Územní plán, územní studie a tak dál I.

Co je to vlastně za dokumenty a proč je potřebujeme? Jak by se měl územní plán tvořit? Jak pracuje územní studie s pozemky?  

Územní plán

Územní plán je hlavně mapa, kde je nakresleno, co se kde může stavět, kde jsou rozvojové plochy, kde má vést páteřní síť komunikací, kde bude veřejné prostranství a kde je prostor pro školu. A pak samozřejmě řadu dalších věcí. Protože je to komplexní dokument a ovlivňuje všechny občany a podniky i další organizace ve městě, trvá jeho příprava samozřejmě vždy poměrně dlouho.

Územní plán řeší celé území města. Pracuje v plochách, u který definuje náplň- bytové domy, služby, výroba, rodinné domy... a určité parametry jako třeba výška zástavby, kolik procent pozemku musí zůstat jako zeleň (koeficient zeleně) a další. Nedokáže už ve své podrobnosti říci, jak má vypadat místní uliční síť anebo dokonce ulice sama o sobě. Obecně stanoví požadavky na to, aby území bylo prostupné, komunikace navazovaly na sebe atp. Nikoho samozřejmě nezavazuje k tomu, že má někde stavět, pouze to umožňuje za určitých podmínek anebo neumoňuje. Stanoví, kde by asi měla být škola, školka, obchod, ale už neřekne, kdo by měl stavby zaplatit.

Velmi důležitou součástí jakéhokoliv plánu jsou samozřejmě "veřejné prostory", tedy ulice, náměstí, komunikace. To je reálně také největší oblast zájmu města, neboť tyto prostory obvykle spravuje. Buď jsou vyřešeny a trasovány vhodně s ohledem na navazující lokality, anebo je to změť, bludiště, slepé ulice, kde se obtížně pohybuje člověk autem i pěšky.

Pokud potřebujeme někde zajistit, aby se dobudoucna rozvoj i na majetkově komplikovanějších plochách odehrál tak, aby vznikaly ulice a veřejná prostranství úsporně a městu nevznikaly nepřiměřeně vysoké náklady na údržbu veškeré technické a dopravní infrastruktury, ale také na svoz odpadů, obsluhu území městskou hromadnou dopravou atp., nebo také to, jak má ulice vypadat (stromořadí, parametry chodníků, vozovky atp.), musíme využít podrobnější nástroje územního plánování. Jimi jsou zejména územní studie a regulační plán.

Územní studie

Územní studie je podklad pro rozhodování v území pro stavební úřad. Město může návazně pro jejím zpracování převzít uliční síť a přenést ji do územního plánu a tím zajistit dobudoucna racionální uspořádání komunikací, které řeší lokalitu celkově a nikoli pouze s ohledem na majetek jednoho z vlastníků pozemků. Druhou možností je registrace takové studie u Úřadu územního rozvoje, potom se z ní stane neopominutelný podklad pro rozhodování stavebního úřadu a pokud jednotlivý vlastník nepředstaví celkové řešení pro lokalitu vhodnější, měl by se řídit tou navrženou.

Jakmile se území jednou zastaví, pozemky se rozprodají a silnice jsou ukončeny jako slepé, je velmi těžké hledat nápravu, už je pozdě. Žádný jednotlivý vlastník nechce samozřejmě řešit návaznosti na další rozvoj mimo svůj pozemek a v žádném případě nechce takové návaznosti hradit. Zde je potřeba dohoda s ostatními vlastníky a městem, aby nevznikaly v území nesmysly. Také je liché spoléhat pouze na stavební úřad, neboť ten narozdíl od samosprávy nemůže vyžadovat od investora více, než splnění zákonných požadavků- tedy stanovisek hygieny, hasičů, vyjádření správců sítí atp. Ale prostupnost území nebo budoucí náklady na provoz infrastruktury, i když by měly být rovněž zohledněny, v těchto stanoviscích nefigurují. Zde je prostor pro samosprávu, městského architekta, politické vedení města, aby se starali o racionální uspořádání území a dohodu s vlastníky na takové úrovni, aby rozvoj probíhal nejen podle zákonných požadavků, ale s ohledem na prostorový kontext konkrétní lokality, na její prostupnost a budoucí rozvoj. Ten při všem respektu žádný jednotlivý úřad neuhlídá, neboť hlídá především své "parciální zájmy", třeba ochranné pásmo lesa atp.

Celým cílem je v území umožnit takový rozvoj, který bude pro město dlouhodobě udržitelný z hlediska nákladů na údržbu infrastuktury. Území musí zároveň umožnit rozvoj i v budoucnu, nezamezit přístup k dalším pozemkům, umožnit lidem ze sousedství, aby se přes území dostali do navazujících lokalit, do lesa atp. Takové město si nezkomplikuje budoucí vývoj a každý se v něm může dobře pohybovat, od popelářů po návštěvu, co hledá adresu svého hostitele.

A příště třeba o regulačním plánu...