Pár tipů jak se nenechat napálit při refinancování hypotéky

Možná patříte i Vy mezi cca 800.000 lidí, kteří jsou zatíženi hypotékou či úvěrem ze stavebního spoření. Tolik z nás řeší bydlení půjčkou, tzv. „dobrým dluhem“. Mám pro Vás pár tipů, na co si dát při refinancování úvěru pozor.

Hypotéku považujeme za dobrý dluh

Dobrým dluhem je hypotéka pro ty, kteří mají dostatečné příjmy na to, aby ji mohli splácet a ještě jim zbývalo na další náklady a také na dostatečnou rezervu na další strategické cíle (studia dětí, renta), včetně likvidní rezervy. Další podmínkou je, že si půjčíme levněji cizí peníze než cizí byt (tedy, že splátka hypotéky je nižší než holý nájem).

Správně nastavená hypotéka dnes je s co nejdelší dobou splatnosti a s co nejdelší fixací

Pokud chceme, aby hypotéka pro nás byla dobrým dluhem, je důležité v dnešní době, v době nízkých úrokových sazeb, ji mít nastavenu na co nejdelší dobu, což platí vždy a s co nejdelší fixací. Sazby jsou nyní velmi nízko, tak proč nezvolit dlouhou dobu fixace? Nevím, jestli tento postup je nejlevnější, ale určitě je bezpečnější. Pokud si nastavíme fixaci na méně let, může to pro nás po fixaci znamenat navýšení splátky o několik tisíc měsíčně a to by některé z nás mohlo existenčně ohrozit, přinejmenším zamrzet. Není tedy dobré koukat na desetinky procent.

Porovnání / příklad, kdy si klienti před 5lety vzali hypotéku na 1.500.000 s úrokovou sazbou 5,2% na dobu fixace 5let s 30letou splatností, nyní chtějí refinancovat – jedni si vybrali doporučovanou fixaci na 10let s vyšší úrokovou sazbou 2,5% a druzí chtěli raději nižší sazbu 2,1% s fixací na 5let. … bohužel za dalších 5let se fixace bude měnit a předpokládá se zvýšení úrokových sazeb (pro ukázku jsem zvolila sazbu 6,5%, může být nižší, ale hlavně také i vyšší). Je vidět, že klienti, kteří si zvolili doporučovanou variantu, na tom byli po 10 letech lépe – zbývala jim doplatit nižší jistina o 63.299 Kč.

1.500.000		1.381.292				929.335
1.500.000		1.381.292		1.159.766		992.634

Častou chybou také bývá tvrzení, že je lepší splatit hypotéku co nejdříve, že při dlouhé splatnosti více přeplatím. Toto uvažování je však nesprávné. Nesprávné především z důvodu ceny peněz. Jiné peníze jsou peníze, které splácíme nyní a jiné peníze jsou peníze za 20let. Hodnota peněz v čase klesá. Však si vzpomeňte, kolik jste si před 20 lety koupili za 1000 Kč nebo jak dlouho jste 1000 Kč vydělávali.

Než podepíšeme nevratnou smlouvu, musíme si ujasnit několik faktorů

Z důvodu nízkých úrokových sazeb je refinancování hypoték či úvěrů ze stavebního spoření velice správné řešení a může nám ušetřit statisíce, avšak není to vždy pravidlem. Před takovýmto krokem, než ho uděláme, musíme vzít v potaz více faktorů než jen nižší úrokovou sazbu.

Na začátku hypotéky jde z naší splátky větší část na úroky a menší část na jistinu – na snížení dluhu. Postupně se část na úroky snižuje a ke konci splatnosti naší hypotéky jde větší část na jistinu a menší část na úroky.           

• Tedy, pokud při refinancování prodlužujeme dobu splatnosti, platíme vyšší úroky znovu.
• Úrokové sazby porovnáváme, avšak spíše z pohledu nižší splátky než celkového přeplacení, protože sazbu nemáme na celou dobu splatnosti hypotéky a také kvůli rozdílné časové hodnotě peněz.
• Dvě stejné úrokové sazby neznamenají stejnou splátku, protože výpočty bank jsou různé, tedy výsledné RPSN a tak i splátka se může lišit. Banky také dávají nižší úrokovou sazbu s různými podmínkami, jako zřízení pojištění či běžného účtu, které mohou splátku prodražit.
• Jaká je má nynější finanční situace, mám každý měsíc dostatečné volné rezervy na zajištění svých cílů a potřeb? Dle toho mohu posoudit, zda mám nyní správně nastavenou hypotéku, či bych si ji měl raději upravit.   Uveďme si příklad rodiny, která má hypotéku ve výši 1.500.000,- s dobou splatnosti 30let. Již splácí hypotéku 4roky a za rok jí končí první fixace, nynější sazbu mají 5,20%.

	Původně
	5,20%	2,50%
Rezerva

Refinancování za těchto podmínek by rodině prospělo, především tím, že se jí uvolní cash flow a rodina si bude moci tvořit likvidní rezervu a navíc ušetří i na úrocích.

Zajistěte si až 16 měsíců dopředu nynější nízké úrokové sazby

Většina bank umožňuje tzv. dopředné refinancování, kdy si může klient u banky zaručit nynější nízké úrokové sazby na refinancování své hypotéky či úvěru ze stavebního spoření. U některých bank mnoho měsíců dopředu, někde až 12měsíců, prakticky s vyřizováním se můžeme dostat až na 16měsíců dopředu. Co to pro nás znamená? Buď můžeme čekat, až přijde doba Vaší fixace a doufat, že úroky nepůjdou moc nahoru nebo tuto možnost využít. Samozřejmě, pokud jsme předtím probrali se svým finančním poradcem Vaší situaci a ubezpečili se, že refinancování do jiné banky bude pro Vás ta správná volba.

Již letos se předpokládá zvýšení sazeb v USA, v Evropě bude toto zvýšení pomalejší

Vývoj úrokových sazeb u hypoték v ČR je takový, že již přes 3roky úroky klesají a stále se drží s drobnými výkyvy již přes rok na nejnižších minimech. Je pravděpodobné, že za půl roku či za rok nebudou průměrně na nižší úrovni než nyní. Všechny skutečnosti spíše ukazují, že se sazby budou zvedat. V USA se předpokládá zvyšování sazeb již letos v létě, avšak Evropa, která začala teprve nedávno s kvantitativním uvolňováním, bude ještě určitě nějakou dobu sazby držet co nejníže. Tedy pokud je pro nás výhodné refinancování uskutečnit, je nyní ta správná chvíle.

Dejte si pozor na ukvapená rozhodnutí a jednejte dle Vašeho finančního plánu

Není rozumné posuzovat výhodnost hypotéky, ať již nové nebo refinancování staré, jen podle výše úrokové sazby, výše celkového přeplacení či akčních výhod bank. Do hypotéky např. můžeme sloučit více úvěrů na bydlení či u některých bank přidat finanční prostředky i na splacení neúčelových úvěrů. Zvažte výhodnost Vašeho kroku z více pohledů či ještě lépe oslovte svého finančního poradce, kterému důvěřujete, aby Vám udělal podrobnou analýzu a následně vybral nejlepší možnost na trhu právě pro Vás a vyjednal Vám co nejlepší podmínky u vybrané banky. Každý máme jiný finanční plán, tedy i jiné požadavky a možnosti.