Může existovat bublina, která nikdy nesplaskne?
Hypotéku v různém stupni splácení má 700 tisíc domácností. Úvěry na bydlení dosáhly celkového objemu 1,41 bilionu korun, to je asi 77 procent celkového objemu úvěrů domácností. Naprostá většina z této sumy jsou klasické hypotéční úvěry.
To nejsou samozřejmě nijak překvapivá čísla – u všech lze říci, že navazují na dlouhodobý trend a že na nich těžko hledat nějaké neočekávané výkyvy. Díky strategii nízkých úroků ze strany ČNB a také díky celkové důvěře trhů ve stabilitu koruny a v dlouhodobě kvalitně kontrolovanou inflaci se úroky drží velmi nízko a to jak sazby krátkodobé tak i střednědobé. Tedy platí, že levné jsou i hypotéky. A co je levné, to se dobře prodává. V současnosti se průměr u nově poskytovaných nebo refinancovaných úvěrů pohybuje kolem dvou procent s fixací na pět let. To znamená, že ve výhledu několika měsíců se dá říci, že úroveň úroků bude zhruba na úrovni míry inflace (měřené spotřebitelskými cenami, přičemž v předchozích měsících byly hypotéky prodávány dokonce s úrokem nižším než tehdy aktuální a od té doby klesající meziroční inflace).
Zajímavé z investorského hlediska samozřejmě také je, že růst cen nových nemovitostí je aktuálně poměrně výrazně dynamičtější než růst spotřebitelských cen a tedy také samozřejmě o hodně rychlejší, než je úroková sazba hypoték. S jistou nadsázkou lze říci, že se nemovitost „splácí“ sama v čase – její hodnota roste rychleji, než jak narůstá úrokem hypotéka. Technicky vzato se nemovitost koupená na začátku roku 2015 zhodnotila zhruba o 50 i více procent.
O tom, že jde o investiční bublinu, asi není sporu. Národní banka ostatně odhaduje, že v Praze je zhruba 50 procent nových bytů kupováno jako investice. V jiných regionech je to od 10 do zhruba 30 procent bytů. Nadhodnocení nemovitostí určených k bydlení odhaduje v současnosti Česká národní banka podle regionů na 17 až zhruba 25 procent.
A teď je tu otázka. Skončí tohle všechno velkým a bolestivým vyfouknutím realitní bubliny nebo to takto může pokračovat dál a dál – třebas s růstem cen podstatně nižším, ale bez šoku v podobě pádu cen?
Bubliny málokdy praskají samy od sebe. Nemají proč – když se nezmění vnější podmínky, tak se vyznačují velkou životností a výdrží. Hypotéční trh, který krmí novými penězi trh s nemovitostmi a tedy růst cen těchto nemovitostí, se koronaviru skutečně nezalekl. Ale jak dlouho může dodávat ročně nových 200 nebo 230 miliard korun? Zvláště v době, která nutně zúžila vrstvu těch, kdo si mohou dovolit splácet hypotéku – třebas o tu schopnost přišli jen na relativně krátkou dobu? Zažili jsme dlouhé období soustavného poklesu podílu nevýkonných úvěrů na celku – z nějakých pěti procent před šesti lety na nynějších asi 1,5 procenta. Jinými slovy – platební morálka českých domácnosti je příkladná a z toho také plyne, že opatrnost českých bank při poskytování úvěrů je (měřeno tímto metrem) příkladná. Tady nenachází (jakoby) morální hazard žádnou pevnou půdu. Jenže virový šok se musí projevit. Jeho dopady jsou odloženy některými vládními opatřeními, ale je to jen a pouze otázka času. Ne nadarmo ČNB znovu apeluje na banky, ať dodržují doporučení a myslí na fakt, že realitní trh může být vratký.
Obecně o investičních bublinách platí, že čím jsou větší, tím jsou méně stabilní a tím méně stačí k velkému BUM! Z tohoto pohledu není nějakých 17-25 procent nadhodnocení, o kterém mluví s ohledem na region ČNB, zase nic tak strašlivého. Navíc: Inflace neporoste, spíše poklesne na úroveň dvou procent, peníze proto asi nijak dramaticky nebudou zdražovat, národní banka nebude nucena opustit politiku levných peněz, hospodářský růst (jsem přesvědčen) se celkem rychle obnoví, nezaměstnanost se zatím drží na uzdě a i kdyby o několik procentních bodů poskočila nahoru, nebude se týkat „nemovitostních“ vrstev…
Jakkoliv žijeme v podivně turbulentní době a v podstatě v nejhlubší hospodářské krizi od prvních transformačních let po zhroucení komunistického režimu, stejně není na obzoru žádný „špendlík“, který by tu bublinu šokově vypustil.
Co ale nutně přichází, to je vyčerpání kapacity hypotéčního trhu. Představa, že bude schopen dodávat i nadále 230 miliard nové likvidity pro trh nemovitostní, naráží na příjmové rozložení a demografickou strukturu českých domácností. Kolik dalších domácností z celkového počtu cca 4,45 milionu si může dovolit hypotéku, když 700 tisíc ji má, 1,5 milionu domácností je tvořeno buď jednotlivcem nebo dvojicí v seniorském věku nebo jsou členové domácnosti v těsně předseniorském věku a zhruba dva miliony domácností zaměstnanců a živnostníků má příjmy nižší než je průměrná mzda v zemi? A to už ani není řeč o prostém, ale poměrně zásadním faktu, že počet domácností žijících v nájemních bytech je procentuálně malý (asi 20 procent z celkového počtu). A ještě ke všemu do produktivního věku budou v dalších letech vstupovat slabší a slabší ročníky (něco jiného je, když na trh přicházejí ročníky o mocnosti přes 150 tisíc lidí, něco jiného je, když má ročník sotva sto tisíc lidí).
Jinými slovy – i když se nestane žádný velký problém (což ale není vyloučeno!), i když nevznikne nějaký průšvih a šok, nemovitostní bublina se pomalinku dostává na hranici svého „nafukování“. To neznamená, že za všeobecného překvapení bouchne a zanechá po sobě zkázu. To znamená, že nutně přibývá tlaků, které již brzy zpomalí její růst, za nějaký čas ho zcela zastaví a posunou hypotéční i nemovitostní trh do období stagnace. A není řeč o desetiletích, stane se to během několika málo let.
Luboš Smrčka
U Pekingu se bojuje o Pensylvánii
Dost možná rozhodne Pensylvánie podzimní prezidentské volby ve Spojených státech. Na oltář volebních hlasů dělníků bude proto slavnostně položena i nová americko – čínská obchodní válka.
Luboš Smrčka
Zemřel demýtizátor racionality
Než se do toho se svým kolegou Amosem Tverskym pořádně pustili, ekonomie byla přesvědčena, že v podstatě bohatě vystačí s matematickým aparátem, sofistikovanými vzorci a důvěrou v lidskou racionalitu.
Luboš Smrčka
Jak se to má s tou naší hlubokou krizí
Obecně panuje přesvědčení, že procházíme ekonomickou krizí. Dokonce i mnozí studenti na VŠE o tom často hovoří. Na to musím říct jediné: Krize vypadá skutečně jinak. Nemáme dobré časy. Ano. Ale krizi?
Luboš Smrčka
Je (nebo bude) čínská ekonomika větší než americká?
Studenti mi na pražské VŠE občas kladou vcelku záludné dotazy. Často jsou inspirované denním tiskem nebo úvahami na internetu. Jedním z oblíbených je: Kdy čínská ekonomika překoná svou velikostí americkou?
Luboš Smrčka
Plíživá, nenápadná a soustavná euroizace
Sleduji diskuse o euru s jistým pobavením. Bavíme se (s mimořádnou vášní) o přijetí eura v zemi, kde přesně ten proces (přijímá eura) průběžně a dosti dynamicky probíhá bez ohledu na to, co si kdo myslí a k čemu se kdo upíná.
Další články autora |
Nahá umělkyně za zvuků techna házela před dětmi hlínou. Už to řeší policie
Policie prošetřuje vystoupení, ke kterému došlo na Akademii výtvarných umění (AVU). Umělkyně a...
Stovky amerických obrněnců se v řádu dnů nepozorovaně přemístily do Česka
Několik set vozidel americké armády včetně obrněnců Bradley nebo transportérů M113 se objevilo ve...
Německo je otřeseno. Přišel brutální útok na politika, pak následoval další
Na lídra kandidátky německé sociální demokracie (SPD) v Sasku do evropských voleb Matthiase Eckeho...
Vyváděla strašné věci. Zahradil označil Jourovou za nejhorší z eurokomisařů
Premium Když Česko vstoupilo 1. května do Evropské unie, byl tam matador ODS Jan Zahradil kooptován...
Auto vyjelo z vozovky a srazilo tři lidi. Žena zemřela, dvě vnučky jsou zraněné
Osobní auto srazilo dnes odpoledne v Čáslavicích na Třebíčsku ženu a dvě děti. Žena srážku...
Začátek týdne bude oblačný s přeháňkami. Slunce se vrátí ve středu
Zataženo až oblačno vydrží na většině míst v Česku až do poloviny týdne. Česku se nevyhne ani déšť,...
Prezidentské volby v Panamě vyhrál spojenec exprezidenta odsouzeného za korupci
Prezidentské volby v Panamě vyhrál pravicový politik José Raúl Mulino, jehož kandidaturu teprve...
Test nákupu lístků na MS od překupníků. Nevyplatí se to, hokej nejspíš neuvidíte
Organizátoři i policie varují: Kupovat vstupenky na mistrovství světa v hokeji od někoho jiného než...
Katar plánuje vyhoštění lídrů Hamásu, ale není kam. Jordánsko je zpět nechce
Premium Katar je místo, kde si lídři teroristické organizace Hamás léta užívali pětihvězdičkového luxusu....
Zemědělská usedlost Dobřejovice u Hosína
Hosín - Dobřejovice, okres České Budějovice
2 169 000 Kč
- Počet článků 362
- Celková karma 19,60
- Průměrná čtenost 1387x