Kupujete, prodáváte nemovitost? Dejte si pozor na předkupní práva

Od 1.1.2018 se vrátila do občanského zákoníku předkupní práva, můžeme se těšit na pořádnou "zábavu". P. práva zkomplikují nejčastěji prodej bytu s garážovým stáním (nebo sklepem), pokud nejsou součástí bytu nebo společných prostor

Pokud je garážové stání evidováno v katastru nemovitostí jako podíl na samostatné (vymezené) jednotce, která má více spoluvlastníků, mají na podíl předkupní právo. Ve velkých bytových domech může být spoluvlastníků třeba sto.

Pokud chcete prodat podíl na jednotce (garážové stání, sklep nebo příjezdovou cestu k domu) musíte je nejprve nabídnout ostatním spoluvlastníkům (předkupníkům).

Pokud některý využije svého předkupního práva a podíl koupí, zůstane vám byt bez garáže, který bez parkingu ztratí na atraktivitě. Podobně je to s domem a příjezdovou cestou. Jednou z podmínek bank je zajištěný přístup k nemovitosti a kupec na dům bez příjezdové cesty nedostane hypotéu, přestože by se příjezdová cesta dala řešit později soudní žalobou na zřízení věcného břemene práva přístupu.

Vzhledem k tomu, že se v obou případech jedná o funkční celek, odtržení parkingu od bytu nebo příjezdové cesty od domu by představovalo pro prodávajícího škodu na věci, v takovém případě lze podmínit nákup podílu koupí hlavní nemovitostí.

V určitých situacích můžeme předpokládat, že ignorace předkupních práv zůstane bez postihu, protože nebude možné předkupníkem vyčíslit škodu. Například při koupi domu, ke kterému vede příjezdová cesta vlastněná více spoluvlastníky. Těžko si představit, že by některému z nich vznikla škoda v důsledku nenabídnutí podílu na cestě, protože přístup na ní již měl předtím.

Jak poznám, že se mě to týká?

V první řadě je nutné nahlédnout do prohlášení vlastníka, na jehož základě bytová jednotka vznikla. Prohlášení vlastníka si lze představit jako „rodný list“ domu. Je to veřejná listina, kterou vám poskytne bytový výbor nebo o něj můžete zažádat na katastru nemovitostí.

• Pokud je garážové stání součástí nebo příslušenstvím bytu, předkupní právo neřešíte.
• Pokud je garážové stání součástí podílu na společných částech domu (pozemku), předkupní právo neřešíte, protože společné části nejsou obchodovatelné, lze k nim jen získat právo užívání.
• Pokud je garážové stání součástí samostatné (vymezené) jednotky s více vlastníky, na prodej podílu se předkupní právo vztahuje.

Řešení může představovat zřízení přídatného spoluvlastnictví, ale na to budete potřebovat souhlas všech ostatních spoluvlastníků. 

Řešení může představovat vzdání se předkupního práva a to zapsat na katastr. I tady bude nutný souhlas všech.

Řešení může představovat i rozdělení kupní ceny za byt a za podíl na garážovém stání. Za garážové stání určit vyšší cenu než obvyklou a pro případné zájemce neatraktivní. Kupec pak ale může mít problémem s úvěrem, protože jeho financující banka bude cenu garážového stání vidět jinak a "neschová" ho pod hypotéku. Problém může nastat na staně prodávajících, kteří potřebují splnit časový test pro osvobození se od daně z příjmu, pokud by garážové stání koupili např. za 100 tisíc a prodali za milion. 

Výjimka – osoba blízká

Při prodeji/nákupu osobě blízké předkupní práva řešit nemusíme, protože se na tento případ vztahuje výjimka. Okruh osob blízkých je uveden v §22 Občanského zákoníku, kde je uvedeno toto: “Osoba blízká je příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manžel nebo partner podle jiného zákona upravujícího registrované partnerství (dále jen „partner“); jiné osoby v poměru rodinném nebo obdobném se pokládají za osoby sobě navzájem blízké, pokud by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní. Má se za to, že osobami blízkými jsou i osoby sešvagřené nebo osoby, které spolu trvale žijí.”

Jak to vidí Občanský zákoník?

§1124  (nové platné znění od 1.1.2018)

(1)  Převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.
(2)  Odstavec 1 se použije i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně, tehdy mají spoluvlastníci podíl vykoupit za obvyklou cenu.

Nově OZ zavádí možnost vzdát se předkupního práva. Toto vzdání se předkupního práva se zapíše do katastru nemovitostí a bude platit i pro další nástupce spoluvlastníka.

§1125 (nové znění platné od 1.1.2018)
Spoluvlastník se může vzdát předkupního práva podle § 1124
s účinky pro své právní nástupce.
Jde-li o nemovitou věc zapsanou do veřejného seznamu,
vzdání se předkupního práva se do něj zapíše.

Pokud se vás problematika předkupních práv týká, požádejte před prodejem/koupí o pomoc zkušeného realitního makléře nebo právníka specializovaného na realitky, který celou věc nejprve zanalyzuje a pomůže vám najít vhodné a především bezpečné řešení.