Jak zbohatnout (nezchudnout) na realitách díl 1.

Chystáte se pořídit byt či dům jako investici nebo o tom zatím jen přemýšlíte? Zde jsem sepsal pár postřehů, které jsem vypozoroval či vyposlechl za rok, co jsem majitelem domu s několika byty a komerční plochou. Některou z těchto rad bych před rokem sám také uvítal :).

1. Nejde o to zbohatnout, ale nezchudnout
Pokud si chcete pořídit byt či dům s výhledem, že na tom hezky zbohatnete, tak jděte od toho. Rychlé zbohatnutí v tomto oboru je maximálně na spekulacích či být ve správnou dobu na správném místě (jako pořídit dům třeba po revoluci ;-)). My, běžní smrtelníci, na rychlé zbohatnutí musíme zapomenout a koupě nemovitosti je jen jiný způsob spoření či uložení již vydělaných peněz. Pokud máte měsíčně volných 15 000 Kč, nechcete je zbytečně utratit a na účtě vám jejich hodnota nominálně klesá, pak koupě bytu nemusí být špatný nápad. Zaplatíte z toho hypotéku a peníze od nájemníka vám pomůže ho udržet v použitelném stavu (pokud budete mít štěstí a nájemník vám z něj neudělá kůlničku na dříví) a ve stáří ho můžete odkázat dětem nebo mít příjem na občasnou dovolenou. Podobnou službu vám ale také udělá nějaké rozumné spoření, jen musíte spořit a ne peníze hned utratit :). Pokud ale nějaké peníze už máte a nechcete je nechat hnít na účtě, tak pořízení nemovitosti je dobrý způsob, jak jejich hodnotu alespoň udržet a mít jistotu, že kdyby přišla zas nějaká finanční krize, tak vám zůstane alespoň dům. O nějaké velké zbohatnutí ale nejde, peníze již máte, akorát je budete mít "zabetonované" v domě.

2. Nic jako pasivní příjem neexistuje
S velkou oblibou mluví potencionální investoři o vydělávání na nemovitostech jako o "pasivním příjmu". Jako že nic neděláte a ono vám to měsíčně přináší čisté peníze a vy jako rentiér jste za vodou. Nic není více vzdálené pravdě. Pasivní příjem to asi i je, protože dům stojí na místě a nehýbe se, ale za to vy se budete muset otáčet. Každou chvíli se na domě něco pokazí nebo rozbije. Jednou to budou novém okapy, jindy posprejovaná zeď nebo vysklená výloha, jindy rozbitý kotel, vodovodní trubka či omítka, která lidem na ulici padá na hlavu. Pak se do toho vloží nájemníci, kteří můžou přestat platit, byt/dům vám budou demolovat nebo prostě se jen budou chtít přestěhovat jinam a vy budete muset hledat nové. Na to všechno se samozřejmě dá najmout firma, ale to stojí nemalé peníze a vyplatí se až opravdu od hodně velké nemovitosti. Pokud budete pasivní, tak nejen že dlouhodobě nic nevyděláte, ale "investice" se ještě rádi pod cenou zbavíte. Pro změnu aktivní a střízlivý přístup může část problémů eliminovat a nebo je vyřešit s rozumnými náklady, aby vám z těch nájmů nakonec i něco zbylo.

3. Pokud si ceníte času, najměte si realiťáka
Realitní kancelář zařídí většinu papírování a má zkušenosti se všelijakými problémy, které při prodeji/nákupu můžou vzniknout. A věřte, že většina těch problémů je s lidmi. Nechat připravit smlouvy, podepsat stohy papírů (které se násobí při vícero prodávajících) není většinou žádný med. Bez realitky se dá pravda celkem ušetřit, ale bude vás to stát hodně stresu, času a zjišťování, jak to chodí. Můj příklad nechť je vám výstrahou. Smlouvu jsme si pravda nechal připravit od právníka, ale vše ostatní jsem si zařizoval sám. Dům měl čtyři majitele (dřívější dědictví) a z toho jeden žil od emigrace ve Švýcarsku a ještě k tomu na tom byl zdravotně špatně, že nemohl přijet zpět. Sladit to tak, aby to vše podepsali, zajistit plnou moc, vyběhat papíry bylo malé peklo na zemi. A jelikož jsme to nestihli udělat do vánoc 2013 a podávalo se to na katastrální úřad v lednu 2014, museli jsme vše předělat a vyběhat/podepsat nanovo - změnil se totiž Občanský zákoník, kde plno věcí bylo řešeno úplně jinak. Bez vychloubání můžu říci, že po tom všem, bych se mohl živit jako realitní agent, totálně proškolen snad všemi problémy a komplikacemi, co jen šly. Pokud ale nemáte za sebou podobný "výcvik", nemáte na to čas a jste ochoten zaplatit peníze realitce, tak si to nechte zařídit profesionály.

4. Nájemníky si pořádně proklepněte
Máte inzerát a netrpělivě čekáte na první zájemce o nájem. Člověk má v této fázi tendenci šáhnout hned po tom prvním, "Ať už to mám vyřešené a penízky se jen hrnou!" Zde je ale dobré zpomalit, klidně i za cenu toho, že budete mít byt o měsíc déle prázdný a nevyužitý. Zájemce je dobré si pořádně proklepnout. Mrkněte na Facebook, optejte se známých a přátel. Zajímejte se, zda s nima nebyly dříve nějaké problémy. Chtějte vědět, kde předtím žili a proč se stěhují. Najděte příležitost, jak se vecpat k nim domů (třeba kvůli seznámení se smlouvou apod.), abyste viděli, jak žijí a jak se o bydlení starají. Případně o referenci kontaktujte předchozího nájemce. Dejte hodně na instinkt a jak si spolu sednete jako lidé. Pokud se vám něco nezdá, i když rozum říká, že je to ok a chce to mít už uzavřené, tak radši z toho pod nějakou výmluvou vycouvejte. Ten čas a energie, kterou do toho v této fázi vložíte, se vám v budoucnu násobně vrátí.

Pokračování příště...