Ze sdělovacích prostředků ale také přímo od autorů poslaneckého návrhu jsem obdržel text novely zákona o vlastnictví bytů, které se v uplynulých dnech věnovala některá periodika (MF dnes a Právo). Tyto návrhy jsou prezentovány jako „páka na bytová družstva" a týkají se případů, kdy člen chce získat družstevní byt do osobního vlastnictví a družstvo mu jej dosud nepřevedlo ( nebo převést odmítá) , nebo má řešit případy, kdy člen družstva již členem být nechce a tak z družstva vystoupí. Od družstva by pak měl obdržet „na odchodnou" buď byt nebo peníze ve výši jeho tržní hodnoty.
Zákon o vlastnictví bytů patří mezi poslanci k oblíbeným tématům. Téměř každý má vytvořen svůj vlastní obraz situace, vlastní hodnocení, podle zkušeností ze svého okolí. Zdá se, že schází úvaha o skutečných dopadech návrhu, který považuji za katastrofální !
O co jde ?
Zákon o vlastnictví bytů byl několikrát novelizován, mimo jiné zákonem č. 103/2000 Sb., který nabyl účinnosti dnem 1.července 2000, kterým byla stanovena lhůta promlčení práva na uzavření smlouvy o převodu bytu na základě výzvy člena družstva, který je nájemcem bytu, na dobu deseti let ode dne účinnosti tohoto zákona, tzn. promlčecí doba pro uplatnění těchto nároků běží do 1. července 2010.
Výzva, kterou mohl člen družstva uplatnit do 30.června 1995 svůj nárok na uzavření smlouvy o převodu bytu podle § 23 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů, nebyla v tomto zákoně nijak specifikována. Navrhovatelé tvrdí, že po uplynutí dvanácti let nemají potřebnou dokumentaci k dispozici často ani samotná bytová družstva a není jednoduché prokázat podání výzev ani svědecky, protože došlo většinou i k výměně členů představenstva nebo k úmrtí. Čím delší doba uplyne, tím je obtížnější všechny potřebné skutečnosti prokázat. Toto své tvrzení však navrhovatelé nijak nedokládají.
Proto se navrhuje změna zákona tak, že se nejeví jako spravedlivé zatěžovat člena družstva důkazním břemenem ohledně podání výzvy, když obtížnost unesení tohoto důkazního břemene vyplývá právě z velmi dlouhé doby, po kterou je družstvo v prodlení. Jestliže tedy bytové družstvo zavinilo situaci dlouhodobého prodlení se splněním své zákonné povinnosti vůči členu družstva, jeví se jako spravedlivé, usnadnit pozici člena družstva, který se domáhá převodu bytu do vlastnictví případnou žalobou. Současně se chce změnou zákona uložit družstvům povinnost provést všechny úkony, které jsou nezbytným předpokladem k uzavření smlouvy.
Zákon neobsahuje žádné sankce vůči družstvu, proto se sankce nově zavádí a to taková, která je běžná při vymáhání peněžitého plnění, tzn. úroky z prodlení. Pro výpočet těchto úroků by se použila částka, která je obvyklou, tedy tržní cenou za převod členských práv a povinností v bytovém družstvu v rozhodné době a místě k okamžiku prodlení.
Stanovuje se též výše vypořádacího podílu v případě zániku členství v bytovém družstvu. Současná právní úprava v obchodním zákoníku zakotvuje principy stanovení vypořádacího podílu tak, že se vypočítá jako podíl na vlastním kapitálu družstva podle účetní závěrky za rok, v němž členství zaniklo. V praxi to u bytových družstev ale znamená, že výše vypořádacího podílu, na který má člen bytového družstva nárok, je podstatně nižší než je hodnota jeho členských práv a povinností, pokud by svůj členský podíl převedl na jinou osobu. Na rozdíl od ostatních družstev převod členských práv a povinností v bytovém družstvu nepodléhá souhlasu orgánů družstva.
Touto problematikou se opakovaně zabýval i Nejvyšší soud České republiky a judikoval ve svých rozsudcích, že členství v družstvu, představující souhrn členských práv a povinností, má i majetkovou hodnotu, která se při převodu členských práv a povinností oceňuje tržně, čili vytváří se na základě vztahu poptávky a nabídky. Cena není regulována žádným cenovým předpisem a stanoví se jako cena obvyklá, tj. cena, kterou by bylo možno za převod těchto členských práv a povinností v rozhodné době a místě dosáhnout. Z této ceny je podle názoru Nejvyššího soudu třeba vycházet například při vypořádání společného jmění manželů (viz rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp.zn. 33 Cdo 339/98 ze dne 29.6.2000). S touto částí návrhu nelze než souhlasit.
Cílem změny zákona je proto sjednocení těchto cen tak, aby hodnota členského podílu v bytovém družstvu byla stejná a byla to cena obvyklá, tedy cena tržní. Navrhuje se proto, aby byla zakotvena speciální úprava pro vypořádání člena v bytovém družstvu s tím, že přednost by mělo vypořádání ve formě převodu bytu, popřípadě nebytového prostoru (např. garáž), jehož je člen nájemcem. Pokud by družstvo v rámci vypořádání odmítlo byt, popřípadě nebytový prostor převést nebo pokud by tento převod nebyl možný, například z toho důvodu, že v domě nebyly vymezeny jednotky a vloženo prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí, zakotvuje se náhradní způsob vypořádání, a to v penězích. Cena by pak měla odpovídat obvyklé, tedy tržní ceně, kterou by bylo možno za převod členských práv a povinností v bytovém družstvu v rozhodné době a místě ke dni zániku členství v bytovém družstvu dosáhnout. Tato druhá část návrhu je však koncipována chybně a neúplně. Například neplatiči a dlužníci mnoha desítek tisíc korun by po vyloučení z družstva měli obdržet byt nebo vypořádací podíl, není řešena otázka splatnosti této částky dalšími skutečnostmi zejména opuštěním tohoto bytu, obdrží li vypořádání penězi.
Předkladatelé se především v mnohém mýlí, skutečné účinky jimi navrhované právní úpravy jsou mnohdy zcela jiné než lze dovodit z jimi formulovaného úmyslu.
Použití fikce o uplatnění výzvy nelze vykládat jinak, než vznik nového nároku. Lze jen stěží akceptovat názor, že oprávněný, který mohl uplatnit ve stanovené lhůtě svůj nárok tak neučinil, nebo „učinil" aniž by byl schopen svůj právní úkon doložit, by měl být znovu a znovu tímto právem znovu oprávněn a současně tvrdit, že jde o úkon učiněný ve lhůtě původní. Odporuje to též všem klasickým právním zásadám. Tato konstrukce je zcela nesmyslná. A také nedůvodná.
.
Bytová družstva splnila zákonné podmínky pro svoji transformaci, převody bytů resp. jejich „dokončení" nebyly nikdy v žádném zákoně jako podmínka transformace formulovány. Družstva se řídí obchodním zákoníkem jako jakákoliv jiná obchodní společnost a požívají ústavní ochranu svých práv včetně práv majetkových. Zavazovat je tedy zákonem k novému vydávání majetku není ničím jiným, než vyvlastněním, ač je skryto do hávu „zájmu členů". Považuji konstrukci vytvořenou novelou za vznik nového nároku, což je v tomto kontextu nemožné a protiústavní. Je to stejné, jako když by zákon zasáhl do majetkových vztahů akciové společnosti nebo společnosti s ručením omezeným. Vyvlastňovací zákon bych zejména od pravicových politiků nečekal. Šlo by o precedent velice nebezpečný pro vnímání práva občany i politiky.
Nová (navrhovaná) právní úprava znovu činí nevratnou státní podporu poskytnutou na výstavbu družstevních bytů, která je jinak vratná. Ale dnes jsme již členy Evropské unie, která nepřipouští takové nakládání s majetkem veřejným a závazky, takže se jedná o formu veřejné podpory. Ta je zcela nepřípustná podle Evropské smlouvy. Jedinou možností je použít původní právní úpravu z roku 1994 ve znění novel. Nově nároky zakládat nelze.
Je též neodůvodnitelné. Proč stát odpustí někomu až 50% pořizovací hodnoty bytu a odmítá například pomoc vlastníkům nájemních bytů s regulovaným nájmem ? Považuji navrhovanou úpravu za neslučitelnou s Evropským právem. Konečné stanovisko by měly dát příslušné orgány EU. Rozhodně nelze souhlasit s názorem navrhovatelů, že se jejich návrh nedotýká Evropského práva.
Považuji za nesprávný názor, že se nároky na převod bytu promlčí. O tom se zmiňuji již v předchozím textu a poznámkách. Po pozornějším přečtení platného zákona zjistíte z jeho formulace a obsahu, že se nejedná při stanovení časového limitu o lhůtu promlčecí či prekluzívní, tedy že lze dovodit zásadu, že uplynutím lhůty právo zaniká, nýbrž o lhůtu pořádkovou. To znamená, že soudy by, v případě sporů o vydání, měly případným žalobcům nárok přiznat i po roce 2010. To znamená, že návrh jako takový je nedůvodný.
Návrh je v některých částech raritní. Vytváří právní fikci, že „když někdo nemůže prokázat, že učinil v minulosti jistý právní úkon má se za to, že byl učiněn". To ponechávám bez komentáře.
Nejhorší jsou ale dopady ekonomické. Návrh zákona totiž umožňuje nespokojeným členům družstva vystoupit a získat vypořádací podíl v hodnotě tržní ceny bytu v místě reálné. Souhlasím, že hodnota družstevního bytu by se měla počítat ve výši, kterou je možné získat prodejem či převodem srovnatelného bytu a soudy tak judikují i v případech sporů bývalých manželů o byt po rozvodu. Tvářit se, že byt má hodnotu členského podílu splaceného před 30 lety znamená v Praze tvrdit, že byt s obvyklou cenou 2 miliony Kč ohodnotím na 30.000 Kč. To je nesmysl. Jde však o to, že navrhovatelé zakládají právo na výplatu hodnoty bytu ukončením členství, avšak nevšímají si toho, zda bývalý člen byt opustí. Dosud občanský zákoník podmiňoval výplatu vypořádání opuštěním bytu. Návrh neřeší ani skutečnost, zda by po opuštění tohoto bytu vzniklo bývalému nájemníku právo na náhradní byt. Lze proto dovodit, že nespokojený člen vypoví členství, družstvo mu vyplatí jeho tržní hodnotu, a on v něm bydlí dál. Kde malá jednodomovní družstva s 20 byty seženou miliony na tuto výplatu, to se asi ostatní nájemníci budou muset složit. To je skutečně absurdní a velice nebezpečné, to by znamenalo neřízený zánik družstev a práv zbytku členů.
Politici musí respektovat, že družstvo v mnohých případech nemá jiný zdroj k úhradě nákladů než členský příspěvek od členů. Dostane-li se do finančních potíží, musí tyto poplatky zvýšit, a pokud je členové neuhradí, dostane se do úpadku. Pokud bude návrh schválen, jiný důsledek nelze předvídat než plošný kolaps bytových družstev a ztrátu jistit jejich členů.
Jak tedy celou situaci řešit ? Budiž řečeno, že autoři návrhu jsou ochotni ke komunikaci s odborníky. Protože autorita svazu bytových družstev značně utrpěla různými aférami svých současných představitelů, navrhovatelé jsou ochotni ke komunikaci s odborníky, kteří i v minulosti aktivně spolupracovali na vládních návrzích. Ostatně Ministerstvo pro místní rozvoj proklamuje, že na podzim předloží svoje návrhy na možná zcela nový zákon, což je cesta rozhodně lepší, než ad hoc novela vytržená z kontextu.
Chceme-li postupovat v souladu s respektem k vlastnické integritě právnických osob včetně družstva a v souladu s právem, je třeba ponechat určitá rozhodnutí na jeho orgánech a to především členské schůzi (shromáždění delegátů). Aby nebylo pochyb o poctivém úmyslu těchto orgánů připustil bych malou novelu obchodního zákoníku doplněním přechodných ustanovení s časově omezenou platností, kterou by se uložilo představenstvu družstva zařadit na nejbližší členskou schůzi družstva v roční lhůtě například tyto podněty k projednání:
- Seznam členů družstva, kteří doložili dle evidence družstva ve stanovené lhůtě výzvu k převodu bytu s právem členů, kteří v něm nejsou uvedeni a prohlašují, že výzvu podali, odvolat se k členské schůzi a předložit doklady osvědčující skutečnost, že jsou vyzyvateli. Tyto seznamy budou trvale k nahlédnutí v sídle družstva všem členům.
-
- Návrh postupu družstva ve vztahu k členům, kteří požádají o převod bytu do vlastnictví a nejsou schopni doložit uplatnění výzvy s tím, že členská schůze (shromáždění delegátů) bude předem upozorněno, že může svým usnesením a doplňkem stanov schválit zásadu, že byty do vlastnictví budou v družstvu prováděny trvale za podmínek stanovených členskou schůzí v souladu se zákonem o vlastnictví bytů,
-
- Orgány družstva doručí pozvánku na tuto schůzi členům včas písemně s poučením, jaké body budou na schůzi projednávány. Je-li v družstvu shromáždění delegátů, pak takový doklad doručí delegátům s požadavkem seznámit předem doložitelným způsobem všechny členy družstva s těmito návrhy.
-
Takový postup by respektoval současný právní stav a zcela by naplnil sledovaný cíl. Mám obavy, že schválení již podaného návrhu by byl pro družstva katastrofální. Co je katastrofou pro družstva je zejména a především katastrofou pro jeho členy.
