Nedostupnost bydlení vyřeší až rostoucí úrokové sazby

Zatímco politici se předhání v programech, kolik bytů a jak rychle postaví, je třeba si upřímně říci, že na jejich zhoršující se dostupnosti to nic nezmění. Klíčové jsou zde úrokové sazby, se kterými vláda nic udělat neumí.

To neznamená, že opatření pro umožnění bytové výstavby něčemu škodí, naopak jsou velmi potřebná, nicméně dokud bude platit stav bezprecedentně nízkých úrokových sazeb, budou to právě nemovitosti, které budou stahovat nadbytečnou likviditu finančních trhů a jejich ceny budou nadále růst rychleji než mzdy.

Vyhlídka dalšího růstu cen v kombinaci s levnými penězi totiž velmi silně lákají investory od velkých fondů až po běžného Frantu střadatele, kterému se pořízení druhého bytu třeba i na dluh právem zdá jako lepší investiční alternativa než 0,6% nominálního výnosu spořícího účtu.

Díky nízkým sazbám a nízkým výnosům od nich odvislých aktiv jako státní dluhopisy, investoři ochotně jdou dolů s očekávanými výnosy třeba i na úroveň inflace. Období nízkých úrokových sazeb zde máme doposud nevídaně dlouhé, ale vše, co má svůj začátek, má i svůj konec.

Konec nízké inflace a levných peněz právě přichází a pandemické okolnosti v tom hrají menší roli, než se zdá. Podstřelené úrokové sazby nevyhnutelně vedou k růstu inflace, trh nakonec inflací nemilosrdně srovná rozdíl mezi nominálním růstem a růstem reálné produktivity, jakkoliv nás může dlouho kolébat představami, že si vlastně ty levné peníze zasloužíme a inflace nehrozí.

Pandemie jenom umocnila šokové zjištění, že levné zdroje nebyly optimálně alokovány a po letech párty nás čeká kocovina a střízlivění. Zhoršující se dostupnost bydlení je první vlaštovkou, rostoucí ceny se velmi brzy začnou projevovat i v běžném indexu spotřebitelských cen (debatu o tom, zda je to optimální způsob měření inflace, nechme stranou). Inflace se z pásma 0-2% přesune na úroveň 3-5% a na této hladině bude nejspíše i několik let setrvávat.

Zvyšování úrokových sazeb přichází pozdě, ale nyní je již definitivní a nevyhnutelné. Vyšší úrokové sazby odsoudí některé podniky ke krachu, ekonomika projde určitou katarzí, která by jí prospěla možná už o několik let dříve. Zdraží nám úvěry, navrátí se alespoň nějaká hodnota spoření. I to je spíše dobře než špatně.

Zdraží financování vládních dluhů, vlády si budou půjčovat dráže. Tím pádem se ale navýší návratnost reforem a opatření, u kterých dříve politický náklad převyšoval pozitivní přínos pro veřejné finance. Příliš levné peníze, nikoliv fakt, zda používáte vlastní měnu nebo společné euro, vedly k tomu, že potřebné reformy se nejevily tolik potřebné a akutní a na jejich provádění bylo rezignováno. To neplatí jen pro jižní křídlo EU, ale i pro nás.

A nakonec se začne znovu zvyšovat i ona dostupnost bydlení. Zmizí výhled na růst cen nemovitostí a jejich ceny budou po několik let stagnovat. Nemovitostní fondy ztratí konkurenceschopnost a tři procenta na likvidním spořícím účtu budou atraktivnější než čtyři procenta v nelikvidní nemovitosti.

Pokles cen nemovitostí je nepravděpodobný, jejich současní zadlužení držitelé by se museli dostat opravdu pod velký tlak, aby prodávali za méně, než nakoupili, na to by musel být růst úroků mnohem razantnější.

Politici musejí mít silnou vůli k provádění reforem a věřit v odvahu centrálních bankéřů začít zvyšovat úrokové sazby včas a tím pádem pozvolna. Pokud zaspí a budou muset krotit akcelerující inflaci nad úrovní 5%, nemusí to položit jen slabé podniky, ale i slabé státy.

Přiměřený růst úrokových sazeb vrátí společnost do normálu, a to platí i pro nemovitostní trh. Populistická řešení pomocí cenové regulace nefungují, a naopak dostupnost bydlení snižují, z toho už bychom mohli být poučeni. Nevěřím ani v masivní výstavbu v režii měst a obcí. Jejich prioritou na úrovni obcí s rozšířenou působností by měla být údržba jejich stávajícího bytového fondu a postupného rozšiřování za účelem péče o sociálně a zdravotně znevýhodněné.

Pokud tento první krok zvládnou, mohou se snažit o něco více, ale řešení krize ve střihu každé město a obec postaví fůru nájemních bytů a tím vyřeší bytovou krizi je prostě odtržené od reality a daňového poplatníka vyjde nakonec hodně draze.

V případě Prahy se ukázalo, že odblokování brownfieldů dokáže bytovou výstavbu urychlit a že dialog veřejné správy, politické reprezentace obce a soukromého investora je velmi efektivní přístup, jak zvýšit nabídku kvalitních bytů, což není jen o bytě samotném, ale i veřejném prostoru a občanské vybavenosti v jeho okolí. Nezaměňujme ale nedostatek a nedostupnost.

Tou primární příčinou dnešního nepříjemného stavu nedostupnosti není ani převažující preference vlastnického bydlení (politici by neměli poučovat své občany, jak by si měli přát žít), ani Airbnb (ono trh levného ubytování s mizerným servisem má také svůj strop), ale právě extrémně dlouho nízké úrokové sazby. Jediná léčba nemovitostního trhu je v jejich růstu. Ten právě přichází.