Jak efektivněji jednat o ceně nemovitosti a vyjednat si lepší cenu?

Dnešní realitní tip "pod stromeček" bych ráda věnovala všem čtenářům mého blogu a současně jim poděkovala za inspiraci, které si velmi vážím. Vánoce představují období času stráveného s rodinou, ke které patří domov. Ten je mnohdy spjat s vlastním bydlením, které si bohužel nemůže dovolit každý. 

Bydlení si většina z nás pořizuje jen jednou za život. Toto velmi složité a závazné rozhodnutí doprovází řada obav. Nejčastější z nich bývá cena, "zvládnu to finančně?". Nástrojů a postupů, které pomáhají snížit prodejní cenu kupované nemovitosti a ušetřit tím kupujícím často i velké peníze, je celá řada. Některé bývají bohužel mnohdy zcela opomíjeny, což je velká škoda.

Můj dnešní realitní tip vychází z faktu, že drtivá většina cen bytů (zejména těch starších), které jsou v současné chvíli nabízeny na realitních serverech, jsou  o cca 10-15% nadhodnoceny. Kupující si toho často nejsou vědomi a realitu odhalí až z výsledku standardního odhadu tržní ceny nemovitosti, když žádají o hypotéku. V tuto chvíli již obvykle podepsali s prodávajícím rezervační či kupní smlouvu a možnost zpětné lecitace o ceně je tak v nenávratnu.

Jeden z velmi efektivních nástrojů, který může významně pomoci v argumentaci o snížení ceny je tzv. „rychlý bankovní odhad tržní ceny nemovitosti“.  Banky si za jeho realizaci účtují obykle částku 1000,-Kč a jsou schopny jej zpracovat do 24 hodin. K jeho zadání je zapotřebí dodat bance fotky všech místností a hlavního vstupu do domu, na které je vidět číslo popisné/orientační a LV.

Většina bank umí zrychlený odhad vyhotovit na dálku bez nutnosti kamkoliv cestovat a to do 24 hodin od jeho zadání. Jeho účelem je zjistit, zdali má zvažovaná nemovitost takovou tržní hodnotu, kterou za ní její majitel požaduje. V mnoha případech totiž odhad zjistí, že je tržní cena významně nadhodnocená. Toto zjištění může posloužit jako velmi efektivní argument při vyjednávání o lepší ceně. Samozřejmě, vždy bude záležet na prodávajícím. Pokud mu však na dveře neťukají další zájemci nebo snaží-li se nemovitost prodat již delší dobu, kupující s velkou pravděpodobností uspějete a cena mu bude snížena.

Důležité je současné zmínit, že smyslem zrychleného odhadu tržní ceny nemovitosti není okrádat prodávajícího, ale ověřit si, že jednak kupujeme něco, co tuto tržní cenu opravdu má a dále to, že budeme-li financovat nemovitost hypotékou, že ji bankovní tržní odhad uzná alespoň ve stejné výši a že nám na ni banka půjčí požadovanou výši její hodnoty (LTV - "loan to value").

V případě, že odhad tržní ceny nemovitosti dospěje k opačnému zjištění a to, že tržní cena nemovitosti je vyšší, než za kolik je prodávána, kupující bude vědět, že představuje výhodnou koupi.

Zrychlený odhad se může od toho "standardního" mírně lišit, ale i přesto jej doporučuji vždy zrealizovat také. "Standardní" odhad tržní ceny nemovitosti" stojí od cca 3000,-Kč (u bytu 1kk a cca 7000,- Kč u středně velkého rodinného domu. 

Prodávající se mnohdy řídí tzv. "Znaleckým posudkem", který zpracovává soudní znalec. Podle zákona o daních (Zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí) proto musí ten, kdo prodává nemovitost, ve většině případů požádat soudního znalce, aby na nemovitost ke dni prodeje zpracoval znalecký posudek., ALE tato cena nemá většinou s tržní cenou nemovitosti nic společného. Jinými slovy, výsledná hodnota znaleckého posudku nevypovídá nic o tom, jak velký je zájem o tuto nemovitost na trhu, tedy jaká je její tržní cena.

Kupující by si tak měl vždy ve svém vlastním zájmu nechat zpracovat i bankovní odhad tržní ceny nemovitosti, který mu pomůže pochopit, jaké jsou při jednání o ceně jeho vyjednávací možnosti a v případě bankovního financování pak znát hodnotu zástavy, na kterou mu banka půjčí.