Pražská schizofrenie jako obecný ekonomický problém

Pamatuji doby, není to zase tak moc dávno, v podstatě ani ne deset let, kdy při každé změně pozemku na stavební parcelu začal v Praze (i jinde) křik: Jdou na ruku developerům! Hanba! Byly to krásné doby.

Krásné doby? Proč? Protože tehdy ještě úředníci podepisovali papíry, byli schopni rozhodovat, udělat nějaké reálné ekonomické rozhodnutí. Ano, možná někdy s nějakým bonusem. To neumím vyloučit. Ale věci se hýbaly, systém alespoň relativně fungoval.

Dnes máme v hlavním městě ceny bytů o třicet i padesát procent vyšší (a inflace za ty roky byla sotva nějakých deset nebo těsně nad). Ceny dynamicky rostou a stejně tak i ceny nájmů – zvyšují se způsobem, který se vymyká možnostem nemalé části společnosti. Pokud nedojde k nějakému relativně rychlému zásahu, musíme očekávat, že během nedlouhé doby budeme mít v Praze (ale i v dalších velkých městech) nebezpečný tlak na „vybydlování“. Na situaci, kterou dobře znají v řadě zahraničních metropolí, kdy se bydlení v určitých rozsáhlých částech země stane luxusem, a to nikoliv kvůli kvalitě samotné konkrétní nemovitosti, konkrétní ulice nebo jedinečné lokality, ale prostě kvůli samotnému širokému regionu.

Ekonomicky je lákavé postavit vedle sebe různé bubliny, které se nyní nafukují a hrozí skutečně výrazným prasknutím. Vidíme je na burze, vidíme je u bitcoinu a ostatně i dalších kryptoměn, vidíme je u bydlení. Někdo ji může vidět i u koruny…. Jenže popravdě je ekonomická podstata těchto nafukování poněkud odlišná.

A právě u toho bydlení nesouvisí nutně pouze s nabídkou a poptávkou v čistě ekonomickém smyslu slova, ale také s regulacemi (neekonomickým vlivem), které velmi tvrdě omezují právě nabídku.

Ve skutečnosti totiž tehdy (v dobách, kdy systém fungoval alespoň částečně) nešel tento systém „na ruku“ developerům. Šel na ruku spotřebitelům, tedy zájemcům o nemovitosti, zájemcům o bydlení. A popravdě je jedno, zda to byli ti, kteří chtěli v dané nemovitosti skutečně bydlet, nebo investoři, jejichž cílem byl další pronájem nebo prodej v době, kdy ceny budou vyšší. Tak nebo onak totiž platí, že každý metr nové plochy k bydlení uspokojuje poptávku a přičiní se o to, že cena neroste nebo roste v souladu s jinými ukazateli.

Představme si situaci, že teď právě by v Praze bylo k dispozici tisíc pozemků na tisíc nemovitostí s potenciálem třeba dvaceti tisíc bytů. Abychom si to zařadili do souvislostí. V roce 2016 bylo v Praze dokončeno asi 6 tisíc bytů a zahájena byla stavba pouhopouhých ani ne 2800 bytů. Což je dluh ve výstavbě, který budou spotřebitelé platit ve vysokých cenách v dalších letech. Pokud by ale skutečně oněch dvacet tisíc bytů začalo vznikat, jak by se to projevilo v cenách?

Objevují se tvrzení, že za problémem s cenou bydlení v Praze mohou krátkodobé pronájmy turistům (typicky služba Airbnb) nebo spekulanti. Nikoliv, určitě nikoliv z hlediska hlavních ekonomických důvodů. Za dynamickým růstem cen je skutečnost, že v posledních letech růstu poptávky nebylo možné stavět v hlavním městě (a znovu – ani jinde) dostatek nových nemovitostí. Pokud by průměrný počet dokončených bytových jednotek dosahoval ročně hodnoty někde nad deset tisíc bytů, stav by byl naprosto jiný.

Objevují se také nápady, že situace v bydlení by měla být řešena nějakými novými regulacemi. Například omezením krátkodobých pronájmů, stropem nájemného a podobně. Jen to ne! Je to naprosto opačný problém – potřebujeme skutečně nutně co nejrychleji dosáhnout stavu, kdy se systém povolování staveb stane racionálním a především velmi rychlým, kdy do něj budou moci vstupovat nové investiční peníze. Vytvoření nového regulatorního rámce by vedlo naopak k zakonzervování vysokých cen „na věčné časy“ (i když, jak víme, věčné časy nejsou nikdy tak úplně věčné).

Trh s nemovitostmi potřebuje šok, to ano. Ale ten šok musí být nabídkový a musí znamenat zásadní změnu na této straně základní ekonomické rovnice. Peníze investorů (developerů) jsou připravené. Stačím jim dát šanci, aby se daly do práce. Jistě, investoři vydělají. Ale skutečným vítězem bude spotřebitel.