Ceny bytů v ČR: Trh se začíná přehřívat. Nákup již vyžaduje obezřetnost!

ČNB zpřísní pravidla pro poskytování hypoték. Banky nebudou smět poskytovat hypotéky na 100 % hodnoty nemovitosti. Ve své zprávě o finanční stabilitě toho ČNB říká ještě více: Trh se začíná přehřívat.

Ač je v portfoliu bank jen každý dvacátý hypoteční úvěr úvěrem na 100 % tržní hodnoty nemovitosti, je právě tato každá dvacátá hypotéka tím nejrizikovějším aktivem bank (ze segmentu hypotečních úvěrů). Tato rizikovost pro banku je dána především tím, že vezme-li si klient od banky hypotéku na 100 % tržní hodnoty nemovitosti, dochází při poklesu tržní ceny nemovitosti automaticky i k poklesu nominální hodnoty zajištění tohoto úvěru a banka by tak mohla (v okamžiku, kdy klient nebude hypotéku schopen splácet) prodat nemovitost za nižší nominální hodnotu, než bude v okamžiku prodeje hodnota stávající pohledávky vůči klientovi - čili z tohoto obchodu tratí banka (i klient) a to může ohrozit finanční stabilitu bankovního sektoru. Naproti tomu, hypotéky které jsou poskytovány na 90 % nebo 80 % tržní hodnoty nemovitosti v sobě mají pro banku příjemný polštář pro možný pokles tržní ceny nemovitosti o 10 % nebo 20 %, aniž by došlo ke ztrátě na straně banky - v takových případech na propadu tržní ceny prodělává klient (banka ne). To, proč nyní dochází k regulaci poskytování těchto 100 % hypotečních úvěrů (od října 2016 bude stropem 95 % hypotéka) je dle mého úsudku proto, že trh s nemovitostmi (a byty především) se začal přehřívat. 

Ve své zprávě ČNB doslova uvádí: "Příliš optimistická očekávání ohledně budoucího vývoje cen by mohla vést k přizpůsobení realizovaných cen cenám nabídkovým a roztočení cenové spirály. V případě nepříznivého šoku ve formě výrazného zvýšení úrokových sazeb a zhoršení příjmů dlužníků by pak mohly významně narůst úvěrové ztráty z hypotečních úvěrů." 

Tedy ČNB uvádí ve své zprávě přesně to, co jsme si již výše vysvětlili. Tato regulace tedy má ochránit banky před úvěrovými ztrátami, které jsou s ohledem na stávající vývoj cen bytů více a více pravděpodobné. 

ČNB ve své zprávě dále uvádí, že ceny bytů byly na konci roku 2015 v průměru nadhodnoceny o 5 % oproti fundamentu, který by byl normální s ohledem na ostatní ekonomické ukazatele a připojuje k tomu to hodnocení ještě další důležitou větu: "Toto nadhodnocení cen bytů by se mělo v následujících dvou letech dále zvyšovat". A přesně s tímto souvisí i další opatření ČNB, kdy od dubna 2017, budou banky smět poskytovat už jen hypotéky na 90 % tržní hodnoty nemovitosti. 

Byty totiž budou v průměru nadhodnoceny o více než 10 % nad fundament. Roztočí-li se cenová spirála, pak může dojít ještě k vyššímu nadhodnocení a ČNB chrání banky (gentlemansky řečeno chrání finanční stabilitu země).

V současné době by tedy měli být při koupi nemovitosti obezřetní především všichni ti (druhý faktor je více rizikovější než faktor první), kteří v následujících 2-3 letech zvažují: 

• nákup bytu 
• nákup bytu, jehož konečnou cenu by příjmy celé domácnosti splácely déle než 5 let* 

*Údaj vychází z tzv. indexu návratnosti bydlení, který vyjadřuje kolikanásobek čistého ročního příjmu průměrné české domácnosti je třeba k pořízení bytu, jehož cena se rovná aktuálnímu cenovému průměru. Střední hodnota za období 2008-2016 je právě 5 let (zdroj: zde). Kupuje-li tedy někdo byt/dům, který by všemi svými příjmy celé domácnosti zaplatil déle než za 5 let, kupuje s největší pravděpodobností nemovitost, která je za hranicí rodinného rozpočtu a případný propad ceny bytu/domu by mohl napáchat ještě větší škody, než u koupí, u kterých by splacení trvalo 5 let a méně. 

Přičemž závěrem bych doplnil, že to co je rizikem na jedné straně, je příležitostí na straně druhé, a proto v současné době může být výhodné (druhý faktor je větší příležitosti než faktor první) pro všechny, kteří v následujících 2 letech: 

• prodat byt
• prodat byt, jehož konečnou cenu by příjmy celé domácnosti splácely déle než 5 let

Pro neztrátovou transakci s nemovitostí v Praze bych na úplný závěr doplnil poslední údaj ze zprávy vydané ČNB: "Podle odhadů ČNB se nabídkové ceny v Praze ke konci roku 2015 nacházely nejméně o 14 % výše než ceny skutečně realizované." a připojil k němu svůj komentář: POKUSTE SE ROZUMNĚ JEDNAT (výsledná, třeba právě 14 % sleva, může být potřebný stabilizační polštář pro vaše záměry nebo sny o bydlení), protože...

ČNB tento polštář začne bankám od 04/2017 vytvářet a přeneseně jej zaplatíme my - klienti.