Může existovat bublina, která nikdy nesplaskne?
Hypotéku v různém stupni splácení má 700 tisíc domácností. Úvěry na bydlení dosáhly celkového objemu 1,41 bilionu korun, to je asi 77 procent celkového objemu úvěrů domácností. Naprostá většina z této sumy jsou klasické hypotéční úvěry.
To nejsou samozřejmě nijak překvapivá čísla – u všech lze říci, že navazují na dlouhodobý trend a že na nich těžko hledat nějaké neočekávané výkyvy. Díky strategii nízkých úroků ze strany ČNB a také díky celkové důvěře trhů ve stabilitu koruny a v dlouhodobě kvalitně kontrolovanou inflaci se úroky drží velmi nízko a to jak sazby krátkodobé tak i střednědobé. Tedy platí, že levné jsou i hypotéky. A co je levné, to se dobře prodává. V současnosti se průměr u nově poskytovaných nebo refinancovaných úvěrů pohybuje kolem dvou procent s fixací na pět let. To znamená, že ve výhledu několika měsíců se dá říci, že úroveň úroků bude zhruba na úrovni míry inflace (měřené spotřebitelskými cenami, přičemž v předchozích měsících byly hypotéky prodávány dokonce s úrokem nižším než tehdy aktuální a od té doby klesající meziroční inflace).
Zajímavé z investorského hlediska samozřejmě také je, že růst cen nových nemovitostí je aktuálně poměrně výrazně dynamičtější než růst spotřebitelských cen a tedy také samozřejmě o hodně rychlejší, než je úroková sazba hypoték. S jistou nadsázkou lze říci, že se nemovitost „splácí“ sama v čase – její hodnota roste rychleji, než jak narůstá úrokem hypotéka. Technicky vzato se nemovitost koupená na začátku roku 2015 zhodnotila zhruba o 50 i více procent.
O tom, že jde o investiční bublinu, asi není sporu. Národní banka ostatně odhaduje, že v Praze je zhruba 50 procent nových bytů kupováno jako investice. V jiných regionech je to od 10 do zhruba 30 procent bytů. Nadhodnocení nemovitostí určených k bydlení odhaduje v současnosti Česká národní banka podle regionů na 17 až zhruba 25 procent.
A teď je tu otázka. Skončí tohle všechno velkým a bolestivým vyfouknutím realitní bubliny nebo to takto může pokračovat dál a dál – třebas s růstem cen podstatně nižším, ale bez šoku v podobě pádu cen?
Bubliny málokdy praskají samy od sebe. Nemají proč – když se nezmění vnější podmínky, tak se vyznačují velkou životností a výdrží. Hypotéční trh, který krmí novými penězi trh s nemovitostmi a tedy růst cen těchto nemovitostí, se koronaviru skutečně nezalekl. Ale jak dlouho může dodávat ročně nových 200 nebo 230 miliard korun? Zvláště v době, která nutně zúžila vrstvu těch, kdo si mohou dovolit splácet hypotéku – třebas o tu schopnost přišli jen na relativně krátkou dobu? Zažili jsme dlouhé období soustavného poklesu podílu nevýkonných úvěrů na celku – z nějakých pěti procent před šesti lety na nynějších asi 1,5 procenta. Jinými slovy – platební morálka českých domácnosti je příkladná a z toho také plyne, že opatrnost českých bank při poskytování úvěrů je (měřeno tímto metrem) příkladná. Tady nenachází (jakoby) morální hazard žádnou pevnou půdu. Jenže virový šok se musí projevit. Jeho dopady jsou odloženy některými vládními opatřeními, ale je to jen a pouze otázka času. Ne nadarmo ČNB znovu apeluje na banky, ať dodržují doporučení a myslí na fakt, že realitní trh může být vratký.
Obecně o investičních bublinách platí, že čím jsou větší, tím jsou méně stabilní a tím méně stačí k velkému BUM! Z tohoto pohledu není nějakých 17-25 procent nadhodnocení, o kterém mluví s ohledem na region ČNB, zase nic tak strašlivého. Navíc: Inflace neporoste, spíše poklesne na úroveň dvou procent, peníze proto asi nijak dramaticky nebudou zdražovat, národní banka nebude nucena opustit politiku levných peněz, hospodářský růst (jsem přesvědčen) se celkem rychle obnoví, nezaměstnanost se zatím drží na uzdě a i kdyby o několik procentních bodů poskočila nahoru, nebude se týkat „nemovitostních“ vrstev…
Jakkoliv žijeme v podivně turbulentní době a v podstatě v nejhlubší hospodářské krizi od prvních transformačních let po zhroucení komunistického režimu, stejně není na obzoru žádný „špendlík“, který by tu bublinu šokově vypustil.
Co ale nutně přichází, to je vyčerpání kapacity hypotéčního trhu. Představa, že bude schopen dodávat i nadále 230 miliard nové likvidity pro trh nemovitostní, naráží na příjmové rozložení a demografickou strukturu českých domácností. Kolik dalších domácností z celkového počtu cca 4,45 milionu si může dovolit hypotéku, když 700 tisíc ji má, 1,5 milionu domácností je tvořeno buď jednotlivcem nebo dvojicí v seniorském věku nebo jsou členové domácnosti v těsně předseniorském věku a zhruba dva miliony domácností zaměstnanců a živnostníků má příjmy nižší než je průměrná mzda v zemi? A to už ani není řeč o prostém, ale poměrně zásadním faktu, že počet domácností žijících v nájemních bytech je procentuálně malý (asi 20 procent z celkového počtu). A ještě ke všemu do produktivního věku budou v dalších letech vstupovat slabší a slabší ročníky (něco jiného je, když na trh přicházejí ročníky o mocnosti přes 150 tisíc lidí, něco jiného je, když má ročník sotva sto tisíc lidí).
Jinými slovy – i když se nestane žádný velký problém (což ale není vyloučeno!), i když nevznikne nějaký průšvih a šok, nemovitostní bublina se pomalinku dostává na hranici svého „nafukování“. To neznamená, že za všeobecného překvapení bouchne a zanechá po sobě zkázu. To znamená, že nutně přibývá tlaků, které již brzy zpomalí její růst, za nějaký čas ho zcela zastaví a posunou hypotéční i nemovitostní trh do období stagnace. A není řeč o desetiletích, stane se to během několika málo let.
Luboš Smrčka
Skutečný problém tří těles
![](https://1gr.cz/fotky/blogy/18/12/13011/w230/Bf370697.jpeg)
Každý, kdo trochu sleduje čínskou ekonomiku, musí ta tři období naprosto jasně vidět. První začíná roku 1978, druhé je zjevné mezi lety 2005 až 2012. A to třetí trvá dosud.
Luboš Smrčka
Státní finance nezachrání zázrak, ekonomické zázraky totiž neexistují
![](https://1gr.cz/fotky/blogy/18/12/13011/w230/Bf370697.jpeg)
Tisíce nových dětí díky prudce zvýšené porodnosti, znovu zavedená elektronická evidence tržeb, mimořádná daň z mimořádných výnosů, sektorová daň, lithium... Velmi dílčí seznam zázraků, které měly nebo mají zachránit státní finance.
Luboš Smrčka
U Pekingu se bojuje o Pensylvánii
![](https://1gr.cz/fotky/blogy/18/12/13011/w230/Bf370697.jpeg)
Dost možná rozhodne Pensylvánie podzimní prezidentské volby ve Spojených státech. Na oltář volebních hlasů dělníků bude proto slavnostně položena i nová americko – čínská obchodní válka.
Luboš Smrčka
Zemřel demýtizátor racionality
![](https://1gr.cz/fotky/blogy/18/12/13011/w230/Bf370697.jpeg)
Než se do toho se svým kolegou Amosem Tverskym pořádně pustili, ekonomie byla přesvědčena, že v podstatě bohatě vystačí s matematickým aparátem, sofistikovanými vzorci a důvěrou v lidskou racionalitu.
Luboš Smrčka
Jak se to má s tou naší hlubokou krizí
![](https://1gr.cz/fotky/blogy/18/12/13011/w230/Bf370697.jpeg)
Obecně panuje přesvědčení, že procházíme ekonomickou krizí. Dokonce i mnozí studenti na VŠE o tom často hovoří. Na to musím říct jediné: Krize vypadá skutečně jinak. Nemáme dobré časy. Ano. Ale krizi?
Další články autora |
Novinky na iDNES Premium: Každý den rozdáváme bazény za 100 tisíc Kč
Léto je v plném proudu, teploty pravidelně stoupají nad 30 stupňů a schladit se ve vodě je jistě...
Můj syn Xavier zemřel, říká Musk o transgender dceři. A chce zničit „virus woke“
Miliardář Elon Musk tvrdí, že byl podveden, když dovolil svému synovi stát se transgender ženou. V...
IT problémy způsobily kolaps bank i letišť. V Evropě i jinde ve světě
Řadu zemí v pátek zasáhly problémy s počítačovými systémy. Letiště kvůli výpadku čelila potížím s...
Sto tun obilí za hodinu. Na Hané mají výjimečný kombajn, jeden z patnácti na světě
Až sto tun obilí dokáže za hodinu sklidit nový kombajn CR11 firmy New Holland, který vyjel do...
VIDEO: Kapitán výletní lodi v Řecku spláchl vlnou turisty na pláži. Vyšetřují ho
Nevyžádané dobrodružství na jinak poklidné dovolené zažili v sobotu turisté na pláži Agios Stefanos...
Zahájení na lodích a v kapkách deště. Olympiádu zažehli Riner a Pérecová
Zahájení, které nemá obdoby. Poprvé v historii se slavnostní ceremoniál přesunul mimo stadion....
Rozvojové země se topí v rekordních dluzích, odnášejí to nejchudší, říká studie
Většina států po celém světě dlouhodobě bojuje s vysokými dluhy. V případě rozvojových států ale...
Pověst jejich zmrzliny překročila hranice. Vsadili na řemeslnou výrobu
Za tři dekády se z malé cukrárny na konci světa stalo zmrzlinářské impérium Adria Gold. Vyrábí...
Prsty už slábnou, hlásí Petr Janda. Na pódiu chce ale zůstat až do konce
Letošní červencová party na zahradě Petra Jandy se nesla v havajském duchu. A její nejzářivější...
- Počet článků 364
- Celková karma 0
- Průměrná čtenost 1383x