Trh s byty je letadlo, kterému už brzy dojde palivo.

Neustálá mediální masáž o zaručeně zdvojnásobené ceně každých 10 let způsobila nákupní horečku a sebenaplňující se proroctví, které už však přestává stát na pevných reálných základech. 

  Já vím, že ceny dál už neporostou jste slyšeli od roku 2015 a nyní jsme na dvojnásobku a ani covid a ekonomický propad s tím nic neudělal. Takže už všichni předpokládají neustálé zhodnocování a zpátky ni krok. Tato víra sama o sobě pak žene ceny ještě výš, ale je dobré si situaci alespoň trochu rozebrat.

  Proč jsou ceny bytů v Česku nyní tak vysoké a neustále se každoročně rapidně zvyšují prakticky už 10 let? Musíme si uvědomit, že je to trend a trend má svoji velkou setrvačnost. Je to koktejl několika různých faktorů a je potřeba se na jednotlivé "ingredience" podívat zvlášť. 

1) Demografie - po roce 2010 na trh poněkud opožděně vstupovala silná generace ze 70. let, která jako první masivně využila k nákupu hypotéky. Česko má nyní o cca 500 000 více občanů, než tomu bylo před 20 lety. Dále jsou to zahraniční pracovníci, kterých tu máme v současnosti cca přes 700 000, což je také nárůst o cca 500 000 za posledních 20 let. Čili tu žije minimálně (oficiálně) o milion více lidí, než před 20 lety a tito lidé se ještě koncentrují do velkých měst a průmyslových oblastí.

2) Solidní růst HDP a mezd po roce 2012, relativně nízká cenová hladina v porovnání se západem.

3) Během intervencí ČNB bylo do světa vypuštěno přes 2 biliony korun, z nichž velká část se časem proměnila v investice do realit. Ano, pokud jste zahraniční investor a nakoupíte za eura koruny, tak bylo celkem logickým krokem, že za ně pak nakoupíte reality, místo toho, aby vám ležely na účtu.

4) Nedostatečná bytová výstavba. Například v 1,7 mil Varšavě se za rok 2020 dokončilo 20 500 bytů, zatímco v 1,3 mil Praze pouze 5280. Průměrná cena tam je skoro poloviční, přičemž mzdy jsou nižší pouze o cca10 %. A o bytové výstavbě mimo Prahu a Střední Čechy se raději ani nezmiňuji...

5) Nízké úrokové sazby až do nedávna.

Tyto faktory jsou zásadními složky paliva, které odstartovalo výrazný růst cen bytů a tento růst i drželo.

6) Dnes však panuje představa, že tento růst bude nekonečný. Kdo vysloveně nemusí, tak neprodává a kdo jenom trochu může, tak kupuje, což je poslední zásadní faktor, který ceny žene dál nahoru. Ale tento faktor už nemá za sebou žádné reálné fundamenty, je to pouze víra a sebenaplňující se proroctví.

Celý růst už je v podstatě založen z velké části jenom na víře, že ceny dál porostou. Všechny ostatní faktory, které ceny vyhnaly tak vysoko už se z velké části vyčerpaly. 

1) Demografie - po silných ročnících z období komunismu budou nyní na trh přicházet naopak velmi slabé populační ročníky z 90. let, přičemž nemalá část z nich už má dávno bydlení zajištěno od rodičů. Cizinců bude stále přibývat, ale s postupující robotizací ten nárůst patrně už nebude tak markantní. 

2) Konvergence HDP k západu bude i dál pokračovat, ale už ne tak vysokým tempem. Navíc cena našich bytů se už i v absolutním měřítku začíná přibližovat městům na západě či je dokonce překonává. Vážně čekáte, že byt v Praze nebo Brně bude stejně drahý či dražší, než třeba v Mnichově nebo Frankfurtu n. M?

3) Růst úrokových sazeb nyní naopak posiluje korunu a část investorů může začít přemýšlet, že je vhodná doba k realizaci zisků prodejem bytu a následné výměny korun za valuty.

4) Zdlouhavé stavební řízení je mantra, proč se u nás staví málo bytů a určitě to je minimálně z části pravda. Ale nikdy jsem si nevšiml, že by u nás vázla výstavba obrovských kancelářských či obchodních center nebo průmyslových zón. Developeři jenom v Praze mají už dávno zajištěny obrovské pozemky pro deseti tisíce bytů, ale proč spěchat, když každý rok navíc vám vynese klidně o 10-15 % více na tržbách. Uvidíte, jak se bytová výstavba při těchto cenách najednou rozjede a to nemluvím o tom, že se možná opravdu zjednoduší i to stavební řízení. 

5) Nízké úroky jsou nyní na nějakou dobu naprosto pasé. Jenom úroky z hypotéky v řádech nižších milionů si už nemůže dovolit splácet ani valná část střední třídy.

Takže nám tu jako opravdový tahoun zůstává už pouze jenom ta víra, že zdražování/zhodnocování bude i nadále pokračovat. Tento faktor bude jistě působit nějakou dobu a ceny můžou klidně další dva tři roky dál růst nad rámec inflace. Ale to už hrajeme hru letadlo, kterému dříve nebo později zákonitě dojde palivo. A je třeba si už nyní položit otázku, kdo, za co a proč vlastně bude za 5 a více let kupovat byty?

https://www.czso.cz/csu/czso/pocet-v-cesku-pracujicich-cizincu-loni-vzrostl

https://www.patria.cz/zpravodajstvi/3796920/pred-rokem-skoncily-devizove-intervence-cnb-trvaly-41-mesicu.html

https://www.kurzy.cz/zpravy/595074-praha-je-na-prvnim-miste-ve-stredni-evrope-bohuzel-v-nedostupnosti-bydleni/

https://www.hypoindex.cz/clanky/ceny-bytu-v-evrope-nejrychleji-rostly-v-cesku/