závazného nařízení o schválení územního plánu zóny;
5. Pokud jde o stavbu uskutečňovanou svépomocí, prohlášení stavebního dozoru nebo kvalifikované osoby, že bude zabezpečovat odborné vedení stavby.

Účastníci stavebního řízení podle stavebníhozákona a nikdy jinak

Účastníky stavebního řízení jsou stavebník, osoby, které mají vlastnické nebo jiné práva na pozemky a stavby na nich včetně sousedních pozemků a staveb, pokud jejich vlastnická nebo jiná práva na tyto pozemky a stavby mohou být stavebním povolením přímo dotčena. Účastníkem řízení je i osoba, která bude provádět stavební dozor, a projektant. Stavební úřad oznámí zahájení stavebního řízení dotčeným orgánům státní správy, jakož i všem známým účastníkům a nařídí ústní jednání spojené s místním zjišťováním (nejméně sedm pracovních dnů předem). Současně je upozorní, že své námitky mohou uplatnit nejpozději při ústním jednání, jinak se na ně neberou.

Na připomínky a námitky, které byly nebo mohly být uplatněny v územním řízení nebo při projednávání územního plánu zóny, se nepřihlíží. Ve stavebním povolení určí stavební úřad závazné podmínky realizace a využívání stavby a rozhodne o námitkách účastníků řízení. Stavební povolení pozbývá platnosti, pokud se se stavbou nezačalo do dvou let ode dne, kdy nabylo právní moci, pokud stavební úřad v odůvodněných případech nestanovil pro zahájení stavby delší lhůtu.

Celou dokumentaci související s vaším domem či bytem si dobře uschovejte tak, abyste ji v případě potřeby také našli. Tyto materiály lze skladovat i moderním způsobem na elektronických médiích, musíme však upozornit na literu zákona, která hovoří o tom, že úředně potvrzený projektová dokumentace skutečného provedení musí být u stavebníka trvale a bezpečně uložená. Tak pozor na paragrafy !!!

II.

Kdo se nechce honit po úřadech, může tyto činnosti svěřit i někomu, kdo je ochoten se tím od počátku zabývat. Může to být i projektant, který může vyřídit všechno sám, pokud bude dělat projekt na váš rodinný domek. Nemyslete si, přijde vás to levněji. On to totiž umí a ví, o co jde. Však si s ním můžete jednou za čas zajít na pivo a mezitím s ním probrat, jak je daleko s tím vyřizováním a jestli nepotřebuje píchnout ... to znamená nabídka k součinnosti, a to je pro vás také dobré. Ne každý má dost pevné nervy a čas běhat po úřadech.  Nezapomeňte si s ním sjednat i plnou moc, pokud mu to celé hodíte za krk. Lepší by bylo uzavřít mandátní smlouvu pro obstarání pravomocného územního rozhodnutí a pravomocného stavebního povolení. Ale o tom až příště ...

Příklad smlouvy na zhotovení investičně technickou dokumentaci

Smlouva o dílo (investičně-technická dokumentace)

1. Údaje o straně (osobní údaje, nebo údaje o podniku)
(dále jen "objednatel" na straně jedné)
_____________________________________

a

2. Údaje o straně
(dále jen "zhotovitel" na straně druhé)
_____________________________________

uzavřeli tuto
smlouvu o dílo

I.

Smlouva se vztahuje na vyhotovení investičně-technické dokumentace, kterou vypracuje zhotovitel pro objekt rodinný dům  v obci Hlubočany, k.ú. Hlubočany, na pozemcích,  p.č. 345/1,345/2, 356/3 zapsaných na Listu vlastnictví č. 567, jejichž jediným vlastníkem je Jan Zahradník, bytem Zahradilova 45/3452 Praha 2  (nutná přesná specifikace objektu).

II.

Smluvní strany souhlasí s tím, že dokumentace z čl. I. této smlouvy bude obsahovat:

- architektonický projekt budovy,
- projekt konstrukce budovy,
- projekt vnitřních instalací vodovodu a kanalizace,
- projekt vnitřních instalací slabo- a silno-proudu a
- projekt vnitřní instalace topení a větrání.

Smluvní strany souhlasí s tím, že dokumentace z předcházejícího odstavce tohoto článku bude vyhotovena tak, aby objednatel na jejím základě mohl získat veškerá nutná stavební povolení.

III.

Smluvní strany souhlasí s tím, že zhotovitel podrobně prohlédne projektové zadání, na jehož základě má vypracovat technickou dokumentaci v souladu s touto smlouvou. Zhotovitel je oprávněn požadovat všechna nutná vysvětlení spojená s vyhotovením dokumentace.
Zhotovitel je povinen včas uvědomit objednatele o všech vadách projektového zadání.

IV.

Smluvní strany souhlasí s tím, že objednatel je oprávněn změnit projektové zadání, na jehož základě bude provedena technická dokumentace. Pro případ změny projektového zadání bude adekvátním způsobem změněna i smluvní cena, termín k vyhotovení technické dokumentace a jiná ustanovení smlouvy, na která takové změny mají vliv.

V.

Smluvní strany souhlasí s tím, že zhotovitel je oprávněn, pro případ zásadních změn z článku IV. této smlouvy, požadovat změnu smlouvy nebo odstoupit od smlouvy.

VI.

Smluvní strany souhlasí s tím, že veškeré náklady, jakož i ostatní škody vzniklé zásadními změnami nebo odstra?ováním vad projektového zadání, nese objednatel, s výjimkou, kdy by autorem projektového zadání byl zhotovitel. V tom případě nese shora uvedené náklady zhotovitel.

VII.

Smluvní strany souhlasí s tím, že smluvní cena za vyhotovení investičně-technické dokumentace podle čl. II. této smlouvy činí _____________ Kč.

VIII.

Smluvní strany souhlasí s tím, že cena uvedená v předcházejícím článku této smlouvy může být změněna jenom pro případ vypracování přídavných a nepředvídatelných projektů. Pro případ objednávky takových projektů, strany uzavřou písemný dodatek k této smlouvě.

IX.

Smluvní strany souhlasí s tím, že každá z nich je oprávněna požadovat změnu smluvní ceny, nastanou-li mimořádné okolnosti, které mají vliv na její výši.
Za mimořádné okolnosti považují strany okolnosti nepředvídatelné ve chvíli uzavření smlouvy, jejichž vzniku nebylo možné zabránit nebo odvrátit jejich následky.

X.

Smluvní strany stanoví termíny k vyhotovení technických projektů takto:

- projekt _____________ nejpozději do _______________.
- projekt _____________ nejpozději do _______________.

XI.

Smluvní strany souhlasí s tím, že objednatel je oprávněn stanovit zhotoviteli náhradní termín pro případ, že by tento nedokončil vyhotovení technické dokumentace v termínu článku X. této smlouvy. Neskončí-li zhotovitel s vyhotovením technické dokumentace nebo jednotlivých projektů ani v náhradním termínu, je objednatel oprávněn odstoupit od smlouvy a požadovat od zhotovitele náhradu škody.

XII.

Smluvní strany souhlasí s tím, že zhotovitel je oprávněn svěřit vyhotovení smluvené dokumentace i jiným odborníkům mimo vlastní projekční kancelář. V tomto případě je zhotovitel zodpovědný objednateli za provedené práce těchto osob.

XIII.

Smluvní strany souhlasí s tím, že zhotovitel je oprávněn požadovat na objednateli prodloužení lhůty k vyhotovení technické dokumentace, byl-li, kvůli změněným okolnostem nebo pro nesplnění závazku objednatele, rušen ve vyhotovení technické dokumentace nebo jejích jednotlivých částí. V takovém případě je zhotovitel povinen přinejmenším do ___________ dnů před uplynutím smluvené lhůty písemně požádat o její prodloužení, a k této žádosti udat důvody.

XIV.

Smluvní strany stanoví, že zhotovitel není oprávněn podat žádost na základě článku XIII. této smlouvy, nastoupily-li okolnosti až po uplynutí lhůty k vyhotovení technické dokumentace, nebo jednotlivých částí.

XV.

Smluvní strany souhlasí s tím, že objednatel je povinen zaplatit zhotoviteli smluvenou cenu v hotovosti, fakturou (alternativy) do ______________ dnů ode dne předání dokumentace, která je předmětem této smlouvy.

XVI.

Smluvní strany souhlasí s tím, že objednatel je oprávněn zadržet část smluvní ceny pro případ vad,a to až do jejich odstranění. Objednatel proplatí zhotoviteli zadržený obnos do ______ dnů ode dne odstranění vad.

XVII.

Smluvní strany souhlasí s tím, že objednatel je oprávněn, pro případ, že by zhotovitel ani v náhradním termínu neodstranil vady předané technické dokumentace, použít zadrženou část smluvní ceny k odstranění vad.

XVIII.

Smluvní strany souhlasí s tím, že objednatel je povinen odevzdat zhotoviteli projektové zadání a veškeré údaje k vyhotovení technické dokumentace ve lhůtě _________ dní od podpisu této smlouvy. Projektové zadání se skládá z všeobecných technických údajů projektu, z projektu instalace vodovodu, elektřiny a topení. Dokumentace zahrnuje i územní rozhodnutí, urbanisticko investičně technické podmínky, kopii katastrálního nákresu, regulační nákres, geodézní snímek terénu, údaje o přípojích instalační sítě, geofyzické údaje a údaje o půdě.

XIX.

Smluvní strany souhlasí s tím, že kontrolu dokumentace z předcházejícího článku provede jiná projekční kancelář.

XX.

Smluvní strany stanoví, že zhotovitel je povinen vyhotovit technickou dokumentaci způsobem dohodnutým touto smlouvou, v souladu s všeobecně závaznými předpisy. Zhotovitel je obzvláště povinen prověřit správnost technických řešení, a propočtů v technické dokumentaci, kterou vyhotovil, schválit je a vzít na zřetel všechny připomínky objednatele a jiných orgánů, příslušných podle předpisů k odsouhlasení, případně k schválení projektu.

XXIX.

Smluvní strany souhlasí s tím, že objednatel je povinen, na výzvu zhotovitele, neprodleně prohlédnout vyhotovenou technickou dokumentaci a o zjištěných vadách uvědomit zhotovitele do ______ dnů. Po prohlédnutí a převzetí smluvní dokumentace zhotovitel již nezodpovídá za vady, které bylo možné zjistit obvyklou prohlídkou, kromě skrytých vad.

XXX.

Smluvní strany stanoví, že zhotovitel je povinen odevzdat objednateli investiční program ve _______ vyhotoveních, ideový projekt ve _____________ vyhotoveních a hlavní projekt ve _______ vyhotoveních.

XXXI.

Smluvní strany souhlasí s tím, že objednatel je povinen stanovit zhotoviteli náhradní termín k odstranění vad technické dokumentace. Neodstraní-li zhotovitel vady v zadané lhůtě, je objednatel oprávněn k vlastnímu odstranění vad na účet zhotovitele, ke snížení smluvní ceny nebo k odstoupení od smlouvy. V každém případě má objednatel nárok na náhradu škody.

XXXII.

Smluvní strany stanoví, že ze strany objednatele bude působit jako zodpovědná osoba _______________, a ze strany zhotovitele _______________________ ___.
Uvedené osoby zodpovídají za celkovou realizaci této smlouvy a za převzetí smluvených prací na trase, případně na objektu.

XXXIII.

Smluvní strany stanoví, že zhotovitel je povinen pojistit dokumentaci objednatele způsobem, který stanoví objednatel. Zhotovitel zodpovídá za ztrátu a zničení dokumentace do předání objednateli.

XXXIV.

Smluvní strany souhlasí s tím, že budou veškeré spory, vzniklé z této smlouvy, řešit vzájemnou dohodou. Nebude-li to možné, je příslušným soud v ________________.

XXXV.

Smlouva byla sepsána ve _________ stejnopisech, z nichž každá strana obdrží ___________ vyhotovení.

XXXVI.

Smluvní strany souhlasí s tím, že smlouva vstupuje v platnost dnem podpisu obou stran.

V ________________ dne ______________

_____________________               _____________________
Objednatel                                           Zhotovitel