O cenách nemovitostí

Rád bych tento článek věnoval problému, který dnes považuji z hlediska České republiky za nejpalčivější.

Jedná se o ceny nemovitostí, které neustále rostou a samy od sebe zřejmě růst nepřestanou. Pokud se růst nezastaví, očekávám ve společnosti čím dál větší napětí a sklon hledat rychlá a snadná "řešení". Mám ovšem raději, když se problémy řeší systémově a důsledně a doufám, že i zde se takové řešení podaří.

Co se týká důvodů pro růst nemovitostí, vidím v zásadě dva. První je často zmiňované dlouhé stavební řízení. Zřejmě kvůli němu je Česko v horší situaci než jeho evropští sousedé. Tato příčina by měla být odstranitelná na národní úrovni, bez potřeby spolupráce se zahraničím. Dlouhé stavební řízení s nejistým výsledkem vytváří ve stavebnictví rizikové prostředí, zároveň je v jeden čas rozpracováno více projektu (anebo se staví pomaleji). Těžko uvěřit, že by takové významné ztížení plánování a nutnost velké administrativy neměly významný vliv na výslednou cenu bytu.

Nový stavební zákon, který by měl stavení urychlit, je již schválený a platný. Počítá se zřízením nového úřadu zastřešujícího stávající stavební úřady. Nastupující vláda mu ovšem vyčítá finanční náročnost a též to, že počet stavebních úřadů se má snížit. Osobně doufám, že nový kabinet přistoupí k problematice stavebnictví s maximální vážností. Zákon se určitě může pozměnit, ale základní přínosy by měly zůstat. Jedním z nich by měl být konec tzv. úřednického ping-pongu, kdy se stavebník odvolá k nadřízenému stav. úřadu a tyto si pak mezi sebou dlouho vyměňují názory. S novým zákonem by mělo být rozhodnutí nadřízeného úřadu konečné. Dále by obce měly předem poskytnout takové informace, aby bylo pokud možno co nejjednodušší zjistit, kde a za jakých podmínek lze stavět. Zajímavý je i nápad zastropovat délku stav. řízení nějakým počtem dnů, při jehož přesažení by výsledek byl automaticky kladný. Na jednu stranu je zde nebezpečí, že úředníci někdy nebudou stíhat, na druhou stranu mimořádná situace si žádá mimořádná opatření. Uměl bych si představit i to, že v budoucnu budou mít menší slovo památkáři, archeologové či ochránci přírody. Je potřeba si říct, co jsou dnes naše priority - podle mě jednoznačně více stavět.

Zaznamenal jsem v této souvislosti názor, že bytů by měl být dostatek, když se počet obyvatel ČR nijak dramaticky nezvyšuje. K tomu je potřeba říci, že lidé dnes obsazují byty jiným způsobem, než tomu bylo dříve, takže v mnoha někdy i velkých bytech žije jen jeden člověk. Je to třeba i můj případ a byl to případ i mé ex-partnerky, jejíž rodiče pak bydleli ve dvou bytech spojených dohromady. Dále není výjimkou, že lidé v jednom bytě bydlí a druhý několik let rekonstruují, aby v něm jednou bydleli děti. Doba se zkrátka změnila a změna našeho chování vytvořila i velkou poptávku po nových bytech.

Druhý velký důvod pro růst cen nemovitostí je podle mého názoru růst objemu peněžní zásoby ve společnosti. Nízké úroky podpořily zadlužování všech subjektů včetně státu. Peníze, které do společnosti proudily - byť třeba i k těm nejpotřebnějším - zákonitě nakonec z velké míry skončily u těch, kteří mají možnost zvýšením svého úsilí vydělat více peněz. To mohou být firmy, které prodají více zboží, ale třeba i řemeslníci, kteří dostanou více zakázek. Lidé, u kterých peníze zůstanou, je budou chtít investovat a nemovitosti se nabízí jako první možnost - zlatu či akciím ne každý rozumí, zatímco u baráku je všem jasné, co to je a k čemu to slouží. Obzvlášť v době, kdy státní dluhopisy nenesou právě velké výnosy. Česká národní banka nyní správně zvyšuje úroky, aby zbrzdila růst množství peněz ve společnosti. (Konkrétně inflaci spotřebního zboží, která se nyní mj. i kvůli zvýšené poptávce pořádně rozběhla.) Osobně si myslím, že včera bylo pozdě. Rychlý růst peněžní zásoby ve společnosti má také potenciál prohloubit majetkovou nerovnost. Ti, kteří si v dané situaci více vydělají, a nakoupí ony nemovitosti, získají náskok.

Zvyšování úroků má ale riziko. V případě eura se totiž úroky mohou zvyšovat jen velice opatrně, protože je snaha udržet předlužené rozpočty jižních zemí nad vodou. Proto by se mohlo stát, že vlivem poptávky po české koruně bude tato posilovat a tím zdražovat český vývoz v zahraničí. Vzhledem k objemu českého vývozu musí tedy ČNB postupovat opatrně. Na druhou stranu považuji za nevyhnutelné, že továrny, kde se dělá nekvalifikovaná práce, se dříve či později přesunou z Česka dále na východ.

Domnívám se, že ke zlepšení situace by nemuselo být potřeba tak moc. Už jen zastavení zvyšování cen by teoreticky znamenalo, že samotná koupě neochrání prostředky před inflací. To by mohlo lecjakého investora přimět k tomu, aby hledal jiné možnosti zhodnocení svých peněz. Každopádně lidé, kteří budou mít miliony k investování, budou před nemovitostmi preferovat jedině možnosti se srovnatelným poměrem výnosu a rizika. Tady je široké pole pro kreativitu. Mohou být alternativní investicí kryptoměny? Může pomoci podpora podnikání, např. formou daňových úlev, aby lidé investovali do něj? Přiznávám, že tady si zatím nejsem tím správným receptem jist.

Každopádně je třeba se problémem cen nemovitostí zabývat, a to na úrovni celospolečenské diskuse. Pokud se nepodaří úspěšně aplikovat řešení "pravicová", očekávám, že tlakem té méně spokojené části společnosti přijdou ke slovu ta "levicová" - mnohem vyšší daně z majetku, vyšší zdanění prázdných bytů, zastropování nájmu, nucený odprodej. Žádná skutečná řešení to nejsou, a i proto bych se jich nerad dočkal.