Daně na nás bohužel číhají na každém kroku a jako úctyhodní občané, se jim nevyhneme. Bohužel, se však ještě nyní stává, že jsou poplatníci nepravdivě informováni a potom si zbytečně ztenčují své peněženky.Je tedy důležité býti sami částečně v obraze, informovaní a nespoléhat se jen na poradce či úředníky.
V mé praxi se nejvíce setkávám s daní z převodu nemovitostí. Ve 2013 a také od ledna 2014 s platností NOZ proběhly změny v této daní. Bohužel finanční úřady na tyto změny ne vždy reagují a raději se snaží kombinovat situaci se starou praxí.
Daň z převodu nemovitostí podléhá Zákonnému opatření senátu č.340/2013, o dani z nabytých nemovitých věcí. S prodejem či koupí nemovitosti se setkává mnoho z nás, především v době, kdy nemovitosti jsou spíše levnější a hlavně je levné jejich financování, jsou rekordně nízké sazby u hypotečních úvěrů. Tedy pokud prodávám či kupuji nemovitost, musí být vždy odvedena daň z nabytí nemovitých věcí. Daň odvádí, tedy poplatníkem je převodce – prodávající, pokud se v kupní smlouvě nedohodnou, že poplatníkem je nabyvatel – kupující. V kupní smlouvě potom musí být výslovně uvedeno „poplatníkem je nabyvatel“, NEstačí jen uvést „nabyvatel zaplatí daň“. Toto nelze řešit dodatkem ke smlouvě, musí to být ujednáno přímo ve smlouvě.
Největším úskalím nyní bývá určení nabývací hodnoty, podle které vypočteme a stanovíme daň. Nabývací hodnotou je SJEDNANÁ CENA, tedy cena, za kterou se dům prodává. Poplatník je povinen platit daň z nebytí nemovitých věcí prostřednictvím zálohy ve výši 4 % sjednané ceny, což vypočítám součinem základu daně zaokrouhleného na celé stokoruny nahoru a sazby daně. Záloha je splatná v poslední den lhůty stanovené pro podání daňového přiznání.
Daňové přiznání se podává na FU v jehož obvodu územní působnosti se nemovitá věc nachází, nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž:
katastr nemovitostí provedl vklad vlastnického práva, práva stavby nebo správy svěřeneckého fondu, došlo k nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která není evidována v katastru nemovitostí.
Daň do 200 Kč se neplatí. Poplatník je povinen v DP sám vyčíslit zálohu a uvést údaje nutné k určení směrné hodnoty, již jsou údaje týkající se velikosti, druhu, polohy, účelu, stavu, stáří, vybavení a stavebně technických parametrů nemovité věci. Poplatník v DP nevyčísluje daň z nabytí nemovitých věci.
Následně na FÚ vypočtou daň, tím že určí dle DP směrnou cenu a z té se vypočte srovnávací daňová hodnota, což je 75% ze směrné hodnoty. Daň je potom 4% z vyšší ceny – buď ze srovnávací daňové hodnoty, nebo z ceny sjednané.
Je-li daň vyšší než záloha, je rozdíl mezi daní a zálohou splatný ve lhůtě 30 dnů od doručení platebního výměru. Uhrazená záloha se započítává na úhradu splatné daně. Činí-li rozdíl mezi daní a zálohou méně než 200 Kč, daň se stanoví ve výši zálohy.
Příklad na daň z nabytí nemovitých věcí
- Paní Javořická prodala 3.2.2014 na inzerát chatu za 900 000 Kč.
Řešení:
Záloha na daň z nabytí nemovitých věcí = 900 000 x 0,04 = 36 000Kč.
Paní Javořická neměla na zálohu peníze a zaplatila ji až 30 dní po termínu, stanoveném pro podání daňového přiznání. Za dobu 30 dní jí bude vyměřen úrok z
prodlení dle daňového řádu.
Vyměření daně správcem daně:
Směrná hodnota (SH)=920 000 Kč, Srovnávací daň. hodnota=75% z SH=690 000 Kč
Cena sjednaná je vyšší, nabývací hodnotou je cena sjednaná.
V platebním výměru bude: Záloha 36 000 Kč, Daň 36 000 Kč, Rozdíl 0 Kč
- Sestra paní Javořické prodala na inzerát svoji chatu stojící vedle té paní
Javořické také za 900 000 Kč dne 15.12.2013, přičemž cena zjištěná byla
920 000 Kč. Vklad práva byl katastrálním úřadem proveden 16.1.2014.
Řešení:
daň z převodu nemovitostí = 920 000 Kč x 0,04 = 36 800 Kč
V platebním výměru bude: Záloha 36 800 Kč, Daň 36 800 Kč, Rozdíl 0 Kč
Druhé řešení je dražší, navíc si sestra paní Javořické musela nechat udělat notářský posudek, což zatížilo její finanční rozpočet o dalších 3-5tisíc korun.
Bohužel, se však ještě nyní stává, že jsou poplatníci nepravdivě informováni a neznalostí donuceni udělat si notářský posudek, za který si zbytečně zaplatí a úředníci na FÚ se potom vyhnou pracnému určování směrné hodnoty (ceny) dle popisu nemovitosti v DP.
