- Napište nám
- Kontakty
- Reklama
- VOP
- Osobní údaje
- Nastavení soukromí
- Cookies
- AV služby
- Kariéra
- Předplatné MF DNES
Okamžik náhrady kupní ceny
Záleží na okamžiku kupní ceny, zda se bude zajišťovat nárok na úhradu kupní ceny nebo nárok na převod vlastnického práva k nemovitosti. Některé ze zajišťovacích prostředků jsou určeny pro jeden z nároků, které z nich pro oba.
Potřeba zajištění nároku
Potřeba prodávajícího zajistit si nárok na úhradu kupní ceny vyvstane v případě, kdy by k úhradě kupní ceny mělo dojít až po provedení vkladu do katastru nemovitostí. K zajištění kupní ceny slouží mnoho klasických zajišťovacích prostředků nebo prostředky jiné, které podle zákona kupní cenu také zajišťují.
Zástavní právo
Zástavní právo k nemovitosti patří k nejčastěji používaným prostředkům, které zajišťují prodávajícímu nárok na úhradu kupní ceny v případě, kdy byť i jen část kupní ceny má být hrazena až po provedení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí,
Příklad z praxe
V praxi se to provádí tak, že se v jeden den jak návrh na vklad vlastnického práva k převádění nemovitosti, tak návrh na vklad zástavního práva zatěžující stejnou nemovitost. Katastrální úřad totiž podání týkající se téže nemovitosti vyřizuje podle pořadí, v kterém mu byla doručena.
Účastníci zástavní smlouvy
Účastníkem zástavní smlouvy je prodávající coby zástavní věřitel a kupující coby zástavce a zástavní dlužník.
Právo kupujícího
Kupující, coby zástavce, totiž může s nemovitostí nakládat již v den podání návrhu na vklad vlastnického práva, ač v tom okamžiku ještě není v katastru zapsán jako vlastník zastavované nemovitosti, neboť vlastnické právo se nabývá zpětně ke dni podání návrhu na vklad.
Právní úprava
Podle ustanovení § 2 odst. 3 zákona o zápisech hovoří o dni, nikoliv o určité hodině. Právo, jehož nabytí je vázáno na určitý den, se nabývá již počátkem tohoto den. I když tento závěr je přijímán právní teorií a i praxí, na rozdíl od minulých úprav není obsažen přímo v zákoně. Z toho tedy vyplývám, že pokud kupující nabude vlastnické právo k převáděné nemovitosti k počátku dne podání návrh na vklad, pak za předpokladu, že vklad práva bude povolen, nabrání nic v tom, aby ve stejný den svoji nemovitost zatížil zástavním právem.
Z praxe
Ale v praxi je také a přípustné, aby kupní smlouva a zástavní smlouva byly součástí jedné listiny, Na základě takové smlouvy by byl pak navrhován jak vklad vlastnického práva, tak zástavního práva k předmětné nemovitosti a pokud nedojde k povolení vkladu zástavního práva, protože pokud by kupující nenabyl nemovitost, která se mezi účastníky převádí, nemohl by ji následně ve prospěch prodávajícího zastavit. A pokud nedojde k převodu vlastnického práva, prodávající zůstane vlastníkem převáděna nemovitosti, na které nebude váznout zástavní právo, a kupující bude mít stále ve svém držení kupní cenu. Do jisté míry by se tak mohlo stát, že to bude velmi vhodný způsob, jak zajistit nároky obou smluvních stran.
Podmínky vkladu vlastnického a zástavního práva
Z toho logicky vyplývá, že pokud nedojde k povolení vkladu vlastnického práva do katastru, nedojde ani k povolení vkladu zástavního práva, protože pokud by kupující nenabyl převáděnou nemovitost, nemohl by ji následně ve prospěch prodávajícího zastavit a prodávající zůstane vlastníkem převáděné nemovitosti, na které nebude váznout zástavní právo a kupující bude mít ve svém držení kupní cenu. Tento způsob zajištění se zdá velmi výhodný.
Riziko vkladu vlastnického a zástavního práva
Všechno má své riziko, tedy i zdánlivě výhodný způsob zajištění nemovitosti, jako je vklad zástavního a vlastnického práva. Ale může dojít k případu, kdy vklad vlastnického práva bude povolen, ale následný vklad zástavního práva nebude povolen. V takové situaci se projeví, že zástavní právo není tak výhodným zajišťovacím prostředkem.
Použití rozvazovací podmínky není průchodné
Pro tento případ nebude řešením ani rozvazovací podmínka, která je obsažena v kupní smlouvě, protože zpětný zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí by vyžadoval součinnost kupujícího. A pokud tato nebude dobrovolně poskytnuta, není jiné cesty, než se obrátit na soud.
Odkládací podmínka
V praxi se setkáme i ze způsobem zajištění, tedy právním prostředkem k zajištění, sloužící k zajištění úhrady kupní ceny, s odkládací podmínkou, a to podle ustanovení § 36 odst. 2 občanského zákoníku, kde odkládací podmínka zní: „ jestliže na jejím splnění závisí, zda právní následky úkonu nastanou“. A pokud nevyplývá z právního úkonu nebo jeho povahy něco jiného, má se za to, že je to podmínka odkládací.
Pro praxi
Je třeba pro praxi připomenout, že pokud dojde mezi smluvními stranami k ujednání doby účinnosti smlouvy, než jaká vyplývá ze zákona, pak není vhodné ve smlouvě konstatovat, že „ smlouva je účinná dnem podpisu smluvních stran.“
Účinnost smlouvy uhrazením kupní ceny
Účinnost smlouvy lze vázat na úplné uhrazení kupní ceny, Smlouva o převodu nemovitostí by byla platně uzavřena, účinnou by se stala až poté, co došlo ze strany kupujícího k úplnému uhrazení kupní ceny. Katastrální úřad je v souladu se zákonem o zápisech povinen zkoumat, zda je ke dni podání návrhu na vklad smlouva, na jejímž základě má být vklad proveden, účinná.
Účinnost smlouvy vkladem do katastru nemovitostí
Ve smlouvách o převodu nemovitostí je ustanovení, kterým účastníci smlouvy vážou účinnost smlouvy na okamžik provedení vkladu větou : „platnost smlouvy nastává dnem podpisu smluvních stran, její účinnost vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí.“
Pro praxi
Pro praxi je nutné připomenout, že účastníci musí oddělit závazkověprávní účinky prodeje vyvolané kupní cenou od věcněprávních účinků vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, kterým se konstituuje vlastnictví k nemovité věci. K účinkům vkladu, které jsou s ním bezprostředně spojeny, může dojít až následně po účincích vyvolaných smlouvou, protože ke vkladu dochází na základě smlouvy.
Příklad kupní smlouvy se zástavním právem
KUPNÍ SMLOUVA
( podle ust. § 588 a násl. Občanského zákoníku, v platném znění)
Smluvní strany:
paní Radkou Malou, r.č. 895907/4654, bytem Kalivodova č.p. 17, okr. Jihlava, panem Jiřím Svobodou, r.č. 86017/6094, bytem Jihlava, Husova 4, panem Karlem Sýkorou, r.č. 770309/6300, bytem Brno, Ječná 5, všichni tři na straně jedné jako prodávající
(dále prodávající)
a
panem Kamilem Kocourem, r.č. 880627/3186, bytem Jihlava, Klemova 14, svobodným, slečnou Karlou Šmídovou, r.č. 785128/3593, bytem Adamov, Komenského 18, svobodnou, oba na straně druhé jako budoucí kupující.
(dále kupující)
společně též „smluvní strany“ uzavírají tuto
kupní smlouvu
I.
Úvodní prohlášení
II.
Předmět smlouvy
Strana prodávající touto kupní smlouvou prodává straně kupující za sjednanou kupní cenu ve výši 2 876.892,00 Kč předmět převodu blíže vymezený v čl. I. této smlouvy a strana kupující touto smlouvou tento předmět převodu od strany prodávající do svého výlučného vlastnictví, společného jmění manželů kupuje, podílového spoluvlastnictví.
III.
Kupní cena
a) částku ve výši 1 200.000,- Kč ve prospěch účtu č. 56789876 nejpozději do 5 pracovních dnů ode dne předložení:
této smlouvy a
originálu návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu vlastnického práva strany kupující dle této smlouvy
b) částku ve výši 1,246,892,-. Kč určenou k úhradě daně z převodu nemovitostí nejpozději do 5 pracovních dnů ode dne předložení:
ba) kopie stranou prodávající řádně vyplněného Přiznání k dani z převodu nemovitostí s vypočtenou daní a opatřenou razítkem podatelny příslušného finančního úřadu, a to přímo na účet tohoto příslušného finančního úřadu, nebo bb) originálu Výzvy finančního úřadu k úhradě daně z převodu nemovitostí adresované straně kupující z titulu ručení, a to přímo na účet tohoto příslušného finančního úřadu, nebo
bc) originálu dokladu o zaplacení daně z převodu nemovitostí dle této kupní smlouvy, a to na účet toho, kdo daň z převodu nemovitostí dle této kupní smlouvy zaplatil.
IV.
Prohlášení smluvních stran
V případě hypotéky:
Strana kupující bere na vědomí, že před podpisem této smlouvy byla stranou prodávající uzavřena smlouva o zřízení zástavního práva k předmětu převodu ve prospěch Banky za účelem zajištění splacení hypotečního úvěru, který bude poskytnut straně kupující k úhradě doplatku celkové kupní ceny z titulu smlouvy o poskytnutí hypotečního úvěru. Strana kupující se zřízením tohoto zástavního práva stranou prodávající výslovně souhlasí.
V.
Ostatní smluvní ujednání
Předmět převodu se považuje za předaný dnem podání návrhu na vklad vlastnického práva dle této smlouvy do katastru nemovitostí.
VI.
Řízení u katastrálního úřadu
VII.
Nabytí vlastnického práva
1. Strana nabývající nabude vlastnictví k předmětu převodu vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí na příslušném listu vlastnictví pro katastrální území.
2. Obě smluvní strany souhlasí s tím, aby na základě této smlouvy bylo ve prospěch strany kupující zapsáno vlastnické právo do katastru nemovitostí na příslušném listu vlastnictví vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha –západ.
VIII.
Závěrečná ujednání
V…………. dne
………………………….. …………………….
Prodávající Kupující
Poznámka: Veškeré údaje ve smlouvě, kterou jsem uvedla. jsou fiktivní, smlouva je pouze příkladem, není vhodná k použití. V takových případech, které jsou zde předvedeny je nejlépe se obrátit na příslušného advokáta. Každý případ je jiný a má svá specifika.
Další články autora |