Právo: Smlouva o smlouvě budoucí kupní

Smlouvy o smlouvách budoucích dělají v praxi potíže a někdy mohou závažně poškodit smluvní strany, protože si nesjednají důležité budoucí závazky. Je také třeba upozornit na právní úpravu problematiky. Ačkoliv se obecně režim smlouvy o budoucí kupní smlouvě týkající se převodu vlastnického práva k nemovitostem řídí právní úpravou obsaženou v občanském zákoníku, smlouva o budoucí kupní smlouvě se v obchodních vztazích řídí zásadně obchodním zákoníkem, i když se týká nemovitosti.

Smlouva o smlouvě budoucí kupní (dále jen smlouva)

Smlouva je využívána za situace, kdy zájemce o koupi nemovitosti bude potřebovat zajistit finanční prostředky k nákupu nemovitosti pomocí hypotečního úvěru či jiného finančního produktu. Smlouva je akceptována většinou bank jako jeden z důkazů účelovosti použití úvěru – dokladujete jí vaši právo na klasickou účelovou hypotéku nebo úvěr od spořitelny (vždy účelový).  Ve smlouvě je totiž detailně popsána nemovitost, jež je předmětem koupě/prodeje.

Obsah a forma

Podstata smlouvy spočívá v písemném závazku jejích účastníků, že do dohodnuté doby uzavřou kupní smlouvu za podmínek, které jsou dohodnuty v předmětné smlouvě o budoucí kupní smlouvě. Je třeba důrazně doporučit, aby úplné znění zamýšlené kupní smlouvy bylo přílohou smlouvy o budoucí kupní smlouvě. Tímto krokem se vyhnete možnému budoucímu neúspěchu při vyjednávání dalších podmínek smlouvy.

Zajištění časového rámce

V případě uzavření kupní smlouvy ve stanoveném termínu potíže nevznikají. Jinak je tomu v případě, že k uzavření smlouvy ve stanoveném termínu nedojde. V takovém případě se lze, na základě ustanovení občanského zákoníku, domáhat u soudu, aby bylo prohlášení vůle jednoho z účastníků nahrazeno soudním rozhodnutím.

Dodržení zákonných předpokladů

Z hlediska nároků na platné uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě je třeba dodržet několik zákonných předpokladů. Z formálního hlediska je především nutné, aby smlouva byla v písemné formě. V rámci obsahu je nutné dostatečně určitým způsobem stanovit smluvní strany, projevit závazek k uzavření kupní smlouvy a dohodou stran také stanovit termín, do něhož musí dojít k uzavření. Vzhledem k tomu, že součástí budoucí smlouvy bývá i smlouva kupní, je nutné zohlednit i tuto skutečnost, a to určením předmětu koupě, určením povinnosti prodávajícího převést na kupujícího vlastnické právo a povinnosti kupujícího zaplatit prodávajícímu dohodnutou kupní cenu. V neposlední řadě je bezpodmínečně nutné stanovit buď konkrétní kupní cenu nemovitosti, nebo alespoň způsob jejího následného určení.

Doporučená ujednání ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě

Vedle nutných smluvních ujednání je třeba také poukázat na ujednání další, která by se, pro vaši ochranu a jistotu, měla ve smlouvě objevit. V prvé řadě bývá již ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě stanoven způsob platby kupní ceny.

Jistina

Na základě budoucí smlouvy bývá budoucí kupující povinen uhradit jistou částku (jistinu). Tato částka je složena do notářské či advokátní úschovy s tím, že bývá následně započítána do kupní ceny. Jistina slouží jako dostatečný projev zájmu kupujícího a prodávajícímu dává záruku, že nevyvíjí marné úsilí ve snaze o převod nemovitosti.

Smluvní pokuta

Ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě jsou tak často ustanovení, která dovolují z jistiny hradit smluvní pokutu. Smluvní pokuta se sjednává pro případ, že by budoucí kupující nesplnil povinnosti vyplývající ze smlouvy o smlouvě budoucí. Případně mohou takto složené peníze sloužit k případnému uhrazení smluvní pokuty ve prospěch budoucího prodávajícího, je-li tato pokuta sjednána pro případ porušení povinností vyplývajících ze smlouvy o smlouvě budoucí nebo pro případ odstoupení od smlouvy o smlouvě budoucí.

Zajištění

Další významnou oblastí, na kterou je nepochybně třeba v rámci výkladu upozornit, je také problematika zajištění, které je ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě možné zakotvit. Jsou tím myšleny především smluvní pokuty za porušení povinností vyplývajících ze smlouvy o smlouvě budoucí.

Sankce

Další z možných sankcí, které zde přicházejí v úvahu  může být i odstoupení od smlouvy při nesplnění určité povinnosti, ke kterému může dojít také např. na základě nezískání hypotečního úvěru, ukáží-li se prohlášení účastníků ve smlouvě o smlouvě budoucí jako neplatná apod. Důvody odstoupení od smlouvy mohou být dojednány různě, a to jak ve prospěch obou smluvních stran, tak i ve prospěch pouze jedné ze smluvních stran smlouvy o budoucí kupní smlouvě.

Další ujednání

Častým ujednáním bývá závazek budoucího prodávajícího, že nemovitosti, které mají být předmětem kupní smlouvy, nebude tento budoucí prodávající po dobu, po kterou je vázán smlouvou o budoucí kupní smlouvě, moci prodat či převést a žádným způsobem zatěžovat, a to jak ve formě zástavního práva či např. věcných břemen.

Smlouva, která následuje nyní, je pouhým návrhem a je třeba ji vyhotovit podle aktuálního stavu. Spíše slouží pro informaci, jak by mohla ve finále vypadat.

Smlouva o smlouvě budoucí kupní

Smluvní strany:

1. Prodávající : Karel Hubička,  bytem Jana Uhra 12,602 00 Brno,  bankovní spojení: ČSOB, pobočka Praha, Vlašínova 2, 140 00 Praha 1, číslo účtu: 787656789/0300

Dále jen prodávající

2. Kupující: Ing. Jan Tvrdý, bytem Lidická 3, 612 00 Brno, bankovní spojení: ČSOB, pobočka Praha, Vlašínova 2, 140 00 Praha 1, číslo účtu: 887656789/0300, IČO: 78993390,

Dále jen kupující

uzavřely níže uvedeného dne následující smlouvu o smlouvě budoucí kupní


Článek I.
Budoucí prodávající je na základě výhradním vlastníkem následujících nemovitostí:

budova čp 56 stojící na stavební parcele č. st.678/2
stavební parcela č., o výměře 1000 m2,
parcela č. 678/6 o výměře 2000 m2,
k.ú. Tvrdoňovice, obec Tvrdoňovice, okres: Jihlava
Vlastnictví uvedených nemovitostí je zapsáno v katastru nemovitostí na LV č. 789 vedeném Katastrálním úřadem Jihlava.

Článek II.
Prodávající výše uvedené nemovitosti, se všemi součástmi a s příslušenstvím, zejména s dřevěným oplocením, venkovními úpravami, trvalými porosty, nyní prodává kupujícím za souhrnnou kupní cenu 2 000 000,- Kč (slovy: dvamiliony korun českých) a kupující za tuto cenu tyto nemovitosti kupují do společného jmění manželů.

Článek III.
1) Kupující zaplatí prodávajícímu souhrnnou kupní cenu takto:
a) 200.000,- Kč bylo zaplaceno složením do advokátní úschovy advokátu Mgr. Petru Fučíkovi, Brno, Jimravova 2, 678 45 Brno před podpisem smlouvy o smlouvě budoucí kupní jako zálohu na souhrnnou kupní cenu,
b) 300.000,- Kč bezhotovostně na účet prodávajícího č. 89876567/0300 vedený u ČSOB  banky v Brně neprodleně do 15 dnů po té, co prodávající předloží ČSOB , pobočka Brno
• tuto oboustranně podepsanou kupní smlouvu včetně návrhu na vklad vlastnického práva
• zástavní smlouvu uzavřenou mezi CITY Bankou v Praze jako zástavním věřitelem, prodávajícím jako zástavcem a kupujícím jako zástavním dlužníkem, jejímž předmětem je zřízení zástavního práva k prodávaným nemovitostem uvedeným v článku I. této smlouvy, za účelem zajištění splacení úvěru poskytnutého touto bankou kupujícím k zaplacení části kupní ceny ve výši 300.000.,- Kč, a to s vyznačením vkladu zástavního práva.

2) K zajištění zaplacení části kupní ceny uvedené v článku III. písm. c) uzavřeli kupující s CITY Bankou  dne 6. 6. 2011 smlouvu o úvěru č. 7876678876/2011.

Článek IV.
1) Prodávající prohlašuje, že na prodávaných nemovitostech neváznou žádná věcná břemena, dluhy, ani zástavní práva s výjimkou zástavního práva CITY Banky, popsaného v třetí odrážce odstavce 1, článku č. III. této smlouvy.
2) Kupující prohlašují, že je jim stav prodávaných nemovitostí po prohlídce na místě znám.

Článek V.
Budoucí prodávající předal budoucím kupujícím a budoucí kupující převzali prodávané nemovitosti, spolu s veškerou budoucímu prodávajícímu dostupnou související dokumentací při podpisu smlouvy budoucí.

Článek VI.
1) Vlastnictví k prodávaným nemovitostem přejde podle této smlouvy na kupující až zápisem vkladu do katastru nemovitostí. Zápis vkladu vlastnického práva zajistí na základě společného návrhu nákladem kupujících prodávající a kupující mu k tomu poskytnou potřebnou součinnost.

2) Smluvní strany prohlašují, že v případě nepovolení vkladu vlastnického práva, a to z jakéhokoli důvodu, podniknou kroky k odstranění překážek bránících provedení vkladu vlastnického práva, popřípadě po dohodě s ČSOB bankou vrátí prostředky čerpané z úvěru přímoCITY bance.

3) ČSOB banka se v případě nepovolení vkladu vlastnického práva ve prospěch kupujících, a to z jakéhokoli důvodu, zavazuje poskytnout prodávajícímu potřebnou součinnost při řízení o výmazu zástavního práva CITY banky za účelem zajištění splacení úvěru poskytnutého touto bankou kupujícím k zaplacení části kupní ceny.

Článek VII.
Smluvní strany se dohodly, že daň z převodu nemovitostí zaplatí prodávající a vyhotovení znaleckého posudku o ceně prodávaných nemovitostí pro potřeby této daně zajistí vlastním nákladem také prodávající a kupující mu k tomu poskytnou potřebnou součinnost, zejména umožní znalci prohlídku prodávaných nemovitostí.

Článek VIII.
Tato smlouva je vyhotovena v osmi stejnopisech, z nichž po dvou si ponechají obě strany, jeden ČSOB. banka a zbylých pět si ponechá prodávající pro potřeby vkladu do katastru nemovitostí.

V … dne………..

podpisy smluvních stran