Vyšší daně - dražší bydlení ? Ale nepovídejte !

Před několiky dny v iDnes blogu, Markéta Šichtařová vehementně propagovala teorii, podle které vyšší daně z nemovitostí pro majitele způsobují nárůst cen bydlení pro kupce a nájemníky.  Zajímavé, ovšem otázka je, jak pro koho.   

Pro mě je to naivní pohled na věc, ani ne tak obecně, ale v kontextu ve kterém se toto rádo-by pravidlo prezentuje. Jde jí totiž specificky o nových druh daní, které zavedly nebo zavádějí některá města v Kanadě a Německu (možná i jinde), konkrétně daní "z prázdných" obytných nemovitostí.  Uvádí jako příklad situaci v kanadském Vancouveru, ve kterém rozvádí jaký stín tato daň vrhá na místní situaci trhu nemovitostí.  

Obyčejně, komentuji na názory jiných blogérů jen když mám opravdu velké výhrady, ne k jejich politickému přesvědčení, ale k faktickému základu jejich pojetí věci, logickému postupu a jiných drobnůstek, kterými se názor dovozuje. Zde velké výhrady k názoru autorky o vlivu daní na tržní ceny reálií opravdu mám. Má to paní opravdu nějak naruby.  

Paní Šichtařová a já se shodneme na jedné věci, která je hned v první větě jejího perexu a to, že "trh nemovitosti se stává žhavým politickým tématem".  V Česku je to myslím asi dva, tři roky, v Kanadě je tohle  téma "žhavé" periodicky, přes dvacet let, prakticky od doby kdy Hongkong byl předán Číně (1997), a kdy první mraky čínských pěněz byly uloženy do domů a pozemků ve Vancouveru a na severu Velkého Toronta a způsobily v obou místech první cenovou cunami na kandském trhu. 

S prvním tvrzením v článku samém ale už mám potíže. Nevím kdo mezi těmi koho blogerka jmenuje "leckdo" si vykládá stav, ve kterém pracující člověk si nemůže dovolit byt (nejen koupi, ale i nájem), jako  "selhání kapitalismu" jako takového. Naproti tomu  ale zcela bezpečně vím, že inflační nátlak z kšeftů kolem bydlení, který zde trvá od doby kdy jsem v Kanadě, tj. padesát let, a nemá co dělat s "politikou centrálních bank", a jejich "zvrhle nízkou úrokovou sazbou".   Je to z jednoho prostého důvodu, že realitní spekulace, i s cenou pronájmu bytů, se datují od dob dávno před tím než úroky centrály začaly vrávorat kolem nuly. Například regulace činží je v mnoha provinciích už od roku 1972, kdy jí zavedl v Britské Kolumbii premiér Dave Barrett.  Existuje stále jak v B.C. , tak v Ontáriu, a je v Quebeku i jinde.  Z toho co málo vím o českém trhu, je zcela jasné, že vy tam něco podobného ještě nemáte v našem rozsahu.  Takže první otázkou pro paní Šichtařovou je, jestli tu srovnáváme, jak se tady říká "jablka s jablky".  

Co se týče Vancouveru a tamní daně z prázdných domů a bytů,  paní Šichtařová jí vykládá zcestně a zavádivě.  Například tvrdí, že lidé z "asijské" komunity ve svých příbytcích "velkou část roku nežijí" a použivají své domy jen jako "sezónní sídlo".  Tím se snad má sugerovat, že město zdaňuje za to, že tam majitelé nežíjí nepřetržitě.  Není tomu tak. Daň je v podstatě protispekulační  (slovo spekulace ve slovníku autorky k tématu není), kdy byty skutečně jsou prázdné déle než šest měsíců, tedy bez pravidelné stavební a bytové údržby (podívejte se jak vypadal domeček jedné paní, která se s městem soudí). Jde většinou o domy, které mnohdy stojí ladem roky, a které už nemají hodnotu v porovnání s cenou parcely na které stojí. Proto se majitelům nevyplácí stavbu udržovat v obytném stavu.  Odhlédnouc od estetiky, je na bíledni ,že jsou z toho pro veřejnost rizika jak bezpečnostní (squateři, loupeže, sesutí budov), tak zdravotní (potkani, tchoři, mývalové, a jiná fauna kanadských velkoměst,jako nosiči nakažlivých chorob). Jiná věc, kterou blogérka opominula - ví-li o ní vůbec - je městské zónování, které nutí majitele udržovat pozemek ve funkci, ke které je určen. Nelze pochopit smysl daně bez poukázání na to, že mnoho pozemkových spekulací se váže na územní plánování města, které často představují zisk "z nebe", známe-li se s někým kdo o zónovacích úmyslech radnice ví a tajně nám to zjeví dřív než se toho domáknou jiní. Tato daň má mimo jiné vychytat čtveráky, kteří by chtěli termíny a regulace zónování obejít, třeba posunem stavebních plánů. (Jeden ze čtyř soudních procesů je s developerem, a jde tam zjevně o zónovací kličky). Nejvíc mi ale vadí ve slohovém cvičení paní Šichtařové, že úplně ignoruje to, co zavdalo první příčinu nové daně. Nebyla to prvně "nedostupná cena nemovitostí", ale nedostupné ceny pronájmu bytů, skutečně krizová situace, kde nedostatek činžovních domů, minimum prázdných bytů, a vysoký nájem dohromady způsobují někdy nemožné problémy v Metru a přes Lion´s Gate Bridge, třeba s dopravou.   

Autorka se domnívá - prý jako "ekonomka" - že tato daň z prázdných domů je neintuitivní, a že se mine cílem. Chce to hned "dokázat".  Nejprve bych tu tedy čtenáře chtěl ujistit, (je-li toho třeba) že není ekonom jako ekonom, takže z titulu jako takového nelze vyvodit zhola nic.  Arthur Laffer, autor "supply-side economics", jenž byl nedávno vyznamenán Trumpem  (prezidentskou medailí svobody) nemá ale vůbec nic společného třeba s Robertem Reichem (bývalým ministrem práce Billa Clintona) a nedohodli by se na ničem, ačkoliv jsou oba ekonomové a zastánci kapitalistického systému.  Není totiž regulovaná ekonomika vůbec otázkou jestli přijmout kapitalismus, ale otázkoui jaký druh kapitalismu je slučitelný s pojmem demokracie.  Člověk nemusí být komouš, a cvok-ekonom typu Naomi Kleinové, aby pochopil hloubku hlášky Anatola France o rovnosti před zákonem, ale jen takové co zaručuje rovné právo bohatých a chudých spát pod mosty. 

 Daň  1%, není z "ohadní ceny" nemovitosti, jak píše ekonomka, nýbrž z hodnoty příbytku stanovené městem k ročnímu daňovému výměru. Mezi městem stanovenou hodnotou a  současnou odhadní cenou trhu jsou někdy dost velké rozdíly. Paní Šichtařová  také tvrdí, že si není jistá komu věřit ve velmi rozdílných náhledech na počet "volných nemovitostí"  ve městě, ve smyslu nemovitostí uvolněných v důsledku nové daně. A že tedy musela na věc jít sama, takřka od lesa.  Bohužel nějak přehlédla, že informace, kterou hledala je v mžiku dostupná, a z nejspolehlivějšího zdroje, tedy webu města Vancouveru samotného.  Hledaná cifra je skutečně 15%, nových obytných prostorů rok po novém zdanění. Mimochodem web stránka nabízí několik důležitých informací v příloze, informací které blog autorky postrádá. Zmíním z nich jen, že v sondě veřejného minění před vyhlášení daně 80% (slovy, "osmdesát procent") tázaných souhlasilo s jejím zavedením.    

Co se týče citovaných dat a jejich zdroje, nebyl jsem schopen reprodukovat výsledky, které autorka hlásí.  Statistiky společnosti Zolo, které jsem našel neodpovídají trendům z blogu.  Možná, že jsem našel jiný zdroj. Neva. Každopádně ty hlášené cifry nedávají obrázek, ze kterého by se dalo rozumně usoudit jestli daň splňuje očekávání, a jestli je opravdu úspěšná. Paní Šichtařová je zafixovaná na prodej nemovitostí. Daň samozřejmě prodejní trh oslovuje také, ale jistě pomaleji, a je dost prostoduché tvrdit, že jakýkoliv pohyb cen reálií, lze vysvětlit jako přímý, a jinak neovlivněný, následek nové daně, která se vztahuje na setinu majitelů. Faktorů je mnoho a to bez ohledu na některé "odborníky" poplatných potřebám svých klientů.  A opět, jak zhora odkázaná  web stránka Vancouveru potvrzuje, jde zdaněním městu především o obytné prostory k pronájmu a ne hned ty ke koupi. 

Tvrdí nám též milá paní,  že na Vancouver se "žene smršť žalob" od majitelů kteří musí novou daň platit. Opravdu smršť?  Zatím víme o čtyřech případech, kde nezávislé arbitrážní řizení odmitlo žadatele o zproštění nebo úlevu z daně.  Jinými slovy, známe čtyři případy ze dvou tisíc zdanitelných nemovitostí (krát dva roky), kde jde stížnost před soud.   Na druhé straně, Vancouver vybral čtyřicet pět miliónů loni z daně prázdných domů a čeká kolem čtyřiceti letos.  Takže soudní tahanice jestli budou, pak  v poměru jako  "myšákovy kulky".  V každém případě by měla autorka vědět, že právně město neriskuje celkem nic, bude-li principál v soudu pod milión dolarů. Vancouver se pojistil arbitráží, což znamená pro žalobce malé vyhlídky na nějaký vyšší obnos, než je reklamovaná částka. A tu se samozřejmě nabízí otázka, kdo by si chtěl pořizovat miliónového advokáta nejde-li o milión.      

Řekl jsem shora, že to má paní Šichtařová "naruby". Vyšší daně nejsou příčínou dražšího bydlení. Je tomu alespoň ve Vancouveru právě naopak. Rychle roustoucí ceny nemovitostí umožňují radnici

vybírat méně daní na pokrytí poskytovaných služeb.  Jsou tedy daně v případě abnormálních spekulačních nájezdů na místní trh bydlení víceméně ve vleku.  Opravdovou příčinu ostatně jmenoval i pan Devlin z PIMCO (ten "odborník" na odkazu nahoře): je to únik volného kapitálu a místní koncentrace investorů z Číny, kde investice do nemovitostí nejsou možné protože tam neexistuje soukromé vlastnickví půdy. Ve Vancouveru korporační investoři dokázali zmanipulovat trh tak, že ceny rostou dvakrát rychleji  než v New Yorku. Naproti tomu, městské daně během této "konjunktúry"

klesají. Není tedy logicky možné připisovat její existenci výšce daní. Není zde stran daní jakýkoli tlak na cenu bydlení. Doufám, že to je všem čtenářům jasné (Graf městských daní jsem připravil z daňových ročenek publikovaných městem). Paní Šichtařová se prostě mýlí.  Z mého pohledu, jak jste se jistě dovtípili, je daň z prázdných domů v krásném Vancouveru (kde jsem žil sedm let) zcela na místě, ale to je věc osobního názoru. Tady, jak jsem již napsal, mi šlo o podání věcných a fakticky podložených informací.