O bezvýznamnosti Airbnb pro trh s byty

Přibývá tvrzení, že regulace Airbnb vyřeší bytovou krizi v Praze. I když tuto formu podnikání zakážeme, nevyřešíme vůbec nic. Ve skutečnosti jsou kořeny bytové krize jinde a jsou hlubší, než aby je ovlivnily krátkodobé pronájmy.

K prosté reprodukci bytového fondu v Praze je potřeba ročně dokončit alespoň tři tisíce bytů (údaje se liší, některé zdroje uvádějí pět tisíc).

V posledních letech je v Praze dokončováno ročně pět až šest tisíc bytů (2017: 5 846, 2016: 6 092, 2015: 5 211, vše data ČSÚ). Probíhá tedy prostá reprodukce a „něco navíc“.

Významná část poptávky se proto přelévá do cen. Aby se cenová hladina v hlavním městě stabilizovala, bylo by v příštích pěti letech potřeba dokončit každý rok asi deset až dvanáct tisíc bytů, aby roční čistý přírůstek činil osmi tisíc bytů. Ovšem počet alespoň se blížící hladině deset tisíc bytů byl v Praze dokončen naposledy v roce 2007 (9 422).

Tedy v době dynamického ekonomického růstu. A teď si vezměme, že tehdejší růst HDP byl pomalejší než nynější, tehdejší růst mezd byl pomalejší než nynější, tehdejší nezaměstnanost byla vyšší než současná. A přesto i při počtu devět tisíc bytů za rok šly ceny výrazně nahoru. Tedy proč se divit, že nyní rostou ještě rychleji než v přehřáté ekonomice let 2007 a 2008, když místo tehdejších 9,4 tisíce bytů bylo loni dokončeno necelých šest tisíc bytů?

Samozřejmě, že naše hlavní město je v disciplíně „růst cen bytů“ nejlepší v celé EU.

Leckdo vidí řešení v regulaci nebo zákazu Airbnb a dalších organizátorů krátkodobých pronájmů.

Vyřešilo by to problém? Nikoliv.

Odhady říkají, že je v Praze je něco mezi 11 a možná až 15 tisíci bytů v systémech Airbnb a dalších. Z toho lze pokládat tak 3-4 tisíce skutečně za sdílenou ekonomiku, tedy že tyto byty jsou pronajímány na část roku nebo jde o pokoj v bytě a podobně. Zbytek jsou byty skutečně "vyautované". I kdyby se tento počet bytů (maximálně 11 tisíc) obratem "vrhnul" na trh dlouhodobých pronájmů, nebude to mít zásadní vliv - dočasně to možná ceny nájmů sníží, ale během pár měsíců by to trh vstřebal.

Je třeba vědět, že v Praze je celkem téměř 600 tisíc bytů. V systému Airbnb a podobných je tedy zapojeno cca 1,5 až naprosto maximálně 2 procenta bytů. To není cenotvorné množství.

A nyní pozor - odhady se různí, ale něco mezi 30 až 40 tisíci bytů nejsou využívány - buď jsou ve "vybydlených" domech držených na spekulaci nebo jsou ve špatném stavu samy o sobě a podobně, u části jsou neujasněné majetkové poměry. Podobně skutečně velké množství stavebních pozemků nemá vydáno stavební povolení a některé jsou v režimu "stavební parcela" již dlouhá desetiletí. Odhady jsou obrovsky rozdílné, ale dosti často se uvádí, že jde o pozemky s potenciálem mezi 80 až 120 tisíci bytů.

A konečně - v různé fází nekonečných stavebních řízení je v Praze asi 900 projektů s celkově více než 40 tisíci bytů. Rekordmany jsou projekty, které čekají na povolení déle než devět let, průměrná doba povolovacího řízení na projekt s rozsahem cca 100 bytů se z relativně nedávných 3,5 roku zvýšila již nyní na více než pět let a tento parametr neustále roste. Pokud se nic nezmění a v tuto chvíli požádá developer o schválení projektu, stavba započne nejpravděpodobněji za cca sedm let.

Proti těmto problémům je Airbnb a „sdílená“ ekonomika jako celek z hlediska dostupnosti bydlení marginální a zástupný problém.

To nic nemění na tom, že regulace je třeba a je nutné srovnat podmínky Airbnb s hotelovými službami (z hlediska zdanění, vzdušného a podobně). Není ekonomicky správné umožňovat nabídku podobných služeb v systému, který část této nabídky komplexně reguluje (hotely, penziony) a část ponechává v „šedé zóně“ (Airbnb). Ostatně je to stejné, jako u taxi a služeb typu Uber. Ale zakazování Airbnb nebo zakazování Uber je z ekonomického pohledu absurdní.

Proč? Protože za prvé tyto služby přinášejí benefity spotřebitelům. Za druhé umožňují vyšší zhodnocení aktiv, která mají lidé k dispozici.

Když se vrátíme k bytům jako podstatně hlubšímu problému, než je otázka Airbnb: Jak se z této situace podobné pasti dostat bez velkých otřesů?

Prvním krokem by měla být rychlá reforma regulatorního rámce. Jakkoliv byly dosavadní pokusy zlepšit stavební zákon a další předpisy (zkrátit řízení) skutečným Waterloo, budoucí pokus se již musí podařit. V relativně krátké době například tří let by pak mohly na trh začít přicházet podstatně vyšší počty nových bytů. Pomohlo by to celé zemi, nejen Praze a těm několika dalším oblastem, kde je situace skutečně kritická.

Druhý krok je politicky skutečně problematický. Jde o daňovou reformu, která by celkovou zátěž přesunula alespoň dílčím způsobem ze zdanění příjmů na zdanění majetku.

Například razantní a mnohonásobné zvýšení daně z nemovitostí u takových nemovitostí (bytů, stavebních pozemků), které nejsou využívány k vlastnímu bydlení nebo k dlouhodobému pronájmu či v případě pozemků (stavebních) jsou dlouhodobě drženy ze spekulativních důvodů (bez aktivity vlastníka realizovat záměr předpokládaný zařazením pozemku do skupiny "stavební parcela"), by přineslo tlak na majitele, aby svůj majetek začali reálně využívat nebo ho prodali a umožnili tak alokaci kapitálu novému vlastníkovi, jehož cílem bude majetek využít (pronajmout, zastavět). Praha je jistě lákavá destinace pro spekulativní nákup nemovitostí, ale část této přitažlivosti tkví v tom, že extrémně nízká nemovitostní daň umožňuje skutečně dlouhodobé držení nemovitosti či pozemku (ke spekulaci) v podstatě bez nákladů.

Velmi rychle by se objevily na trhu tisíce a tisíce bytů, stavebních pozemků a zásadně by se zvýšila aktivita vlastníků.

Zatímco tedy regulace Airbnb by na trh přinesla maximálně oněch 11 tisíc bytů (reálně ale podstatně méně), změna stavebních regulatorních předpisů a změna zdanění majetku by mohla přivést na trh mnohonásobné počty bytů. Výsledkem by bylo vypuštění realitní bubliny a především daleko větší dostupnost bydlení.

P.S. Airbnb má nesporně i další komplikace, například sousedské potíže. Ty ponechávám stranou. Nejsou to ekonomické kategorie, souvisejí spíše s problematikou veřejného pořádku. A tak také mají být řešeny.

Text vyšel ve zkrácené verzi 2. srpna v Hospodářských novinách