Menší hypotéka na rekonstrukci? Nenechte se zlákat na nízké pojištění!

Máte v plánu rekonstrukci za milion, dva - a chcete jej financovat hypotékou? Bankám tu často stačí nižší pojištění domu - a klient je spokojen, že si sníží náklady. Ďábel se však skrývá v pravidlech pro podpojištění!

Hypotéka na rekonstrukci? Téměř vždycky ano!

Vzít si hypotéku na rekonstrukci vlastního bydlení - zejména pokud rekonstrukce přinese budoucí úspory třeba na vytápění, je výborný nápad. Půjčky na bydlení obecně patří k úvěrům zdravým, a to nejen z důvodu, že zvyšují hodnotu dlužníkova majetku. Zajišťují totiž i jeho potřeby dlouho do budoucna.

Navíc se banky při schvalování hypoték snaží prokouknout klientovu schopnost splácet - přestože zrovna u rekonstrukce by moc nemusely, neb peníze z úvěru vždycky dostanou zpátky - i když by se nemovitost prodala po dlouhodobějším nesplácení takzvaně „pod cenou“.

V čem je tedy to varování?

Zatím samá pozitiva a superlativy - a přitom byl titulek varovný. Tak se pojďme na skryté riziko hypoték na rekonstrukci podívat blíže. Skrývá se v požadavcích na pojištění domu. Docela fikaně. Banka si zajistí svůj příjem i pro případ, že dům shoří až na základy - ale na klienta nezbude nic, přestože byl původně majitelem milionové nemovitosti. A to vše se odehraje s jeho vřelým souhlasem… .

Povinnou součástí každé hypotéky je pojištění nemovitosti vinkulované na banku

Proč se vždycky pojišťuje nemovitost, která je u hypotéky zástavou? Kdyby došlo k poškození domu, banka dostane své peníze zpět i tehdy, když byla zástava za půjčku zcela zničena (např. přírodními živly). Jakmile dojde na pojistnou událost, pojišťovna po její likvidaci zasílá pojistné plnění bance - na ni je totiž pojištění vinkulováno. A banka postupuje dvěma způsoby, podle toho, jak velký je rozsah poškození nemovitosti:

a) částečné poškození domu coby zástavy pro hypotéku

Pokud jde jen o částečné poškození, jaké se dá opravit, banka zašle peníze z pojistného plnění majitelům domu s tím, že ve smlouvě si dohodnou využití peněz právě na opravu vzniklých poškození. Jde o peníze, které se bance už nevracejí, nestávají se součástí hypotéky. Ale vázané je jejich využití.

b) úplné zničení domu - když je hypotéka na koupi nebo výstavbu

Jinak je tomu v případě úplného zničení. Pojišťovna opět posílá pojistné plnění bance. Ta si ponechá tu část peněz, kterými uhradí hypotéku. Případný přebytek putuje klientovi. Ten je proto v podstatě ve výchozí situaci před vzetím hypotéky - jinými slovy je bez bydlení, ale i bez dluhu. Možná má nějaké finance navíc - podle toho, jak bylo pojištění nastaveno (tady vynechávám stále rostoucí ceny nemovitostí).

Může si proto vzít novou hypotéku, klidně u stejné banky - zejména pokud pravidelně splácel a banka ho má zařazeného v sekci „spolehlivých klientů“. Jakmile staví na místě, kde došlo ke zničení nemovitosti (například požárem), může být i papírování vyřízeno o něco rychleji.

„…podle toho, jak bylo pojištění nastaveno.“ Možná už jste poznali, v čem je zakopaný pes…

Pojištění domu se totiž nevyplatí podcenit - a to ani v případě, kdy nám nižší pojistnou částku schválí banka - se slovy, že takto to bude u hypotéky na rekonstrukci stačit, a udělí do smlouvy o hypotečním úvěru výjimku na vzniklé podpojištění. Výjimku odůvodní tím, že hypotéka je přeci s nízkým LTV (v níže uvedeném příkladu je to 30 %).

Jenže co se stane, když nevhodně pojištěný dům zatížený menší hypotékou na rekonstrukci shoří, vezme ho voda, a nově třeba i tornádo?

Pojďme si situaci ukázat krok za krokem na zjednodušeném modelovém příkladu. Ten slouží jen k vytvoření lepší představy - realita je vždy ještě trošku složitější.

Modelový příklad: dům v odhadní ceně 4 miliony, hypotéka na rekonstrukci ve výši 2 milionů

Rodina zdědila dům, který byl odhadnut na 4 miliony korun i s pozemkem. Rozhodli se, že v něm začnou bydlet - ale bude to chtít rekonstrukci - zateplení, úprava vnitřních dispozic domu, vlastní energie apod. Celkem za 2 miliony korun, na něž si od banky berou hypotéku.

Banka hypotéku ráda schválí. Tržní hodnota domu po rekonstrukci stoupne o více než o dva miliony, a tak celková částka k vypůjčení je cirka 30 % budoucí hodnoty nemovitosti. Zastavuje se samozřejmě nemovitost celá, takže pro banku „ideální byznys“. Nižší hypotéka se ve dvou lidech dobře splácí, s DTI a DSTI není nejmenší problém.

Zatím vše v pořádku, problém může přijít až při jednání o pojištění domu (a domácnosti).

Pojistit dům na budoucích cirka 6,5 milionu korun, plus domácnost, to není úplně nejlevnější. Navíc pokud se zvolí jednorázová roční platba, najednou jde o několikatisícovou „dardu“, s níž se zrovna nepočítalo. Dá se sice rozložit do pravidelných splátek, ale o to bude pojistné dražší.

Často se tak zrodí myšlenka pojistit dům na částku nižší. To vyjde o dost levněji. Banka neprotestuje, protože klientům schválila jen malou hypotéku - pouze na rekonstrukci, nikoliv na koupi nebo výstavbu celého bydlení od základů. Dohodnou se tak na pojištění ve výši 3,7 milionu korun. Klient je spokojen, neb cena pojistného je o dost nižší.

Jak a kdy pojišťovny reagují na podpojištění? Bohužel až při pojistném plnění

Tenhle postup se vyplatí tomu majiteli domu, jehož nemovitosti se nic nestane. Ovšem takovou jistotu předem nemáme (a proto se pojišťujeme). Jakmile se odehraje cokoliv, čím vznikne nárok na pojistné plnění, pojišťovna přistoupí k sankcím a (většinou) vyplatí plnění snížené o procento podpojištěnosti.

Pojišťovna nikdy nereaguje při sjednávání pojištění. Tehdy ji podpojištění nezajímá - nastavení pojistné smlouvy je odpovědností klienta (a po soudních tahanicích možná i pojišťovacího zprostředkovatele). Reakce pojišťovny se dostaví právě až se vzniklým nárokem na pojistné plnění.

Zpátky k modelovému příkladu: jak to bude, když se dům zcela zničí, například požárem?

Rekonstrukce byla provedena, dům má nově odhadní cenu necelých 6,5 milionu korun - a souhrou nepříznivých okolností shoří. Pojištěn byl na 3,7 milionu korun, což je cirka 57 % odhadní ceny domu. Co to pro pojišťovnu znamená? Podpojištěnost této nemovitosti dosáhla 43 % (pojistná částka je o 43 % nižší, než by měla být).

A co pojišťovna udělá? Pojistné plnění zkrátí cirka o 43 %. O tolik, o kolik si majitelé svůj dům podpojistili.

Takže ve výsledku majitelé domu nejenže nedostanou celých 6,5 milionu, o které pojistnou událostí přišli, ale nedostanou ani těch 3,7 milionu korun, na které byli pojištěni. Vyplacená pojistná částka bude zhruba 2,1 milionu korun (za total zničenou nemovitost v hodnotě 6,5 milionu korun).

Peníze poputují samozřejmě bance, protože pojištění je na ni vinkulované. Ona si strhne svou část, kterou ještě klient dluží na hypotéce (a i kdyby se to stalo začátkem splácení jistiny, stále by takto uzavřené pojištění pokrylo celou hypotéku - připomínám, že byla na 2 mil. Kč). Případný přebytek odešle klientovi - majiteli domu.

Ten je na konci procesu sice bez dluhu, ale taky bez původního domu, který měl před rekonstrukcí (a před hypotékou) hodnotu 4 miliony korun.

Podpojištění se nevyplatí nikdy - i když zde jsem použila příklad s hypotékou

Podpojištění nemovitosti není dobrým nápadem. Pojištění domu je sice drahé, ale má svůj smysl. Vždy je nutné při uzavírání smlouvy kontrolovat i všechna rizika, na která je pojištění sjednáno, plus se ujistit, že jim rozumíte. A jak ukazují zkušenosti - žádné pojistné riziko není jen planou hrozbou.