Jak se krade na katastru nemovitostí

Každý vlastník nemovitosti by si měl ve svém vlastním zájmu pravidelně kontrolovat právní stav své nemovitosti na katastru. Stále častější jsou totiž případy, kdy podvodníci převedou nemovitost na katastru na nového majitele a 

 „skutečný“ majitel o ničem neví. Může se tak stát paradoxní situace, že bydlíte v dobré víře v domě, který jste si již dávno koupili a myslíte si, že je Váš. A pak Vám na dveře zaklepe člověk, který tvrdí, že on je majitelem tohoto domu a Vy se musíte vystěhovat. Jak je to možné? Stav „de facto“ totiž ustupuje stavu „de jure“.

Způsoby podvodů jsou různé, ale nejčastější je asi ten následující. Podvodník si vyhlédne vhodnou nemovitost, nebo lépe řečeno vhodné majitele nemovitosti. Podvodník zfalšuje plnou moc, včetně úředního ověření. A pak si již může dělat prakticky cokoliv. Většinou si tedy sepíše kupní smlouvu, nechá ověřit podpisy na kupní smlouvě a dalších dokumentech (na základě padělané plné moci) a vše vloží na katastr nemovitostí. Problém je, že katastr nemovitostí nekontroluje pravost podpisů na smluvní dokumentaci. Není to ani možné. Dle platných zákonů a katastrální vyhlášky platí, že podpisy na listinách se považují za pravé tehdy, jsou-li na listinách úředně ověřené. Prostě se spoléhá na razítko a podpis ověřovatele. V dnešní době ověřuje podpisy více jak 5000 subjektů – notáři, matrika ale i poštovní úředníci. A podvodníci dnes umějí vyrobit opravdu zdařilé zfalšované občanské průkazy, pasy nebo i plné moci.

Kritických pro podvodníka je prvních 52 dní. Pokud se začnete bránit v této době, máte velkou šanci vše zastavit včas a téměř zdarma. Proč zrovna 52 dní? Jakmile totiž podá podvodník na katastr návrh na vklad spolu se všemi potřebnými přílohami, tak katastr pošle současnému majiteli dopis, kde ho informuje o tom, že byl podán návrh na vklad jeho nemovitosti. Pokud si však nechá podvodník na základě plné moci přesměrovat poštu současného majitele na svojí adresu, tak „správnému“ majiteli žádný dopis nepřijde. Katastr vyčká 21 dní, a pokud se v této lhůtě nikdo neozve, tak katastr vklad zapíše. To je těch 21 dní, kdy si většina lidí myslí, že katastr nemovitostí nic nedělá….

Jakmile katastr zapíše vklad, tak znovu pošle původnímu majiteli dopis, kde ho o tom informuje. V případě, že je doručování pošty stále přesměrované, tak původní majitel neobdrží ani tento druhý dopis. Od této chvíle však běží původnímu majiteli 30 denní lhůta na podání poznámky spornosti. To je dohromady těch 52 dní. Jakmile uplynou, tak podvodník většinou rychle prodá nemovitost někomu dalšímu. Tento nový majitel však již jedná v dobré víře, protože se spolehl na informace z katastru nemovitostí, kde je prodávající opravdu zapsaný jako majitel nemovitosti a tedy nový majitel ani nemohl tušit, že nemovitost kupuje od podvodníka.

Podvedený původní majitel má ze zákona ještě jednu možnost, jak se bránit. Do 3 let může podat poznámku spornosti. Teoreticky. Musí se samozřejmě nejdříve dozvědět, že taková situace nastala. A za druhé, a to je mnohem složitější a především dražší, musí prokázat, že dopisy z katastru nemovitostí neobdržel. Musí si tedy najmout a zaplatit advokáta a poté přesvědčit soud, že dopisy opravdu neobdržel on. Pokud však podvedený nezareaguje to 3 let, tak nemá prakticky žádnou šanci na obranu.

Od letošního roku došlo k výraznému posílení institutu „dobré víry“ v občanském zákoníku. Pokud se podíváte do katastru a shledáte, že na kupní smlouvě je jako prodávající podepsaná stejná osoba, jako je zapsána na listu vlastnictví, tak Vy, jako kupující, jste chráněni již zmíněným institutem „dobré víry“. Tvůrci této novely to určitě mysleli dobře, snažili se ochránit toho slabšího – tedy toho, kdo o nějakém podvodu nemohl mít ani tušení.

Stejným způsobem podvodníci postupují i v případě, že se rozhodnou nemovitost použít na ručení. Banka v dobré víře zkontroluje, že žadatel o úvěr je dle katastru nemovitostí (veřejné a státem vedené evidence) majitelem dané nemovitosti. Banka úvěr schválí a peníze vyplatí. Má přece zástavu. Úvěr pak samozřejmě nikdo nesplácí a tak jde nemovitost do dražby.

Jako nejslabší článek celého procesu převodu nemovitostí se zdá být právě ověřování podpisů. Jednak je to tím, že podpisy ověřuje velké množství subjektů, které mají ale i omezené možnosti odhalení podvodu. Dále je to samozřejmě stále vyšší kvalita falzifikátů. Ale v neposlední řadě je to i absence odpovědnosti při ověřování podpisu. Soud třeba v jednom konkrétním případě konstatoval, že notář (!!!!!) není odpovědný za odhalení falešného podpisu plné moci. Poškozený vlastník se tedy vlastně ani nemá možnost jakkoliv bránit.

Vlastníci nemovitostí tedy mají asi jedinou možnost, jak chránit svůj majetek – dlouhodobě, pravidelně a často sledovat své nemovitosti na katastru a v případě jakéhokoliv podezření okamžitě začít jednat. V dnešní době existují už i různé služby, které za určitý poplatek tyto věci sledují za Vás.