Regulovaný nájem — pomoc sociálně slabším, nebo jen dotace vyvoleným? Krok za krokem se pojďme kouknout na to, co dnešní podoba regulovaného nájemného způsobuje.
Vybrané regulované nájemné v ČR
Podívejme se na výše uvedený obrázek. Jsem z Prahy, žiji zde celý život. Před pár lety jsem se starší sestrou a matkou bydlel na Spořilově na Praze 4. Byt byl velký 55 m^2. Stejně velký regulovaný byt na pražských Vinohradech stojí cca 5 300 Kč. Náš byt na Spořilově — v mnohem méně lukrativní lokalitě — stál neregulovaný 9 000 Kč.
Jak je to možné? Proč byt v tak lukrativní lokalitě, jako jsou pražské Vinohrady, stojí tak málo již víme — je regulovaný. Proč ale stojí byt na pražském Spořilově o tolik více?
Obrázek 1: Standardní situace na trhu — nájemné. Osa X je množství, osa Y je cena
V ideálním světě plném hodných a milých lidí, jenž… No dobrá, nyní vážně: ve standardní situaci na trhu je určitá nabídka bytů a určitá poptávka bytů. Tedy máme tady paní Michaelu, matku samoživitelku s dvěma dětmi, která hledá levný byt. Nemusí být nikterak velký, aby si ho mohla dovolit. Má svoji osobní poptávku po bytech, které vyhovuje určitá nabídka bytů. Nalezne si byt, zaplatí za něj. V tu chvíli nabídka odpovídala její osobní poptávce.
Stejně jako paní Michaela také byty shání mnoho dalších lidí, každý z nich má „svoji“ poptávku po bytech, každému vyhovuje jiná nabídka bytů. Všechny tyto individuální nabídky a poptávky vytváří tržní nabídku a poptávku, kterou můžeme vidět na obrázku č. 1.
Pak se ale něco stane — stát se rozhodne regulovat cenu nájmu, nastaví maximální nájemné. Začne období regulace nájemného. Jak bude situace vypadat poté?
Obrázek 2: stát nastavil maximální cenu nájmu, začala regulace nájemného. Osa X je množství, osa Y cena
Cenový strop nám na 2. obrázku znázorňuje žlutá čára. Jak vidíme, cenový strop je pod cenou tržní (která je v místě, kde se protnou zelená nabídka a červená poptávka). Koukneme-li se na osu X, která znázorňuje množství, zjistíme, že mezi nabízeným a poptávaným množstvím je mezera. Je nabízeno méně bytů k pronájmu, než kolik je jich poptáváno — na trhu je nedostatek bytů.
Takže tady máme pana Alfonse, majitele jednoho domu ve městě. Má dvě možnosti: buď prostory v domě pronajímat jako byty, nebo je pronajmout jako kancelářské prostory. Co si vybere?
Lokalita je docela lukrativní. Město se rozvíjí, roste, přichází sem nové firmy, které investují. Stěhuje se sem i mnoho lidí z okolí, kteří shání bydlení. Cena nájmů tak roste, vyšší cena zapříčiňuje růst zisku majitelům domů a tak se staví další a další domy a byty…
Pan Alfons by se na standardním trhu (obrázek 1) možná rozhodl dům pronajímat pro bydlení — prostory jsou blízko centra, zřejmě by se sem nastěhovali vedoucí z firem, které v centru sídlí. Pan Alfons by jistě vydělal. Avšak jak jsme uvedli, stát (nebo město, to je jedno) nastavil maximální cenu na nájemné, to je tedy regulováno. Pan Alfons zjišťuje, že maximální cena je příliš nízko, na standardním trhu by vydělal více. A tak prostory pronajme na standardním, neregulovaném trhu s kancelářskými prostory.
Stejně tak developeři, kteří by jinak stavěli nové byty najednou zjistí, že regulovaná cena je příliš nízko. Stavět byty se nevyplácí, tak se prostě nestaví.
A paní Michaela? Protože je bytů málo, shání se těžce. Protože jsou levné, nikdo se nikam ani stěhovat nechce. Sežene byt? Nesežene.
Obrázek 3 — Osa X je množství, Osa Y je cena
Nedostatek bytů a nutnost dojíždění za prací odjinud (z míst, kde byty jsou) podvazuje rozvoj města. Investoři nestaví nové kanceláře, lidé nepřibývají, nová pracovní místa nevznikají. Stejná situace je i v celém státě.
Na vládu je činěn poměrně velký tlak. Mnoho lidí chce, aby s nedostatkem bytů něco udělali. Vláda tedy udělá: zruší regulaci nájemného na nové byty. Na staré ji ponechá.
Jistě, můžeme si říci, že teď již bude problém přeci zažehnán. Nové byty vyplní mezeru na trhu, bytů bude akorát, regulace starých bytů přeci nikomu neškodí. Nebo ne?
Koukněme se na obrázek 3, ten naznačuje situaci ve chvíli, kdy stát zruší regulaci. Nové byty nejsou, stále jsou jenom ty staré, regulované. Lidé při této ceně shánějí určité množství bytů. Toto množství bude ale postaveno pouze v případě, že cena bude mnohem vyšší — v případě, že cena bude na takové úrovni, kdy by protkala zelenou nabídku. Tak tomu ale není — zatím jsou pouze regulované byty!
Máme tady tři mladé lidi po škole — Sašu, Petra a Ondřeje. Každý z nich chce odejít od rodičů a bydlet. Každý z nich tak shání byt sám pro sebe, protože byty jsou přeci levné (regulované).
Matka samoživitelka Michaela, která výše byt nesehnala bydlí s babičkou v jejím bytě. Po uvolnění cen nových bytů se Michaela rozhodne, že se od babičky odstěhuje do vlastního, protože přeci konečně budou nové byty! A byty jsou levné (regulované), proč by to neudělala?
Poptávané množství bytů je ohromné.
Obrázek 4. Osa X je množství, osa Y je cena
V této situaci je poptávané množství bytů takové, které odpovídá ceně, kterou znázorňuje tmavě modrá úsečka. Ono poptávané množství bytů se postaví, avšak za mnohem vyšší, než případnou tržní cenu. Musíme si uvědomit, žeproblém není v ceně. Cena odpovídá realitě — lidé poptávají určité množství bytů, které se vyplatí postavit za určitou cenu. Problém je v poptávaném množství, které je větší, než jaké jsou reálné možnosti lidí, kteří by za standardní situace poptávali menší množství bytů, jejichž cena by byla také nižší, v reálných možnostech lidí.
Položme si otázku: proč je tedy tak velké poptávané množství bytů? Odpověď je jednoduchá: protože existuje výrazná část bytů, která je stále regulována.
Saša, Petr a Ondřej hledají byt každý zvlášť. Michaela se chce odstěhovat od babičky. Každý chce byt.
Developeři stavějí, pan Alfons začne nabízet drahé byty v centru. Rozjede se stavební mánie, boom — každý chce přeci byt, každý je za něj ochoten zaplatit!
Postaví se tedy množství bytů, které je poptáváno, avšak za cenu, kterou je ochoten akceptovat jen málokdo. Na bytovém trhu vznikne velmi zajímavý hybrid: přebytek i nedostatek bytů, který se nevyruší.
Obrázek 5. Osa X je množství, osa Y je cena.
Při ceně, kterou znázorňuje tmavě modrá čára se dá totiž efektivně nabízet pouze nabízené množství, které je na grafu znázorněno fialovou úsečkou. Všechny byty navíc jsou v této ceně přebytečné, téměř nikdo si je za tuto cenu nepronajme/nekoupí.
Poptávané množství bude neustále vysoké, dokud bude existovat velká skupina regulovaných bytů. Budou se tedy i dále stavět drahé přebytečné byty. Velká část z nich jsou však „špatné investice“, tedy budou předělány třeba na kanceláře, a nebo si je nikdy nikdo nekoupí/nepronajme, jen se v nich utopí peníze.
Například v Praze můžeme najít několik nových bytových komplexů se stovkami bytů, kde jich je po několika letech prodáno cca 20.
Regulace jako dotace
Ti, jenž přistoupí na vyšší cenu neregulovaných bytů tak de facto ve zvýšené ceně nájmu doplácí na sníženou cenu nájmů regulovaných bytů. Je to forma přerozdělování, je to dotace, která způsobuje nezdravý boom ve stavebnictví, růst špatných investic (malinvestice).
Je také dobré si povšimnou toho, že s tím, jak rostou regulované nájmy rostou i problémy stavebních společností a developerů. V posledních pár letech sice růst regulovaného nájemného vynahradil stát mnoha investicemi do infrastruktury, avšak s tím, jak udeřila současná krize a jak je třeba šetřit se ukazuje pravá síla bubliny ve stavebnictví, kterou způsobilo regulované nájemné.
Zrůdnost této dotace je o to vyšší, povšimneme-li si toho, kdo v regulovaných nájmech bydlí. Mnohdy sociálně slabší dotují bydlení například českým zákonodárcům — poslancům či senátorům. Regulované nájemné i v té formě, jaké zde existuje rozhodně není spravedlivé, není prospěšné, není pozitivní. Je to nástroj zrůdného přerozdělování, nástroj pro vytváření bublin, nástroj likvidace hospodářství, nástroj, pomocí něhož jsou vyhazovány peníze z okna.
Čím delší bude deregulace, tím horší bude výsledek. Deregulujme, co nejrychleji to půjde. Škody jsou už dnes příliš vysoké.
Bydlíte v neregulovaném? Tak komu dotujete nájem vy?
Článek vyšel původně na Devian.cz, kde je možné jej i komentovat.
