Nájemné, věčné téma bez řešení ?

              Trvale aktuální téma které se záhy stane tématem dne jsou nájemní vztahy. Evropský soud pro lidská práva již vybral čtyři pilotní případy a lze čekat, že zahájí úkony ve věci samé. Pokud je pravdivá kuloární informace, že jedna pražská advokátní kancelář získala od vlády zakázku za 40 milionů korun, aby vedle zmocněnce pro zastupování státu před soudem pro lidská práva hájila zájmy České republiky, pak je prohra u soudu vyloučena.....(říkám s trpkým úsměvem).

Čekat na rozsudek nepovažuji za správné. Myslím, že bychom měli hledat způsoby narovnání. V době vlády ČSSD jsme hledali řešení jak zastavit nesmyslný stav absence právní úpravy nájemného a tento proces byl završen přijetím zákona, v okleštěné podobě ale přece jen přináší určité změny. Chtěl bych se zamyslet nad tím, co je třeba učinit dále. Omlouvám se těm, které téma neoslovuje, ale diskuse není nikdy dost. Ostatně více než půl milionu rodin je v situaci, kdy je toto téma pro ně živé - bydlí v nájemních bytech, z části ve stavu postupné deregulace.

Transformace nájemních vztahů je závažný problém v dimenzi věcné, sociální a v neposlední řadě politické. Je předmětem diskusí od roku 1989 a trápila snad každou vládu v této zemi od sametové revoluce působící.

Provádět jakousi historickou rekapitulaci s cílem dokázat, které kroky té které vlády byly příčinou současných problémů je poměrně snadné ale jen to ztěžuje nalézání řešení. Stejně tak diskuse, která probíhala občas v médiích mezi advokáty či různými iniciativami vlastníků a k tomu kompetentním ministerstvem pro místní rozvoj je jen donekonečna se opakujícím se povrchním pohledem na věc, který přináší jen obavy nájemníků na straně jedné a nedůvodná očekávání mnohých vlastníků na straně druhé.

I vlády ČSSD touto vnitřní , ale i parlamentní diskusí a polemikou prošly. V posledních dvou letech došlo nesporně k významnému posunu přijetím po roce 1989 prvního speciálního zákona upravující postupnou deregulaci nájemného. Byl to základ pro další řešení, ale nikoliv řešení úplné a konečné. Kde kdo ho odsuzoval a konkurenční politické strany slibovaly zázraky, jednorázovou deregulaci, ale dnes nepřiznají. Že to byl blud. Skutek se (zaplať Bůh) nedostavil. Takže se zdá, že přijetí zákona byl správný krok.

Zcela nový argument přinesl Štrasburský soud pro lidská práva ve věcí obecné známé žaloby polské vlastnice nemovitosti proti Polskému státu. Lze z něj dovodit, že transformace nájemních vztahů nemůže být proces nekonečný. Nyní pro přechodné období právní úpravu máme, ale schází nám standardní úprava nájemních vztahů. Léta se připravuje nová kodifikace soukromého práva, ale její přijetí se také na obzoru neobjevuje.

Bytová politika by neměla být jen ringem pro soupeření vizí, ale naopak jednou z natolik významných oblastí, kde je žádoucí pokusit se o věcný i politický konsensus. Každý nepromyšlený zásah, úprava sazby DPH na stavební práce, odbourání pomoci státu při hypotéčním úvěrování atd. může mít složité důsledky.

Rád bych nastínil východiska řešení tak, jak je vidím já :

Nesouhlasím s proklamacemi různých organizací a advokátů vlastníků domů , že stát bude odsouzen k náhradě škody kavntifikovené řádem desítek miliard korun. Vlastníci - pronajímatelé nejsou homogenní skupinou a je třeba jejich nároky posuzovat individuálně - téměř případ od případu, v krajním případě skupinově.

Takových skupin můžeme definovat několik:

Skupinu první tvoří vlastníci či jejich potomci, kteří jsou vlastníky originálními, původními, kteří nikdy nebyli vyvlastněni ale byly v době totality zásadně omezeni na svých právech.

Skupinu druhou tvoří restituenti, kterým byl po roce 1948 majetek státem vyvlastněn a po roce 1989 postupně navrácen spolu s nadekretovanými platnými nájemními smlouvami.

Skupinou třetí jsou investoři, kteří odkoupili od skupiny první, druhé, či od obce nebo i státu domy s nájemními byty. Ti koupili majetek za tržní cenu, která byla povětšinou pro ně výhodná protože odrážela skutečnost, že kupují byty obsazené nájemníky s platnými nájemními smlouvami.

Skupina první a druhou navrhujeme řešit s maximální citlivostí a doporučujeme jejich situaci zohlednit - nabízí se různé alternativy přímých a nepřímých ekonomických a daňových nástrojů, možná by přicházel v úvahu i mimořádný příspěvek od státu zmírňující majetkové újmy, možná změna sazby odpisů, různé úlevy, diskutuje se vydání zvláštních obchodovatelných dluhopisů. Nechci předjímat ale východiska se musí diskutovat spolu s diskusí o pomoci potřebným, kteří se dostávají nebo mohou dostat do hmotné nouze. Tak jak nelze břemeno regulace svalit na vlastníky, tak nelze uvalit náklady deregulace na sociálně slabší skupiny obyvatel !.

Skupina třetí se, podle našeho názoru, musí spokojit s řešením, které Vláda ČR v roce 2006 prosadila - tedy postupnou deregulaci směřující k svobodným nájemním smlouvám. Jejich nároky na odškodnění považujeme za neodůvodněné, či v krajním případě zcela individuální, kdy společná solidární žaloba je zcela vyloučena. Rozhodující jsou totiž podmínky obsažení v kupní smlouvě - jednoduše vyjádřeno - věděli že kupují nemovitost s určitým omezeným výnosem.

Je však třeba bezodkladně dokončit transformaci právní úpravy nájemného. Cesta je jediné - komplexní novela oddílu čtvrtého občanského zákoníku - speciálního ustanovení o nájmu bytu. Ta upraví tzv. standardní období - tedy nájemní právo a vztahy v době kdy postupné zvyšování nájemného podle stávající úpravy bude dokončeno a spory o nájemné se budou řešit dohodou, v případě nedohody soudem s přihlédnutím k obvyklé úrovni nájemného.

Není však možné zavírat před problémem oči a čekat na zázrak, že se problém vyřeší sám, nebo že jej za nás vyřeší Štrasburk. Ani advokáti s odměnou 40 mil.Kč.