Byty na prodej: který byt je vlastně nejlepší koupit?

V současné době, kdy aktiva ztrácí na hodnotě, napadne mnoho z nás otázka, zda koupě bytu nebo nemovitosti, by mohla být tou správnou volbou, která bude znamenat výhodné uložení peněz resp. jejich postupné dlouhodobé zhodnocení. I já jsem si tuto otázku položil a odpověděl jsem si, že ano. Ovšem za splnění několika velmi důležitých podmínek, kterých není jednoduché dosáhnout.

Koupit nový byt nebo starší?

V posledních letech náklady na stavbu raketově rostly. Materiál, lidé, pozemky. Všechny podstatné faktory, které ovlivňují cenu když dojde na prodej nemovitosti a nebo bytu. Z tohoto hlediska bych doporučoval orientovat se na již existující starší byty.

Developeři mohou sice podnikat různé marketingové akce na podporu prodeje, ale má úvaha je taková, že nemohou slevit ze své marže tolik jako vlastník bytu, který potřebuje prodat. Ten již za dobu co v bytě bydlel, vytvořil dostatečně velký majetek ze kterého může ukrajovat aniž by tvořil ztrátu.

Jak starý by byt měl být?

Jedno hledisko je v jaké budově se byt nachází. Zde bych dal přednost dobrému, rekonstruovanému stavu před chátrající. Nevíte jak společenství vlastníků funguje. Zjistěte si! Pokud je dům chátrající a zrovna se společenství vlastníků chystá na zásadní rekonstrukci s fondem oprav, který je naplněn na tuto příležitost, pak tím lépe a o koupi bytu v takovém domě je možné uvažovat.

Z hlediska vybydlenosti bytu je lepší kupovat zcela vybydlený byt než nově rekonstruovaný a nebo zachovalý. Vede mě k tomu následující úvaha. Za prvé: můžete rekonstruovat byt k obrazu svému. Za druhé: budete díky hospodářskému a stavebnímu útlumu rekonstruovat velmi výhodně. Zvlášť když si partu řemeslníků dáte dohromady sami.

V jaké lokalitě?

Praha mi vychází jako velmi spekulativní, proto bych se jí vyhnul. Myslím, že v této lokalitě je lepší buď nemovitost držet nebo prodej nemovitosti. Je dražší než Vídeň, Berlín, Budapešť a jiná velká města v regionu. Kupní síla přitom není vyšší než např. ve Vídni. Možná v obcích cca 30 km od Prahy, kde nejsou byty tak drahé a dojezdová vzdálenost do metropole přijatelná. Orientoval bych se na regiony. Jako velmi zajímavé vidím Ostravsko a to proto, že zde došlo k velkému poklesu cen po předchozím růstu. Nové projekty se pozastavily, lidé nemají na hypotéky takže budou hledat pronájem. Kombinace levné byty a široká cílová skupina pro pronájmy mi připadá potenciálně profitabilní. Navíc, základ pro budoucí hospodářský rozvoj je položen díky nejmodernější továrně na auta automobilky Hyundai, kterou z tohoto důvodu zcela jistě nebude zavírat, ale spíše rozvíjet. Tedy dlouhodobá perspektiva investice. Jako další perspektivní lokalitou se mi jeví Jižní Čechy a to z hlediska stability. Nedocházelo tam nikdy k prudkým cenovým výkyvům a zejména byty v Českých Budějovicích se mi jeví jako dobrá investice i z hledisko potenciálu k pronajímání i díky místní univerzitě. Další město vidím např. Jindřichův Hradec, kde je místními vnímán nedostatek bytů. Nalezení vhodného bytu však není jednoduché. Obecně bych hledal místa kde poměr cena nemovitosti/cena za pronájem není příliš vysoká. A kde lokalita zajišťuje hospodářskou perspektivu.

Oblast

Širší centra měst. Cihlové byty v činžovních domech z dědických řízení, od starších lidí, kteří se chtějí stěhovat poté co děti odešli z domu…apod. V domech kde je stabilní, dlouhodobé osazenstvo. Panelové byty po zjištění celkového stavu budovy a vyloučení větších oprav v horizontu 10-15 let. Panelové byty na sídlištích nejsou špatnou investicí na pronajímání po poklesu cen. Sídliště však musí být udržovaná, ne ghetta.

Jakou velikost?

Volil bych buď garsonky, 1+1 nebo větší byty ve studentských městech, nebo městech, kde je velký zaměstnavatel.

Patra

Na investici berte patra všeobecně méně oblíbená, jako přízemí, nebo první patro. Dále byty bez balkónů nebo teras. Pokud dům nemá výtah, tak berte vyšší patra. Jsou levnější. Nájemníkům to většinou vůbec nevadí. Dále pokud máte hotovost, je lepší družstevní byt, zde si, ale zjistěte výši nájemného družstvu. A samozřejmě jak družstvo funguje. Opět, družstevní byty bývají až o dvacet procent levnější.

Cílové skupiny

Studenti, singles, mladé páry, dělníci ve velkých továrnách, nově příchozí do města.

Přeji hodně štěstí při investování do nemovitostí!