Nafukování realitní bubliny pokračuje

Poslední data statistického úřadu ukazují, že nafukování realitní bubliny úspěšně pokračuje. Meziroční růst ve druhém čtvrtletí o 13,3 procenta je pumpování cen na plný výkon. Průměr EU? 4,4 procenta.

Tolik poslední data Eurostatu.

Co je však podstatnější. Existuje několik dalších důležitých odlišností mezi Českou republikou a většinou evropských zemí.

První je, že v České republice trvá tento boom už dost dlouho a ceny nemovitostí jsou podstatně nad úrovní předkrizového roku 2007 – hovoříme přitom o desítkách procent. V ostatních zemích (nikoliv ve všech, třeba ne v Rakousku nebo ve Švédsku, ale jednoznačně ve většině) trvá boom také nějakou dobu, ale situace je poněkud odlišná. Dnešní cenová hladina je zhruba na úrovni předkrizové doby plus inflace.

Druhá je, že v České republice je dynamický růst dán nejen vysokou poptávkou, kterou lze vcelku dobře vysvětlit ekonomickým růstem a velmi výhodnou cenou hypoték, ale také drasticky nízkou nabídkou.

Z toho plyne třetí aspekt situace. A právě kvůli němu lze v ČR hovořit o realitní bublině na jednu stranu jednoznačněji, než v kterékoliv jiné evropské zemi, na stranu druhou ale s jistými rozpaky.

Zatímco v jiných zemích (zase platí nikoliv ve všech, jistě ale ve většině) jde souběžně s poptávkou (přesněji v přirozeném zpoždění za poptávkou) nahoru také bytová výstavba a trhu je tedy dána možnost, aby reagoval, v České republice tomu tak není. Neuvěřitelná byrokratická zátěž výstavby naopak nabídku dusí. Tuším někdy v roce 2006 přišel Jiří Paroubek ještě jako ministr pro místní rozvoj se změnou stavebního zákona, která měla významně zjednodušit povolovací řízení i další okolnosti. Všichni jeho nástupníci deklarovali podobné plány. A po jedenácti letech úporných snah jsme na tom (v tuto chvíli) hůře než tehdy.

Je to jako v Hospodě na mýtince. „Vzduchoplavci startovali ze Stuttgartu a měli namířeno do Bruselu. Avšak vlivem silného protivětru nechali brzy Stuttgart daleko před sebou a po sedmihodinovém letu na Brusel přistáli nedaleko Varšavy.“

Z řečeného snad vyplývá, že za situaci nemůže Evropská unie. Jinde se staví podstatně pružněji. Ale pozor. Novela stavebního zákona, která nabyde účinnosti od 1. ledna 2018, přináší konečně zásadní změny i v českém právu (a končící vládě je třeba ji připsat k dobru). Zatím se zdá (uvidíme, jak to bude fungovat v reálném světě), že tyto změny budou skutečně výrazné.

Dosavadní restrikce a byrokracie jsou totiž skutečnými důvody, proč nafukování cen pokračuje v ČR tak rychle. A zároveň je třeba se ptát, jaká situace by nastala, kdyby podmínky pro novou výstavbu byly alespoň podobné, jako v EU. (Což v podstatě přinese ona novela stavebního zákona.)

Nicméně byrokratické překážky sice nové investice zatím brzdí, nemohly je však zastavit – pouze zpozdily růst nabídky za dynamickou poptávkou. A tím vedou k vyššímu růstu cen, než jakého by bylo dosaženo v normálně fungující zemi. Pokud například v Německu platí, že od získání stavební parcely po zahájení výstavby uběhne obvykle necelý rok (a u běžných rodinných domů sotva pár měsíců), u velkých projektů cca 1,5 až necelé dva roky, v ČR to trvá i pět let. To je zásadní zásah do fungování trhu. A tento zásah se nutně musí vymstít. Lze to říci i tak, že v ČR se právě teď začínají stavět byty, které by v Německu byly právě teď dokončovány.

Co se tedy stane? Dlouhodobě opožděná výstavba spolu se zásadní liberalizací stavebního práva přijdou do období, kdy trh začne chladnout a pouze zvýrazní vypuštění bubliny. Ukazují to indexy výstavby nově zahájených bytů ve statistikách ČSÚ – od posledního loňského čtvrtletí je vidět výrazný růst. V době od října 2016 do konce července 2017 byla zahájena výstavba o zhruba 3700 bytových jednotek více, než v odpovídajících předchozích obdobích (z toho nárůstu je asi 1500 v Praze). Je otázkou roku či spíše možná dvou, kdy se zhoršení podmínek na finančních trzích projeví v poklesu hypotéční aktivity. Pak ale místo stabilizace cen na nové úrovni dorazí vlivy minulého dušení investiční aktivity a také dopady jednodušších předpisů po 1. lednu 2018. Na trh dorazí nové byty a domy. To nutně povede k propadu cen.

Až za nějakou dobu budou ještě stále novopečení majitelé nemovitostí štkát nad tím, že tržní cena jejich bydlení poklesla a jejich investice se ukázala jako méně výhodná či nevýhodná, bylo by fajn, kdyby si vzpomněli, že na jejich problém bylo založeno už pěkně dávno. Že za tím – mimo jiné – stojí dvacet let přešlapování v oblasti stavebního práva, hloupé regulatorní předpisy a řada podobných vlivů. Protože pokud by neexistovaly, nynější ceny nemovitostí v ČR by byly podstatně nižší. Nechci říkat, zda o 15 nebo dvacet procent. Nevím to a neví to nikdo. Ale byly by o dost nižší.