Slyšeli jste již o bytech na krátkodobý pronájem? Možná ano, ale třeba Vám ještě něco není jasné. Jaké jsou jejich výhody, ale také nevýhody? Čtěte dále.
Co to znamená?
Jsou to byty, které se pronajímají pouze na pár dní turistům, přes internetový server (např. www.airbnb.com ) a je to přímá konkurence hotelů v centru Prahy. Takový byt má však výhodu, že je často v historickém centru ve starém domě a dýchá atmosférou daného místa. To Vám hotel nikdy nenabídne. Je to tedy větší zážitek a turisté z celého světa si pak přes internet vyhledají takovéto ubytování, aby poznali skutečnou atmosféru v daném městě. Navíc je byt často větší, luxusnější než hotel v dané ceně a součástí je vlastní kuchyň. Takže lidé mohou ušetřit za restaurace, pokud tedy chtějí.
Jaké nemovitosti?
Na krátkodobé pronájmy jsou vhodné pouze některé nemovitosti. Základním kritériem je lokalita. Ideálně je to Praha 1 v okruhu Staroměstského náměstí nebo Malé Strany. Ale pak třeba i část Vinohrad – opravdu jen část, to samé platí o Letné nebo Újezdu na Praze 5. Na druhém místě je pak úroveň bytu. Vyplatí se investovat do rekonstrukce a vybavení, aby to celé při následném nafocení působilo jako krásné a útulné místo pro bydlení. Má to navozovat pocit, jako by byl člověk doma, ve svém pohodlném bytě. Dále je důležitý stav celého domu a dispozice daného bytu. O těchto věcech je dobré se poradit s odborníkem na krátkodobé pronájmy ještě před tím, než se pro koupi rozhodnete.
Jak na to?
Nejprve je potřeba změnit uvažování: místo bytu pro bydlení to musí člověk brát obchodně. Jedná se totiž o produkt, který má přinášet výnosy. Takže byste měli hledat jiné přednosti, než pro klasické bydlení.
Postup by měl být následující:
- Vyhledat vhodný byt
- Zkontrolovat, kolik daný byt může přinášet příjmu dle jiných bytů v dané lokalitě, které se již pronajímají
- Technický posudek a návrh rozpočtu rekonstrukce
- Vyjednat nejlepší kupní ceny
- Kontrola kupních smluv a jejich podpis
- Příprava hypotéky a zaplacení (nejčastěji na 85% investice – tedy kupní ceny plus rekonstrukce)
- Rekonstrukce a vybavení (Homestaging a fotostaging)
- Agentura převezme byt a začíná ho nabízet pro krátkodobé pronájmy – podpis smlouvy garantuje minimálně měsíční příjem většinou ve výši dlouhodobého pronájmu.
- Agentura vše řeší za Vás – pronajímá, vybírá přes karty peníze, uklízí a pere lůžkoviny, řeší případné opravy a garantuje proplacení poškozených věcí od turistů.
- Měsíční zasílání finanční přehledů
Jak byt vybavit?
Jakmile máme vhodný byt, přijde na řadu rekonstrukce. Většina bytů v těchto lokalitách jí opravdu potřebuje. Na krátkodobé pronájmy není možné úspěšně nabízet byty, které jsou zchátralé, opadává tam omítka, nebo mají rezavé kohoutky. Musíme si uvědomit, že průměrných bytů je spousta. Pokud však chceme, aby byl o ten „náš“ zájem, tak musí být v něčem lepší, než ostatní. Na internetu se prodává podle fotek a referencí. A tady bych určitě doporučil využít služeb bytového designéra. Na to navazuje vybavení bytu, kde může pomoci tzv. homestaging. Nespoléhejte se na to, že zákazníci mají stejný vkus jako Vy. Byt musí být nadčasový, moderní, světlý, krásný.
Jaké služby nabízet?
Pokud máte krásný byt na skvělém místě, co dále? Teď je ten pravý okamžik, obrátit se na odborníky na krátkodobé pronájmy. Protože oni za Vás udělají hodně práce a Vy jim dáte jen část ze svých příjmů. Tím si vytvoříte takový „automat“, který časem můžete dále rozšiřovat o další byty. Navíc Vám ve smlouvě garantují částku (většinou ve výši dlouhodobého pronájmu), ze které nebudou inkasovat žádnou odměnu.
Takže hlavní službou tedy bude nabízet Váš byt a přivést maximum zákazníků, kteří následně napíší perfektní referenci. Existuje velké množství různých serverů, které tyto služby nabízejí. Nejznámější je však www.airbnb.com. Rozhodně doporučuji nechat si byt nafotit profesionálem. Možná se opakuji, ale fotky opravdu prodávají. To za Vás agentura také vyřídí. Ale hlavně pak za Vás budou komunikovat se zákazníky, přivítají je, ukážou jim byt, zařídí drobné opravy (prasklá žárovka apod.). A po odjezdu hostů byt uklidí a připraví ho na příjezd dalších zákazníků. Také musí odvést poplatek městu. Vy pak každý měsíc dostanete mailem vyúčtování všech finančních pohybů.
Co z toho budete mít?
A jaké můžete očekávat výsledky? Průměrný dlouhodobý výnos se pohybuje okolo 7-9% ročně z celkové investice. A to se bavíme o čisté hodnotě po odečtu všech nákladů od agentury i Vašich. To je více, než při dlouhodobých pronájmech, kde je průměr kolem 4% a navíc cca po 13 měsících je potřeba byt znovu pronajmout a zaplatit provizi. Často je jeden měsíc byt prázdný, čímž pak dále klesá čistý výnos. Uvedu Vám jeden konkrétní příklad:
Vyjednaná koupě nemovitosti na Praze 1, Školská ulice: 2.200.000 Kč
Rekonstrukce: 800.000 Kč
Vybavení: 100.000 Kč
Celkem tedy: 3.100.000 Kč
Výnos za posledních 12 měsíců (po odečtení všech nákladů): 320.000 Kč
Čistá výnosnost 10,3%
Aktuální prodejní hodnota této nemovitosti je již přes 4 mil. Kč
Výhody a nevýhody
Krátce shrnu plusy a mínusy
Mínusy:
- Potřebujete 15% z kupní ceny a rekonstrukce plus cca 100-200 tis. na vybavení
- Chvíli trvá, než se najde správná nemovitost
- První 3 měsíce je postupný náběh, než se využije byt na 100% potenciálu
Plusy:
- Naprostá automatizace bez Vaší přímé účasti
- Stabilní průměrný příjem ve výši 7 – 9% ročně z hodnoty celkové investice po odečtení všech nákladů
- Nárůst aktuální ceny nemovitosti
- Jednodušší budoucí prodej a za vyšší cenu, pokud budete mít takovouto historii příjmů za 24 a více měsíců
- Nemusíte se obávat poškození bytu nájemníky – dostáváte garanci
- Neřešíte neplatiče a problémové vystěhování špatných nájemníků
- Pravidelný úklid a kontrola bytu agenturou
Hodně štěstí s krátkodobými pronájmy!!!
