Premium

Získejte všechny články mimořádně
jen za 49 Kč/3 měsíce

Může existovat bublina, která nikdy nesplaskne?

Banky oznámily, že letos předpokládají prodej naprosto rekordního objemu hypoték – 230 miliard korun. Tím bude překonán rekord let 2016 a 17. Tehdy to bylo vždy skoro 226 miliard korun.

Hypotéku v různém stupni splácení má 700 tisíc domácností. Úvěry na bydlení dosáhly celkového objemu 1,41 bilionu korun, to je asi 77 procent celkového objemu úvěrů domácností. Naprostá většina z této sumy jsou klasické hypotéční úvěry.

To nejsou samozřejmě nijak překvapivá čísla – u všech lze říci, že navazují na dlouhodobý trend a že na nich těžko hledat nějaké neočekávané výkyvy. Díky strategii nízkých úroků ze strany ČNB a také díky celkové důvěře trhů ve stabilitu koruny a v dlouhodobě kvalitně kontrolovanou inflaci se úroky drží velmi nízko a to jak sazby krátkodobé tak i střednědobé. Tedy platí, že levné jsou i hypotéky. A co je levné, to se dobře prodává. V současnosti se průměr u nově poskytovaných nebo refinancovaných úvěrů pohybuje kolem dvou procent s fixací na pět let. To znamená, že ve výhledu několika měsíců se dá říci, že úroveň úroků bude zhruba na úrovni míry inflace (měřené spotřebitelskými cenami, přičemž v předchozích měsících byly hypotéky prodávány dokonce s úrokem nižším než tehdy aktuální a od té doby klesající meziroční inflace).

Zajímavé z investorského hlediska samozřejmě také je, že růst cen nových nemovitostí je aktuálně poměrně výrazně dynamičtější než růst spotřebitelských cen a tedy také samozřejmě o hodně rychlejší, než je úroková sazba hypoték. S jistou nadsázkou lze říci, že se nemovitost „splácí“ sama v čase – její hodnota roste rychleji, než jak narůstá úrokem hypotéka. Technicky vzato se nemovitost koupená na začátku roku 2015 zhodnotila zhruba o 50 i více procent.

O tom, že jde o investiční bublinu, asi není sporu. Národní banka ostatně odhaduje, že v Praze je zhruba 50 procent nových bytů kupováno jako investice. V jiných regionech je to od 10 do zhruba 30 procent bytů. Nadhodnocení nemovitostí určených k bydlení odhaduje v současnosti Česká národní banka podle regionů na 17 až zhruba 25 procent.

A teď je tu otázka. Skončí tohle všechno velkým a bolestivým vyfouknutím realitní bubliny nebo to takto může pokračovat dál a dál – třebas s růstem cen podstatně nižším, ale bez šoku v podobě pádu cen?

Bubliny málokdy praskají samy od sebe. Nemají proč – když se nezmění vnější podmínky, tak se vyznačují velkou životností a výdrží. Hypotéční trh, který krmí novými penězi trh s nemovitostmi a tedy růst cen těchto nemovitostí, se koronaviru skutečně nezalekl. Ale jak dlouho může dodávat ročně nových 200 nebo 230 miliard korun? Zvláště v době, která nutně zúžila vrstvu těch, kdo si mohou dovolit splácet hypotéku – třebas o tu schopnost přišli jen na relativně krátkou dobu? Zažili jsme dlouhé období soustavného poklesu podílu nevýkonných úvěrů na celku – z nějakých pěti procent před šesti lety na nynějších asi 1,5 procenta. Jinými slovy – platební morálka českých domácnosti je příkladná a z toho také plyne, že opatrnost českých bank při poskytování úvěrů je (měřeno tímto metrem) příkladná. Tady nenachází (jakoby) morální hazard žádnou pevnou půdu. Jenže virový šok se musí projevit. Jeho dopady jsou odloženy některými vládními opatřeními, ale je to jen a pouze otázka času. Ne nadarmo ČNB znovu apeluje na banky, ať dodržují doporučení a myslí na fakt, že realitní trh může být vratký.

Obecně o investičních bublinách platí, že čím jsou větší, tím jsou méně stabilní a tím méně stačí k velkému BUM! Z tohoto pohledu není nějakých 17-25 procent nadhodnocení, o kterém mluví s ohledem na region ČNB, zase nic tak strašlivého. Navíc: Inflace neporoste, spíše poklesne na úroveň dvou procent, peníze proto asi nijak dramaticky nebudou zdražovat, národní banka nebude nucena opustit politiku levných peněz, hospodářský růst (jsem přesvědčen) se celkem rychle obnoví, nezaměstnanost se zatím drží na uzdě a i kdyby o několik procentních bodů poskočila nahoru, nebude se týkat „nemovitostních“ vrstev…

Jakkoliv žijeme v podivně turbulentní době a v podstatě v nejhlubší hospodářské krizi od prvních transformačních let po zhroucení komunistického režimu, stejně není na obzoru žádný „špendlík“, který by tu bublinu šokově vypustil.

Co ale nutně přichází, to je vyčerpání kapacity hypotéčního trhu. Představa, že bude schopen dodávat i nadále 230 miliard nové likvidity pro trh nemovitostní, naráží na příjmové rozložení a demografickou strukturu českých domácností. Kolik dalších domácností z celkového počtu cca 4,45 milionu si může dovolit hypotéku, když 700 tisíc ji má, 1,5 milionu domácností je tvořeno buď jednotlivcem nebo dvojicí v seniorském věku nebo jsou členové domácnosti v těsně předseniorském věku a zhruba dva miliony domácností zaměstnanců a živnostníků má příjmy nižší než je průměrná mzda v zemi? A to už ani není řeč o prostém, ale poměrně zásadním faktu, že počet domácností žijících v nájemních bytech je procentuálně malý (asi 20 procent z celkového počtu). A ještě ke všemu do produktivního věku budou v dalších letech vstupovat slabší a slabší ročníky (něco jiného je, když na trh přicházejí ročníky o mocnosti přes 150 tisíc lidí, něco jiného je, když má ročník sotva sto tisíc lidí).

Jinými slovy – i když se nestane žádný velký problém (což ale není vyloučeno!), i když nevznikne nějaký průšvih a šok, nemovitostní bublina se pomalinku dostává na hranici svého „nafukování“. To neznamená, že za všeobecného překvapení bouchne a zanechá po sobě zkázu. To znamená, že nutně přibývá tlaků, které již brzy zpomalí její růst, za nějaký čas ho zcela zastaví a posunou hypotéční i nemovitostní trh do období stagnace. A není řeč o desetiletích, stane se to během několika málo let.

Hlasujte ve finále ankety Blogera roku

Autor: Luboš Smrčka | pátek 11.12.2020 7:52 | karma článku: 13,49 | přečteno: 376x
  • Další články autora

Luboš Smrčka

U Pekingu se bojuje o Pensylvánii

Dost možná rozhodne Pensylvánie podzimní prezidentské volby ve Spojených státech. Na oltář volebních hlasů dělníků bude proto slavnostně položena i nová americko – čínská obchodní válka.

23.4.2024 v 8:00 | Karma: 12,27 | Přečteno: 351x | Diskuse| Ekonomika

Luboš Smrčka

Zemřel demýtizátor racionality

Než se do toho se svým kolegou Amosem Tverskym pořádně pustili, ekonomie byla přesvědčena, že v podstatě bohatě vystačí s matematickým aparátem, sofistikovanými vzorci a důvěrou v lidskou racionalitu.

29.3.2024 v 14:05 | Karma: 16,00 | Přečteno: 458x | Diskuse| Ekonomika

Luboš Smrčka

Jak se to má s tou naší hlubokou krizí

Obecně panuje přesvědčení, že procházíme ekonomickou krizí. Dokonce i mnozí studenti na VŠE o tom často hovoří. Na to musím říct jediné: Krize vypadá skutečně jinak. Nemáme dobré časy. Ano. Ale krizi?

28.2.2024 v 7:36 | Karma: 31,02 | Přečteno: 3308x | Diskuse| Ekonomika

Luboš Smrčka

Je (nebo bude) čínská ekonomika větší než americká?

Studenti mi na pražské VŠE občas kladou vcelku záludné dotazy. Často jsou inspirované denním tiskem nebo úvahami na internetu. Jedním z oblíbených je: Kdy čínská ekonomika překoná svou velikostí americkou?

26.2.2024 v 13:02 | Karma: 19,12 | Přečteno: 470x | Diskuse| Ekonomika

Luboš Smrčka

Plíživá, nenápadná a soustavná euroizace

Sleduji diskuse o euru s jistým pobavením. Bavíme se (s mimořádnou vášní) o přijetí eura v zemi, kde přesně ten proces (přijímá eura) průběžně a dosti dynamicky probíhá bez ohledu na to, co si kdo myslí a k čemu se kdo upíná.

21.1.2024 v 9:02 | Karma: 19,89 | Přečteno: 624x | Diskuse| Ekonomika
  • Nejčtenější

Drahé a rezavé, řeší Ukrajinci zbraně z Česka. Ani nezaplatili, brání se firma

18. května 2024  12:02

Premium České zbrojařské firmy patří dlouhou dobu mezi klíčové dodavatele pro ukrajinskou armádu i tamní...

Fica čekají nejtěžší hodiny, od smrti ho dělily centimetry, řekl Pellegrini

16. května 2024  8:42,  aktualizováno  15:38

Zdravotní stav slovenského premiéra Roberta Fica je stabilizovaný, ale nadále vážný, řekl po...

Putinova časovaná bomba. Kadyrov umírá, rozjíždí se krvavý boj o trůny

17. května 2024  14:16

Premium Ramzan Kadyrov ještě dýchá, v Čečensku se však už začíná hledat jeho nástupce. Naznačují to i...

Turisté si zajeli do Afghánistánu. Střelci část Evropanů povraždili i s průvodci

18. května 2024  17:57

Neznámí ozbrojenci v pátek večer v provincii Bámján v centrální části Afghánistánu zabili tři...

Královna fetiše rozdráždila Ameriku. Její fotografce se klaní i feministky

22. května 2024

Seriál „Nejkrásnější fotografka“ či „nejlepší pin-up fotografka na světě“. Taková čestná přízviska si...

ANALÝZA: Terorismus se vyplácí, vzkázali Palestincům. Gesto ve špatnou dobu

24. května 2024

Premium Od spolupracovnice MF DNES v Izraeli Je to vzácnost, když Izraelci od rána vědí, co je ten den čeká. Ve středu to tak bylo. Od rána byly...

Turek: Z Nerudové mi bývá špatně, o hlasy komoušů a progresivistů nestojím

24. května 2024

Bývalý automobilový závodník a lídr Přísahy s Motoristy Filip Turek patří mezi černé koně...

Rozhodněte o vítězi ankety Bloger roku 2023, hlasujte do konce května

24. května 2024

Anketa Bloger roku 2023 je ve finále a o vítězi se rozhodne do konce května. Právě do posledního...

Na Mallorce se zřítila restaurace. Nejméně čtyři lidé zemřeli, desítky zraněných

23. května 2024  22:48

Po pádu části budovy přímořské restaurace ve městě Palma na španělském ostrově Mallorca večer...

Akční letáky
Akční letáky

Všechny akční letáky na jednom místě!

  • Počet článků 362
  • Celková karma 19,60
  • Průměrná čtenost 1388x
Jsem původním povoláním biolog, ale od roku 1990 se zabývám ekonomikou, především podnikovou. Specializuji se na problematiku sanací a restrukturalizací. Profesor podnikové ekonomiky na Vysoké škole ekonomické v Praze.

Seznam rubrik

Oblíbené stránky