Podvody a zmatky s energetickými průkazy budov

V poslední době se stále častěji setkávám s lidmi, kteří opravdu netuší, jestli si musejí nechat zpracovat průkaz energetické náročnosti budovy (PENB), nebo ne, případně do kdy. A jaké změny nás čekají do budoucna?

Co je „energetický štítek“?

Nejdříve si pojďme ujasnit pojmy. Často se používá termín „energetický štítek“. To je ale špatně. Existuje „energetický štítek obálky budovy“ – ten ale posuzuje náročnost budovy jen z hlediska jeho obálky. A navíc ho úřady v současné chvíli nevyžadují a tedy není předmětem různých emocí. Lidem tedy v poslední době jde spíše o „průkaz energetické náročnosti budovy“, tedy často používanou zkratku PENB.

Kdo musí mít PENB již nyní?

Pokud stavíte nebo rekonstruujete, tak máte s tímto energetickým štítkem asi již vlastní zkušenosti. PENB je v současné době povinný pro výstavbu nových budov (povinná součást dokumentace ke stavebnímu povolení) a pro větší změny dokončených budov (s podlahovou plochou nad 1000 m2, které ovlivní celkovou energetickou náročnost budovy – tedy například zateplení fasády).  Od letošního roku musí mít PENB i budovy s energeticky vztažnou plochou větší než 1500 m2.

Jak je to při prodeji nebo pronájmu nemovitosti?

Nejvíce ožehavé téma je ale PENB pro prodej nebo pronájem nemovitosti. V současné chvíli je povinnost předložit kupujícímu nebo zájemci o koupi tento štítek v případě, že se jedná o prodej budovy nebo její ucelené části (kancelář, byt apod.) a v případě pronájmu budovy.

Energetický průkaz je součástí kupní smlouvy a jeho úředně ověřená kopie se předkládá možnému kupujícímu nebo nájemci ještě před tím, než je smlouva uzavřena. Zároveň musí prodávající (!!!!! – to je to úskalí) zajistit, aby ukazatele energetické náročnosti budovy byly vedeny ve všech informačních a reklamních materiálech, které se objektu týkají. Toť teorie a litera zákona. Jaká je však praxe?

Jak to obcházejí realitní kanceláře?

Realitní kanceláře tvrdí, že ony nemovitosti neprodávají, ony jen zprostředkovávají prodej. A tím tuto povinnost obcházejí. Podívejte se na jakékoliv inzeráty, kde se nabízejí nemovitosti. Většinou tam PENB nenajdete. Aliance Šance pro budovy prověřila více než 800 nabídek různých realitních kanceláří. A výsledek? Informaci o energetické náročnosti obsahovalo jen 3,3 %. V roce 2014 navíc proběhla kontrola Státní energetické inspekce a zjistila 170 případů nekvalitně zpracovaných průkazů. Takže abychom si to shrnuli. Kupující by teoreticky měl již při prohlížení inzerátu získat informaci o energetické náročnosti daného objektu. S největší pravděpodobností však tuto informaci nenajde, a pokud jí přece jen dostane, tak si stejně nemůže být jistý, že informace je správná.

Možnost reklamovat PENB i 5 let zpětně!

Přitom se jedná o poměrně důležitý dokument. Odborníci spočítali, že například u rodinné domu je rozdíl mezi energetickými třídami B a E v platbách za energie i 30.000 Kč ročně. To je 300.000 Kč za 10 let a to je podle mého názoru hodně peněz. Na jedné straně má kupující radost, že koupil „výhodně“ dům, na druhé straně přeplatí za plyn a elektřinu. Pokud by měl správné informace hned na začátku, tak by si třeba vyjednal nižší kupní cenu a za ušetřené peníze by dům zateplil. Naštěstí nám občanský zákoník dává možnost reklamovat PENB až 5 let zpětně.

Prodávající by si měl tedy dobře rozmyslet, komu svěří vypracování energetického průkazu. Na internetu kolují nabídky za pár korun a ještě slibují vypracování do druhého dne. S tímto přístupem se pak může prodávající dostat do potíží kvůli nekvalitně zpracovanému průkazu.

Jak poznat kvalitní práci?

Asociace energetických specialistů doporučuje, aby se zpracovatel vždy přijel podívat na budovu osobně. A pokud k tomu poskytnete zpracovateli podrobnou stavební dokumentaci, tak byste měli očekávat kvalitní výsledek. Ze zkušeností vím, že PENB pro rodinný dům stojí přibližně 5000 Kč, pro bytové domy je to samozřejmě více, ale při rozpočítání na byty to vychází cca na 2000 Kč za byt. Záleží ale na tom, zda má prodávající všechny potřebné stavební dokumenty. Pokud mu nějaké chybí, může se obrátit na stavební úřad, kde by měli mít archivované projekty třeba i z 19. století. Cena za zpracování PENB je tržní, vychází tedy z dohody mezi zadavatelem a zpracovatelem. Pokud se zadavatel nedohodne s energetickým specialistou, může se obrátit na jiného.

Jde to i bez PENB! Ale musíte mít kostel. Zatím.

PENB je možné nahradit vyúčtováním dodávek plynu, elektřiny a tepelné energie pro příslušnou jednotku za uplynulé 3 roky. To je ale celkem zavádějící. Spotřeba se přece výrazně liší podle počtu osob v domácnosti, podle toho, na jakou teplotu se jednotka vytápí, nebo jak často v domě někdo skutečně bydlí.

Dobrá zpráva je, že PENB (zatím) není povinný pro budovy s energeticky vztažnou plochou menší než 50 m2, kulturní památky, budovy nacházející se v památkové rezervaci či zóně, staveb pro rodinnou rekreaci, průmyslových, zemědělských, dílenských nebo výrobních budov se spotřebou energie do 700 GJ za rok a také pro budovy navržené a užívané pro náboženské účely a bohoslužby. Pokud tedy máte kostel, ušetříte za energetický průkaz.

Novela zpřísňuje podmínky pro realitní kanceláře

V současné době je již v legislativním procesu novela zákona, která upravuje PENB. Pokud novelu schválí Senát a prezident, mohla by platit od 1.7.2015. Asi největší změnou je to, že za uvádění PENB v inzerci budou zodpovědné i realitní kanceláře. Pokud budou nabízet nemovitost bez informací o energetické náročnosti, hrozí i realitnímu makléři pokuta až 100.000 Kč.

Zrušení povinnosti pro budovy plošně

Jako vítězství zdravého rozumu se jeví také návrh, že nově by nemusely mít PENB všechny budovy plošně, ale majitelé by museli nechat zpracovat energetický průkaz jen při prodeji nebo pronájmu. To ale na druhé straně trochu komplikuje proces prodeje bytů. Majitel bytu požádá SVJ o PENB. Sdružení vlastníků má povinnost (pod pokutou 200.000 Kč) tento průkaz nechat zpracovat. Pokud ho majitel přesto nedostane, tak ho může nahradit fakturami za energie za poslední 3 roky. Při nabízení bytu však musí uvést energetickou třídu G, tedy tu nejhorší.

Další změnou je pravidlo, že u domů postavených před rokem 1947 (a bez výraznější rekonstrukce) není nutné PENB pořizovat. K tomu stačí písemná dohoda prodávajícího a kupujícího. Tyto domy stejně v převážné většině spadají do nejnižší třídy, takže zpracování takového posudku je zbytečné. Dále se plánuje, že všechny PENB budou evidovány v elektronickém systému a tedy jejich kontrola bude mnohem jednodušší a rychlejší. Ještě však musíme počkat, až danou novelu schválí Poslanecká sněmovna a podepíše prezident.

Od 1.1.2016 budou mít povinnost předkládat PENB také všichni, kdo budou pronajímat ucelené části budovy (kanceláře, byty,…). Lze tedy očekávat zvýšený zájem o vypracování energetických štítků koncem letošního roku, protože lidé vždy tyto věci nechávají na poslední chvíli. Pokud tedy plánujete pronajímat nemovitosti, doporučuji začít zařizovat energetický štítek v dostatečném předstihu.