Úvěr ze stavebního spoření či hypotéka, aneb úroky nejsou vždy vše

Stavební spořitelny nabízí  „výhodný“  překlenovací úvěr. Klienty lákají na nízké sazby a  možného splacení kdykoliv . Výsledek ale není tak pozitivní. Srovnáme si tedy hypotéky versus překlenovací úvěry. Kdo vyhraje ?

Nedávno jsem řešil problém známého. Problém se týkal investování do nemovitosti a jeho financování. Měl jsem k dispozici nabídku od stavební spořitelny s překlenovacím úvěrem, kterou jsem získal po vyslání mého známého na poradenské místo stavební spořitelny, protože je již trošku finančně gramotný a věděl jsem, že zajistí potřebné informace a nedá se „obalamutit“. Po příchodu z poradenského místa stavební spořitelny držel v ruce vítězně nabídku s velkým nadšením a rozhodnutím. Ptal jsem se ho: „jak to probíhalo“: řekl že ochota poradce byla více než dobrá, a je plně rozhodnut pro stavební spořitelnu. Což pro mně bylo nepochopitelné, protože vím jaké má daná stavební spořitelna podmínky.
    

Začali jsme tedy nabídku rozebírat podrobněji. Upřímně, aby se v tom….vyznalo. Může to být záměr stavebních spořitelen ? Chudák klient , miliony čísel na X stránkách a nikdo neví , které čísla jsou ty správná. Transparentnost nulová, řekl bych taková menší sázka do loterie.  

Hlavní argumenty zástupce dané spořitelny:„Platíte úroky a ještě si spoříte, a to co naspoříte vykompenzujete tím co zaplatíte na úrocích, tedy nula k nule.“  
Tradičně nechybělo: „A úvěr můžete splatit kdykoliv, máte nízké úroky, je to výhodnější než hypotéka u banky.“ (pozn. již tady poradce, ví možná také neví, že klienta klame, protože podává zavádějící informace o možném splacení kdykoliv a úrokových sazbách.

Sazba u překlenovacího úvěru je 3,4 % p.a. ( roční úroková sazba). Z řádného úvěru roční sazba pro mně nebyla známá a ani jsem jí v nabídce nenašel, ale pokud vezmu v potaz cca 1,4 mil. Kč zůstatek úvěru v době přidělení cílové částky a modelový propočet je správný, tedy splátka úroků a jistiny je 16 818 Kč, vychází „krásných“ 6 % p.a. 

Známí argumentoval, že ví, jaký bude mít přeplatek.

Nicméně přeplatek by tedy rozhodně neměl být tím hlavním motivujícím prvkem. Jde také o flexibilitu, možnosti mimořádného doplácení/splácení/refinancování úvěru. A to ve fázi překlenovacího úvěru, které u některých stavebních spořitelen není možné.

Tabulky: Srovnání hypotečního úvěru a stavebního spoření dle nabídky stavební spořitelny

		126
		40%
		6,00%
		112
			0
			20
			365/360
			4,40%

		Splatnost	RPSN
			4,4%
			4,6%

V tabulách naleznete srovnání, když si klient založí stavební spoření s překlenovacím úvěrem dle nabídky stavební spořitelny, a nebo si na stejnou výši vezme hypoteční úvěr. Podíváme-li se na Hypoindex (průměrných sazeb u hypotečních úvěrů), zjistíme, že za cca 10 let zpětně se průměrná sazba pohybuje kolem 4,4 % p.a. Měli jsme doby, kdy sazby byly na 4 %, 5,5 % a nyní na 3 % p.a. Vzal jsem tedy průměr. I proto v nabídce na hypoteční úvěr není nabízená sazba 3 % p.a. (dnešní), protože tu nemůžeme garantovat po celou dobu, ale jen po dobu fixačního období. Ale průměr 4,4 % p.a. po celou dobu trvání smlouvy o hypotečním úvěru je číslo reálné. Zjistíme tedy, že i když stavební spořitelna nabízí úrok 3,4 % a hypoteční úvěr 4,4 %, celkový přeplatek je v zásadě stejný i na stejný počet let (pro spořitelnu hraje o 3 měsíce kratší úvěr). Jak je to možné? V konstrukci splácení překlenovacího úvěru.

Je dobré říci, že ve překlenovacího úvěru platíte sice nižší úroky než např. u hypotečního úvěru, ale stále ze stejného základu – z celé cílové částky. U hypotečního úvěru se podíl úroků na splátce každý měsíc mění.

A v tomto propočtu je klíč k tomu, proč stavební spořitelny zajímá překlenovací úvěr a nikoliv řádný. V překlenovací fázi klient zaplatí 850 680 Kč úroků a v řádném úvěru „jen“ 267 756 Kč. Proč by vás stavební spořitelna měla nechat refinancovat ve fázi překlenovacího úvěru, když tato fáze je pro ni nejvýnosnější? Úvěr od stavební spořitelny lze splatit kdykoliv, ale pouze ŘÁDNÝ! Tedy ten úvěr, kdy jste spořitelně zaplatili již cca 80 % úroků.

Doporučení závěrem: Pozor na překlenovací úvěry a pozor na lákavá čísla úroků u stavebních spořitelen. Dívejte se na hypoteční sazby s dlouhodobým horizontem. Pokud možno, vyhněte se překlenovacím úvěrum, stavební spořitelna si nechá půjčené peníze vrátit někdy až 3x. Úvěr ze stavebního spoření je vhodný na rekonstrukce, ale doporučuji spíše vždy využívat ve fázi řádného úvěru

Stavební spoření není špatný produkt, jen se musí umět používat

Stavební spoření není špatný produkt. Jen musíte vědět, proč a za jakým účelem si jej chcete uzavřít. Ale to v zásadě u jakékoliv smlouvy, nejen finanční.

Přikládám tedy několik rad pro uzavírání stavebního spoření:

• Stavební spoření používejte ke spoření na 6letých cyklech.
• Vždy s nižší cílovou částkou – např. do 200 000 Kč cílové částky.
• Snažte se platit co nejefektivnější měsíční částku – 1 700 Kč/měsíc.
• Počítejte s tím, že zákonné podmínky se mohou měnit, jako se v minulosti stalo několikrát.
• Např. snížení státní podpory, splacení úvěrů apod.
• změna účelovosti státní podpory – tedy státní podpora bude vázána pouze na účely k bydlení, k úhradě studia nebo k přesunutí do produktů III důchodového pilíře.
• Máte-li starou smlouvu, ve většině případů ji neupravujte, neměňte. Můžete tak přijít o výhodné úročení. Zeptejte se na změnu úroků.
• Zkuste se vyhnout, drahým překlenovacímu úvěru ze stavebního spoření.
• Přečtěte si řádně všeobecné obchodní podmínky a sazebníky poplatků a sankcí.
• Zeptejte se sami sebe – proč bych si měl uzavřít tento produkt? Zhodnoťte veškerá jeho pozitiva i negativa. Vezměte si čas na rozmyšlenou.
  Budu rád za vaše komentáře co si o tom myslíte a jaké máte zkušenosti....