Jsou ceny nemovitostí přestřelené?

  Co (také) brát do úvahy při koupi nemovitosti a věštba na závěr.    

Navzdory rozšířenému přesvědčení, se nemovitosti řídí stejnými principy jako ceny akcií, dluhopisů a dalších investičních alternativ.
Ve finále jde vždycky o nějakou formu peněžní transformace, kdy směníme naše těžce vydělané, několikanásobně zdaněné peníze za majetek investiční povahy.

Co tedy brát do úvahy při koupi nemovitosti?

Stejně jako u akcií: čistou rentu a P/E

1. Odhadněte cenu vašeho domu či bytu. ( Pozor na zbožná přání)
2. Odhadněte, za kolik jste jej schopni pronajmout. (měsíční nájem x 12 = hrubý roční výnos)
3. Od tohoto hrubého ročního výnosu odečtěte daně, místní poplatky, pojištění a realistickou rezervu na údržbu a renovaci. (Dostanete čistou rentu)
4. Podělte čistou rentu tržní cenou vašeho domu

Výsledkem je váš roční výnos , po vynásobení stem v procentech.

Příklad: Pronajímate byt v Praze za 12.000 Kč/ měsíčně. Třetinu sežerou náklady. Čistá renta je tedy 8.000*12 = 96.000.
Za dům jste dali 3.500.000 Kč.
Váš roční výnos je 2,74%.

Ukazatel P/E (Price to Earning Ratio) se počítá se jako tržní cena akcie (P) dělená čistým ziskem na akcii (E)
Čistý zisk je zpravidla tvořen roční dividendou (po zdanění).

V našem modelovém případě je to tedy (3.500.000 / 96.000 ) *100 = 36.5

Obě čísla začnou dávat smysl teprve při porovnání s dalšími typy investic.
Tak např. výnos českých dluhopisů se pohybuje kolem 4,1%

V absolutním vyjádření to vypadá jako rozdíl o pár desetinek, v reálu je to ale skoro 50%.

P/E např. u Exxon Mobil ( naftaři, největší firma na světě) je kolem 10.
Udává se, že hodnota tak do 20 je OK, cokoliv výš nad 30 je hazard

Samozřejmě existují i další důležité parametry a vyjímky - jak u akcií, tak u nemovitostí.

Ale průměrný jedinec u průměrného domu by na tyto ukazatele neměl zapomínat.

Má věštba: ceny nemovitostí půjdou nejméně o 20% dolů.