Proč by hypotéka neměla být výhodnější než nájem

Existují určité ekonomické důvody, proč by hypotéka neměla vycházet výhodněji než nájem. Pokud vychází, jak tomu bylo před několika lety, je něco špatně a je velmi pravděpodobné, že se to v budoucnu změní.

Investor se rozhoduje, kam uloží peníze. Jedna z možností je stavba nového domu a jeho pronájem. Druhou možností je poskytnutí peněz na hypotéku. Zkusme tedy malý zjednodušený příklad. Životnost domu je 100 let, cena domu je 1 milion, roční nájemné, které lze na trhu získat, je 50 000 Kč. Chudý zaměstnanec uvažuje o tom, že by získání hypotéky mohlo být výhodnější, jedná se přece o investici. Jaké podmínky pravděpodobně získá?

Uvažujme pro jednoduchost hypotéku s dobou splatnosti 50 let. Investor bude požadovat, aby mu 2x hypotéka po 50. letech přinesla stejný budoucí výnos jako 1x dům za 100 let. Jaké podmínky tedy získá zájemce o podobnou nemovitost? Aby dosáhl stejného výnosu, poskytne kapitalista nabídku na roční splátku ve výši 54.800. 50.000 je tak de-fakto splátka nájemného, 4.800Kč je investice. Je to stejné, jako kdyby zájemce volil variantu bydlení v nájmu a ukládal si každý rok 4.800Kč do obdobné investice. Našetří si za 50 let 1 milion Kč a po 50. letech si dům koupí. To vše, aniž by se musel zadlužit.

Za normálních okolností by tedy hypotéka měla být dražší než nájem. V minulých letech však byla naprosto běžná opačná situace. Čím to je způsobeno?

Hypoteční úvěr nejsou peníze, které si kapitalista vydělal. Jsou to nové peníze, které banka vytvoří, když je hypotéka vytvořena. Začnou-li banky masivně poskytovat hypotéky, způsobí pokles úrokových měr na těchto úvěrech a tím zlevní hypotéky. Jestliže v našem příkladě začnou banky poskytovat hypotéky za 4%, bude roční splátka pouhých 46.500. Bohužel, "nenormální" stav na trzích nikdy netrvá věčně.

Prvotním důsledkem uměle nízkých úroků bude růst cen nemovitostí. Ten postupně začne srovnávat výši platby za hypotéku s výší nájemného. V Praze je již často výhodnější bydlet v nájmu než si brát hypotéku.

Druhým důsledkem je postupný tlak na inflaci a následně na zvyšování úrokových měr. Většina dnešních hypoték nemá fixaci na plnou délku splatnosti. Nikdo tedy vlastně neví, zda je hypotéka opravdu výhodnější než platba nájemného, nikdo neví, jaká bude v budoucnu splátka. Díky inflačním tlakům je silně pravděpodobné, že úroková míra v budoucnu silně vzroste. (druhá možnost je vysoká inflace - je otázka, jak by se chovala úroková míra za takových podmínek)

V Praze je v současné době levnější bydlet v nájmu než si koupit byt na hypotéku, a to přitom počítáme s velmi nízkými úrokovými sazbami. Úrokové sazby v budoucnosti budou pravděpodobně vyšší než teď, je tedy silně pravděpodobné, že náklady na hypotéku s krátkou dobou fixace budou výrazně vyšší, než se kterými lidé počítají dnes.

Někteří obchodníci opustili americký "internetový" akciový trh již v roce 1998, k pádu tohoto trhu však došlo až o několik let později. Bylo to dobré rozhodnutí, nebo se připravili o 2 roky zisků? Podobná situace se začíná pomalu objevovat na trhu nemovitostí - situace u nás zdaleka není tak vážná, jako například ve Spojených státech, přesto je růst cen zvláště v některých městech výrazně rychlejší než inflace. Může růst cen nemovitostí vyústit ve stejně vážnou situaci, jako v USA? Pravděpodobně ne. I tak ale nakupovat předražené věci a ještě se kvůli tomu zadlužit nepatří mezi rozumná rozhodnutí.