Až realitní bublina udělá BUM!

Každá investiční bublina jednou splaskne, bouchne, vypustí se. To platí i o naší, české a především pražské bublině. Otázka není postavena tak, zda to nastane, ale jenom a pouze kdy se to stane a o kolik ceny poklesnou.

Předpovídat v ekonomice není možné. Neumí to nikdo. Existuje pár lidí, o kterých se říká, že předpověděli to nebo ono, což některým dokonce přineslo nemalou slávu. Ale obvykle se titíž lidé v jiných odhadech mýlí a často fatálně, takže se vracíme na začátek odstavce: Předpovídat v ekonomice není možné. Ale docela zábavné je vzít křišťálovou kouli a trochu si vyzkoušet život vědmy.

Čili otázka zní: Kdy a o kolik se vypustí realitní bublina? I vědma potřebuje znát nějaké základní údaje, my si tedy můžeme stanovit nějaká východiska.

První: Ceny realit se řídí poptávkou a nabídkou, jako ostatně všechny ceny – jakkoliv je prostředí cenotvorby pokřivené regulacemi.

Poptávka je závislá na množství dostupných finančních prostředků a jejich ceně. Vzhledem ke kombinaci výše disponibilních úspor domácností, ceny hypoték a jejich značné dostupnosti je poptávka v danou dobu dominantní. To je zesíleno nedostatkem jiných investičních možností. Reality se tedy jeví jako vhodný prostor k investici a cena peněz k jejich získání je extrémně nízká.

S nabídkou je to ale špatné. V roce 2016 klesl počet nově zahájených bytů v celé zemi o 14,3 procenta a pozor: v Praze o šokujících téměř šedesát procent. A to popravdě ještě situaci zachraňují nyní již letité, ale na etapy stavěné projekty. Nebýt těch, byly by výsledky daleko horší. Mizerná situace s povolovacími procesy je však dlouhodobá a celostátní.

Čili na jedné straně regulace (cena peněz, která je do jisté míry dána referenčními sazbami ČNB) tlačí vpřed poptávku, na straně druhé jiná regulace (dramaticky pomalené povolování nových projektů) dusí nabídku.

Výsledkem je růst cen bytů o dvacet či pětadvacet procent ročně (v hlavním městě) a o zhruba deset (ale i více, záleží na velikosti sídla) procent v jiných částech země.

Východisko druhé. Jaké vlivy budou hrát v příštích letech roli?

Především dříve nebo později musí dojít ke zpomalení hospodářského růstu a tedy i příjmů. Prakticky jistě to nebude v příštím roce, to není pravděpodobné, ale rok 2019 by už mohl být problémový, zvláště jeho druhá polovina. Mohl, leč nemusel, avšak na rok 2020 by se už daly vypisovat i sázky. Nemusí jít hned o krizi, ona by stačila i prostá stagnace. A pokud nedorazí nějaký zásadní růstový impuls, tak je to jistě racionální předpoklad.

Do té doby musíme počítat s návratem nějaké míry inflace, ostatně tyto signály se již střádají. Čili vzroste cena peněz a s tím i cena nových hypoték. Zároveň se ČNB snaží o novou a výraznější regulaci trhu tlakem na obezřetnost bank a snahou zavést (zjednodušeně formulováno) pravidlo „hypotéka maximálně na 80 procent ceny“.

To jsou aspekty, které by měly v nějakém výhledu omezit poptávku po nových bytech.

Stejně tak lze předpokládat, že současný stav nekonečně dlouhé doby povolování projektů (prosazení větší výstavby trvá minimálně pět, ale klidně i sedm nebo deset let) nebude udržitelný. Těžko říci, jaké důvody k tomu vedly, ale není to možné do nekonečna. V nějakém nedlouhém horizontu, třeba v řádu roku či dvou nebo tří nutně dojde ke změně. Ve stavebnictví všechno trvá poměrně dlouho, ale stejně nastane nabídkový impuls.

Tedy v křišťálové kouli vidím datum asi tak 2020, čili dobu za dva a půl, tři roky. Sejdou se dva výrazné vlivy – zpomalení ekonomiky spolu se zpomalením mezd a příjmů a s rostoucími cenami hypoték i s dopady nových regulací hypoték, to vše na straně jedné. A na straně druhé růst developerských aktivit, které přestanou být ničeny (snad!) naprosto nepřijatelnými složitostmi schvalovacích stavebních procesů (údajně jsme ve složitosti povolování bytové výstavby na krásném 130. místě na světě).

O kolik poklesnou ceny? Nu – to je těžko říci, protože naprosto nelze odhadnout, co ještě udělají letos a pak v roce 2018 a případně 2019. Ale skoro by se dalo tvrdit, že korekce bude směřovat někam k úrovni roku 2015 nebo prvního pololetí 2016. Tedy do stavu, kdy byla nízká cena hypoték, ale nabídka bytů byla o poznání bohatší.

Samozřejmě tu jsou a budou velké rozdíly v regionech, stojí proti sobě velká města, kde výstavba umírá (Praha je v danou dobu světový unikát, ale ani jinde to nemají developeři snadné, spíše naopak). Samozřejmě vliv mají i některé další okolnosti – například rozvoj sdílené ekonomiky, v dané souvislosti především Airbnb. Ale to nemá smysl zveličovat. Kdyby bylo v Praze dokončováno ročně osm nebo deset tisíc bytů, tak bychom se o sdílené ekonomice jako jakkoliv významném prvku situace vůbec nemuseli bavit.

Vzkaz z křišťálové koule zní: Realitní bublina je docela nafouknutá již nyní a jistě ještě docela dost pojme. Má k tomu předpoklady. Ale kdo chce udělat dobrý realitní obchod, měl by počkat na podzim roku 2020 nebo ještě o chvíli později.