Ceny realit zase rostou. Důvod ke strachu z nové krize?

V poslední době si nějak nejsem jistá, co je a co není legrace. Například manžel mi u snídaně vlepí hubičku, pak si mě pozorně prohlíží, chvíli čeká, až z něj nakonec vypadne: „Hm, zase to nefunguje. Čekal jsem, jestli se z tebe nestane princezna, ale pořád vypadáš jak žabák.“ Mám podezření, že to myslí zcela vážně. No a jindy zase čtu o tom, jak rostou ceny nemovitostí a jak je nejlepší čas je nakoupit. Hm, dobré – až na to, že totéž jsem od krize četla už stokrát. A v minulých měsících to zatím vždy nejspíš byl jen skrytý reklamní článek realitní agentury.

Faktem ovšem je, že zatímco v minulosti bývala hláška o růstu cen nemovitostí marketingovým tahem, dnes už nemovitosti v průměru opravdu rostou. I když nijak dramaticky. Podle tzv. HB indexu jsou ceny bytů stále 6 % pod úrovní začátku roku 2010 a u rodinných domů je růst ceny jen symbolický. Naproti tomu růst cen pozemků skoro o 17 % je vzhledem k jejich bezpečnosti velmi zajímavý.

Otázkou teď ovšem je, jestli je ekonomika na růst cen nemovitostí už zralá. Připomeňme, že poslední velká krize, která se s většími či menšími pauzami táhne už od sklonku roku 2008, měla své kořeny právě v přehřátých cenách nemovitostí (zejména, ale nejen, v USA). No a nyní se v řadě zemí bezpochyby nafukuje nová cenová bublina. Ze zemí nám blízkých mám obavy zejména o Belgii a Rakousko. Tam index cen nemovitostí roste nepřetržitě. Rostl dokonce i v době krize. Takže proti roku 2005 jsou tyto země s cenami o 30 % výš. To je jednoznačně nezdravé a varující.

Kupodivu už i Mezinárodní měnový fond, který se dost často probudí až po mejdanu, když už vládne kocovina, tentokrát bije na poplach. Ceny domů v poměru k příjmům a nájmům jsou totiž v mnoha zemích výrazně nad dlouhodobým průměrem. A nejde jen o Evropu. Meziroční růst cen realit nad 10 % můžeme pozorovat zejména v Asii. Asie si tak zadělává na podobnou krizi, jaká nastala v roce 2008 v USA, ale nikdo na ni není připravený.

Čím to, že ceny realit se tak zbláznily? Za všechno podle mě opět mohou centrální banky. Ty (celosvětově) srazily své úrokové sazby na nepřirozeně nízké hodnoty. (Stejně jako nějaký čas před krizí v USA.) ČR v tomto ohledu není výjimkou. Průměrná úroková sazba u hypoték u nás v květnu podle Hypoindexu spadla na 2,81 %, což je nový rekord. Zájem o hypotéky proto logicky roste. Většinou se však nejedná o hypotéku na pořízení nového bydlení, ale o refinancování. Banky se jen přetahují o klienty, což jako vedlejší efekt vede k tomu, že ziskovost bank klesá - to je odvrácená a opět varovná strana mince. V případě mohutné hypotéční aktivity za zdravého hospodářského vývoje by totiž bylo přirozené, aby ziskovost naopak rostla.

Růst cen nemovitostí podle mého soudu ještě nabere na obrátkách v roce 2015. Ekonomika by měla růst rychleji, inflace zůstane nízká, ale mzdy vzrostou. Navíc řada lidí, kteří si vzali hypotéku mezi prvními, má už splaceno, nyní si užívá života bez splátek a pomalu může začít pokukovat po něčem novém. Jedni budou pokukovat po lepší lokalitě, jiní po větším či luxusnějším bydlení, další po bydlení pro seniory… máme se znovu bát přehřátí?

Jakous takous nadějí nám může být, že zatím se situace ještě zvlášť nehrotí. Jinými slovy, jsme zatím ještě jinde, než jsme byli v roce 2008. Prozatím ještě nelze čekat dramatické zdražení bydlení. Nezaměstnanost prozatím bude stále vysoká a příjmy také ještě moc neporostou. Dokonce i demografická situace říká, že to, co jsme viděli před deseti lety, se nezopakuje. Úvěrové portfolio většiny bank je lepší – tedy aspoň míněno v ČR. Krom toho ČNB nyní alespoň rok své signální úrokové sazby nezvýší. Nejdříve totiž ČNB uvolní kurz koruny a teprve až potom sáhne na úroky. Takže levné úvěrování v ČR vydrží ještě dlouho. (Dokonce tak dlouho, že z pohledu jednoho roku asi ani nemá smysl uvažovat o fixaci.) Co bude potom, a hlavně co bude za našimi hranicemi, to už je věc úplně jiná. Historie mívá překvapivě malou fantazii a neustále se opakuje…

Dokud ale problém nenastal, našinec si růst cen v kombinaci s nízkými úroky ještě může nějaký čásek užívat. Zajímavé nejsou jen byty, ale i pozemky. A tím nemyslím jen pozemky stavební. Z hodně dlouhodobého pohledu je celkem bezpečnou a přitom výnosnou investicí zemědělská půda. Například OSN i OECD globálně doporučují investice do zemědělské produkce. Během posledních deseti let totiž dokázal rozvojový svět spotřebovat o 10 % více potravin, aniž by jich ovšem více vyprodukoval. Lze proto v dlouhodobém horizontu čekat růst cen potravin. A to se zase nemůže projevit jinak než globálním růstem ceny zemědělské půdy… Tady tak snadno na rozdíl od cen bydlení nová bublina nevznikne.