Hypoteční krize tlačí na české banky - je to konec 100% hypoték?

Koncem minulého roku proběhla v médiích zpráva, že ČNB chystá omezení tzv. stoprocentních hypoték. To jsou hypotéky, kdy Vám banka půjčí 100 % hodnoty zástavy. Byla to reakce na problémy, se kterými se potýkají v USA. 

Tam měli velké množství těchto úvěrů a to byla jedna z věcí, které později vedly k finanční krizi.

V čem je ta hrozba?

V USA došlo k tomu, že byly nadhodnoceny ceny nemovitostí. Lidé si vzali 100 % hypotéky, pak se dostali do problémů a úvěr přestali splácet. V ten okamžik má banka právo prodat pohledávku k nemovitosti a tedy teoreticky získat „své“ peníze zpět. Bohužel se ukázalo, že ceny nemovitostí poklesly a tedy banky získávaly mnohem méně peněz, než kolik dlužníkům půjčili. A tím se dostaly do problémů i banky.

Může se toto stát i u nás?

Já myslím, že u nás nic takového nehrozí. A to z několika důvodů. Zaprvé je u nás v současné době poměrně nízký poměr těchto 100 % hypoték. Uvádí se, že jich je do 15 %. To je regulováno i tím, že tyto hypotéky mají vyšší úrokovou sazbu. Zadruhé je zde určitá ochrana bank v tom smyslu, že banky si samy určují hodnotu nemovitostí. Mají své odhadce a svůj systém, jak nemovitosti ohodnotit. Nepůjčují tedy částky podle kupní smlouvy, ale podle svého odhadu. A banky na českém trhu jsou naštěstí opatrné a tedy nepůjdou do nesmyslného rizika. Zatřetí je to opět opatrnost bank, které si žadatele o 100 % hypotéky velmi pečlivě prověřují. Na získání takového úvěru jsou nastaveny mnohem přísnější pravidla, než na hypotéku třeba do 85% hodnoty zástavy.

K čemu je regulace?

Regulace má snížit riziko bank. Když dojde ke změnám cen na trhu nemovitostí, mají u neplatičů problém získat vůbec to, co půjčili, natož nějaké sankce. Takže otázkou je, co by regulace skutečně přinesla?

Já bych na místě žadatele řešil jiný zdroj financí, když mi banka nechce půjčit celou sumu.

Zbytek kupní ceny lze vyřešit třeba dalším úvěrem ze stavebního spoření (v tom lepším případě). Zde se bez zajištění často nechá získat až 500tis. Kč. Velmi zajímavě pak vychází speciální úvěr ze stavebního spoření od Buřinky, která může za vyšší sazbu 6,85% půjčit až 800tis Kč. Navíc lze tento úvěr kdykoliv splatit a není třeba zástava nemovitosti. Jak tedy člověk postupně našetří, může tento úvěr doplatit.

Část lidí by si však muselo vzít úvěr od nebankovního subjektu bez zajištění nemovitostí za hodně vysoká procenta (často vůči směnce). Takže nakonec každý může takto získat 100 % financování, ale je to mnohem rizikovější, než „obyčejná“ 100 % hypotéka od banky. A k tomu se musí řešit dvojitá administrativa.

Jak jsou vůbec Češi rizikoví?

A jak jsme na tom v současné době s nesplácením hypoték? V dlouhodobém sledování se poměr nesplácených hypoték pohybuje mezi 3% a 3,5 %, což není mnoho. To by naší ekonomiku položit nemělo.

Kdo dnes 100% úvěry půjčí?

Nejjednodušší získání má rozhodně Komerční banka, která u svého úvěru garantuje zde v Praze cenu kupní jako cenu odhadní (pokud odhadci nevyjde skutečná cena o více jak 30% nižší). Současně se může úroková sazba pohybovat mezi 2,99% - 3,19%. K tomu lze navíc ještě neúčelovou částí vyčerpat nad hodnotu zástavy až 20% a tyto peníze použít na případné opravy či dovybavení.

Hlavní konkurent je pak rozhodně Hypoteční banka a Wüstenrot, kterým chybí pouze garance odhadu a peníze půjčí pouze do 100% odhadu.

Ostatní banky, které jsou ochotné půjčit takto vysoký úvěr, už mají buď velmi přísný filtr komu půjčí (např. Mbank) anebo půjčí pouze klientům, které jejich banka již delší dobu zná (např. Česká spořitelna).

Jaká je hlavní výhoda 100% úvěru?

Okamžitě zaplatíte kompletní kupní cenu a vlastní volné peníze si necháte na vybavení či rekonstrukci, což je i nejjednodušší.

Zůstane Vám dostatečná osobní rezerva, kterou doporučuji ve výši 6 – 12 násobku pravidelných měsíčních výdajů. Někteří lidé se naprosto vydají z peněz, aby získali výhodnější úvěr. Ale pak stačí delší nemoc či výpověď ze zaměstnání a může být velký malér, který nelze vzít zpět. V ten moment Vám navíc nikdo nechce půjčit, nebo jen hodně draho.

Při první fixaci můžete s malým doplatkem či lepším odhadem (nemovitost je již po rekonstrukci) splatit část úvěru a refinancovat již na 90% hypotéku za tu nejlepší sazbu.

Co říci závěrem?

Z mého pohledu je tedy regulace na jednu stranu zbytečná – banky mají nastavené své vlastní mechanismy na kontrolu rizikovosti hypotečních úvěrů. Tyto úvěry získají za ztížených podmínek hlavně lidé, kteří to bezpečně využijí. Na druhou stranu by se regulací asi nic nezměnilo. Kdo bude potřebovat více peněz, tak si je na českém trhu půjčí i bez zajištění, pouze to bude stát více na absolutní měsíční splátce a hrozí tak větší riziko nesplácení.