Neuveritelne

Tato "analyza" je plna pover, mytu, polopravd, demagogie a ekonomicke neznalosti.

Ciste pro zajimavost... opravdu si myslite, ze banka pri fixaci na 25 let vam da takovou urokovou miru, ze by na tom mohla prodelat? Jakoze je to charita? Vy byste pujcil nekumu penize na 25 let za urok 5%? Asi ne, ze? 10? asi taky ne, ze? A co treba 30%, mozna? Banka si samozrejme do 25 lete fixace zahrne i cenu teto nejistoty. Sance, ze by banka prodelala je o hodne mensi, nez ze vy vydelate.

Chtel bych vas upozornit, ze spekulovat "proti trhu" si mohou dovolit jen ti nejlepsi financni analytici. Nemyslim, ze to je vase situace.

Dovolil bych si pouzit vas primer s autem. Pokud jsem nezodpovedny silenec, ktery jezdi opily, bez pasu a 200, temer jiste me auto zabije. Presto se neda rict, ze auta jsou spatna.

Re: Neuveritelne

Zkuste odpovědět na otázku, kterou jsem položil: Opravdu si myslíte, že když riziko zvyšujících se úrokových sazeb ponesete vy, tak zaplatíte méně, než když ho ponese banka?

Pokud by byly nájmy opravdu tak vysoké a zisky z pronájmu tak úžasné, určitě by podnikatelé hodně investovali do stavby činžovních domů. Nedělají to. Investují do domů, aby to prodali lidem..... takže

to nájemné zas až tak vysoké nebude a naopak cena bytů, kterou jsou lidé ochotni zaplatit bude velmi lákavá....

Víte, spekulovat na základě dluhu (v podstatě pákový efekt) si mohou dovolit jen ti nejlepší finanční analytice. Všichni ostatní na tom patrně velmi prodělají...

Re: Re: Neuveritelne

Loni byl muj urok na hypotece 4,5% (mohu dolozit smlouvou) a inflace za lonsky rok byla tusim 5,25% (mozna se mylim v desetinach). Cili myslim ,ze to bylo dobre rozhodnuti.

A ano opravdu si myslim, ze vzhledem k tomu, ze banka je lepe informovana nez ja, tak se ji nikdy nestane, ze by si nezohlednila veskera rizika (vcetne rustu urokovych sazeb) v cene uveru, tedy urokove sazbe.

To, ze nekdo radeji dum proda, nez aby roky cekal, az se mu investice vrati a zacne vydelavat je rozdilny pristup v investovani, nikoliv dukaz toho, co je lepsi. Bez ohledu na to, jak to delaji oni, Moje zisky z pronajmu me utvrzuji v tom, ze je to nyni lepsi takto. Az si to myslet prestanu, uzavru svoje pozice, prodam a pujdu na odpocinek.

Vyvoj najemneho u nas zatim mluvi spise o opacnem trendu. Pokud mam pruznou hypoteku, mohu reagovat na trh optimalne.

Rozhodne nejsem nejlepsi financni analytik. Ale loni jsem si pujcil penize na byt za mene, nez byla inflace. To mi prijde pomerne hodne vyhodne, vam ne?

Re: Re: Re: Neuveritelne

Podívejte se na situaci v USA. Tyto kroky byly skvělé až do té doby, než došlo k růstu úrokových sazeb a poklesů cen domů. Investor je ten, který uvažuje celý životní cyklus investice. Takže investor musí do svých kalkulací zahrnout nejen ten růst, ale i ten následný pokles - něco jako "byl jsem 3 roky v zisku a pak jsem o všechno přišel" pro investora znamená ztrátu.

To, co vy popisujete, je spekulace - 3 roky jsem v zisku, pak prodám a ztrátu ponechám na někom jiném. To je v pořádku, ale neříkejte tomu investice - je to čistá spekulace a podle mého názoru doporučovat většině populace, aby spekulovala, je hodně podlé. Nehledě na to, že když to začnou dělat všichni (jako že to tak začíná vypadat), dopadne to přesně podle toho vtipu o investorovi-amatérovi a jeho makléřovi -všichni chtějí prodat, aby "realizovali zisky" a není komu.

Re: Re: Re: Re: Neuveritelne

pojdme si udelat takovy priklad: Vy budete platiti 3 roky podnajem 15000 mesicne ja budu 3 roky splacet hypoteku 15000 mesicne. Vase naklady na bydleni jsou 540 tisic plus inflace, nebot pronajimatel neni charita. Pocitejme 5% jako letos. Cili 567tisic. Pro jednoduchost zanedbavam slozene uroceni. Oproti vam ja platim stale 15000, odecitam uroky od danoveho zakladu (letos mi to dela 40000) a ocharanuji svoje penize pred inflaci. Letos mi to pokrylo 4,5%. Zatim jsem na to vyrazne lepe nez vy. Ctvrtym rokem dochazi k rustu PRIBORu na 10% (extremne nepravdepodobne). Zvysena urokova mira vede samozrejme k rustu cen (roztaci inflaci) a vy platite rekneme 5% navic (cely rust se neprojevi skokove) ja platim 0 10% vice. Cili vy platite 189 ja 198 (minus danove zvyhodneni, minus inflace).

Ja svoji pozici uzaviram a jdu do podnajmu, cili od teto chvile jsme na tom jiz stejne.

Re: Re: Re: Re: Re: Neuveritelne

Vase naklady na byleni cca 729 tisic. Moje naklady na bydleni 738 minus danove zvyhodneni (pri takoveto hypotece letos cca 15000 a prepokladejme ze priste uz nebude) tj 718. Z toho co jsem zaplatil slo neco na pokryti jistiny, rekneme 200 000 at se to dobre pocita. Zanedbame to, ze nemovitosti u nas konstantne rostou a prepokladejme, ze prodam stejne draho. Moje celkove naklady na bydleni jsou 518.

Jsem si vedom, ze tento vypocet je extremne nepresny a zjednodusujici. Presto vam snad napovi, co je mozne hypotekou ziskat.

Re: Re: Re: Re: Re: Re: Neuveritelne

No jo, ale to se bavíme o té 5ti leté spekulaci. Zkusme se bavit o 30leté hypotéce s tím, že někdy v průběhu 30ti let úrokové sazby vyletí minimálně na 10, spíše na 15%. Zkusme se bavit o nákupu bytě v Praze, při kterém je měsíční splátka hypotéky vyšší než platba nájemného... jediné, na co pak můžete spekulovat, je ten důvod, který jsem popsal. Osobně si myslím, že je dost pravděpodobné, že ten důvod se splní. Ale je to spekulace.

Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Neuveritelne

Oznacujete moje vypocty za spekulaci a pritom sam spekulujete na neco, co se v cele historii evropskeho trhu s hypotekami nikdy nestalo (vyjma valecnych let).

Moc se mi tu nechteji ty vypocty delat, je to pomerne komplikovane. Jednoduche srovnani:

- varianta najemne: vynakladate penize (nic se vam nikdy nevrati), nesete plny dopad inflace.

- hypoteka: zajistujete se proti inflaci, profitujete z danovych ulev, vkladate penize do majetku, ceny nemovitostgi dlouhodbe rostou

Nazorne jsem vam ukazal, ze je mozne z hypoteky prakticky kdykoliv vypadnout s minimalnim rizikem. Co presne vam na tom neni jasne?

Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Neuveritelne

Co se nikdy neestalo???? Vždyť se to TEĎ děje v USA, v Irsku, v Británii, ve Španělsku? Co vás vede k přesvědčení, že se to během 5-10ti let nestane u nás?

- varianta hypotéka: pokud jste na variabilní úrokové míře (kterou tak propagujete), tak se BANKA zajistila proti inflaci, vy nesete plně dopady inflace.

- ceny nemovitostí dlouhodobě NEROSTOU. Kruciš, podívejte se na mém blogu na ta videa o hypoteční krizi

- Není mi jasné, jakým způsobem vypadnete z hypotéky, jestliže cena baráku prudce klesne a zároveň stoupne úroková míra (současný případ USA). Vysvětlíte?

Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Neuveritelne

Ano mluvil jsem u nas. O opravdove krizi se muzeme zacit bavit, az budou ceny nemovitosti dlouhodobe klesat, zatim se jedna o statisticky nevyznamnou dobu.

Ze nemate pravdu mohu zdokladovat svoji vlastni hypotecni smlouvou a webem CNB, cim argumentujete vy?

Cena moji nemovitosti v Brne zabovreskach vzrostla od roku 1990 kdy jsem ji poridil z 1,1mil na 2,5 (trzni odhad bankovniho odhadce) Mate pravdu, 125% neni zadny rust.

Pokud pristoupim na vasi nesmyslnou katastrofickou teorii, tak mi banka vezme barak, a ja se prestehuju do sveho jiz splaceneho bytu a jsem na tom stale lepe nez vy.