O tzv. druhý důchodový pilíř je mezi českou veřejností mizivý zájem. Není divu. Současný trh nabízí mnohem bezpečnější a zajímavější formy zajištění na stáří, a s vyšším výnosem.
Druhý pilíř penzijního připojištění se vůbec nechytal, zájem o něj projevilo minimum lidí. Jednoduše lze vyvodit, že Češi penzijnímu systému nevěří. Tomu se ani nelze moc divit. Riziko, že penzijní fond bude vytunelován (eventuálně znárodněn jako v Maďarsku) nelze rozhodně vyloučit, zvlášť v zemi, kde se tempo rozkrádání veřejných rozpočtů v posledních letech neustále zvyšuje. Stát v České republice za vklady penzijních pojištěnců neručí asi právě proto, že si riziko vytunelování velmi dobře uvědomuje a nechce ho přenášet na sebe.
Jakou jinou možnost zajištění na stáří tedy zvolit?
Nejvýhodnější forma penzijního spoření
Nejvýhodnější formou penzijního spoření je nákup bytu na hypotéku. Tato investice využívá současné velmi nízké ceny nových bytů, velmi nízké úrokové míry hypoték a zároveň velmi slušné rentability investice realizované formou nájemného. Jako ideální investiční instrument slouží především malé byty, nejčastěji garsonky nebo menší byty 2+kk. U těchto bytů je roční míra výnosu vzhledem k pořizovací ceně relativně nejvyšší.
Modelový příklad
Koupení garsonky za cenu 1 315 000 Kč na 100% hypotéku (tedy hypoteční úvěr ve výši 1 315 000 Kč). Ručení formou kupovaného bytu.
Při splácení hypotéky včetně úroků po dobu 25 let bude měsíční splátka hypotéky při 5-leté fixaci 6 955 Kč. Výnos tržního nájemného z garsonky se v Praze pohybuje v průměru kolem 7 500 Kč za měsíc. Výnos z nájemného tedy plně pokrývá měsíční splátku hypotéky a investor již od počátku inkasuje pravidelnou měsíční rentu danou rozdílem příjmu z nájemného a splátky hypotéky.
Ještě lépe vychází tento model, pokud máme možnost uhradit cca 10 % ceny bytu z vlastních prostředků a čerpat hypoteční úvěr ve výši cca 90 %, tj. 1 180 000 Kč. V tomto případě bude celá hypotéka včetně úroků splacena již za 21 let při měsíční splátce 6902 Kč. Výpočty vycházejí z hypoteční kalkulačky ČSOB dostupné na jejích webových stránkách.
Z výše uvedeného výpočtu vyplývá, že tržní výnos z nájemného garsonky plně pokryje s malou rezervou celou měsíční splátku hypotéky, přičemž celá hypotéka je splacena mezi 21 a 25 lety. Po splacení hypotéky je pak výnos z nájemného zdrojem dodatečných příjmů, a to podstatně méně rizikových, než penzijní připojištění nebo jiná forma spoření do finančních instrumentů. Navíc přilepšení k důchodu ve výši 7500 Kč měsíčně Vám po 20 či 25 letech pravidelného spoření po malých částkách negarantuje žádný penzijní fond.
Investice do vlastních nemovitostí má ale i další pozitiva. Byt vám jen těžko někdo vytuneluje nebo ukradne a navíc, a to je ta největší výhoda, si o způsobu nakládání s touto investicí rozhodujete úplně sami, a nejste tak závislí na těžko kontrolovatelné správě vaší investice prováděné fondy. Pokud budete potřebovat v budoucnu investici proměnit v peníze, je možné byt kdykoliv prodat. I z tohoto pohledu jsou právě malé byty 1+kk a 2+kk jednoznačně nejlikvidnější a nejrychleji prodejné.
Další výhodou je, že hodnota bytu v dlouhodobém horizontu vždy roste o něco rychleji, než průměrná míra inflace, a proto nedochází při investici do bytů k znehodnocování v důsledku inflace. Samozřejmě může trh nemovitostí vykazovat v dobách recese jisté krátkodobé výkyvy, ale výrazně nižší, než u akcií nebo podílových fondů na finančních trzích. Dlouhodobě pak u nemovitostí vždy platí, že jejich hodnota roste, protože na rozdíl od cenných papírů jsou pozemky limitovaným aktivem, jehož nabídka je konečná a omezená. A vzhledem ke krátkodobému charakteru výkyvů na realitních trzích jsou období ekonomické recese ideální k investičním nákupům, protože ceny nemovitostí a úroky hypoték dosahují svého dna.
Investice do bytu místo penzijního spoření je tradičně velmi častá v Německu, kde představuje oblíbený zdroj přilepšení k důchodu u středních vrstev. V posledních letech roste i počet bytů kupovaných za účelem investice a budoucího finančního zajištění i v České republice. Myslím si, že jde o jednoznačně pozitivní trend, který bude časem ještě posilovat.
