Nákup nemovitostí

Chystáte se koupit nemovitost? Je to zásadní rozhodnutí a velká životní investice, proto Vám dnes doporučím, na co si dát pozor, aby celá transakce proběhla zdárně. A poradím Vám, jakých chyb byste se měli vyvarovat.

Prvním krokem ze strany kupujícího před uzavřením smlouvy by mělo být zjištění veškerých dostupných informací o prodávajícím a o kupované nemovitosti. Zejména je důležité si na katastrálním úřadu (nebo pomocí placeného přístupu na webových stránkách) zajistit úplný výpis z katastru nemovitostí k předmětné nemovitosti a ověřit si tak, zda je prodávající výlučným vlastníkem nemovitosti, neboť nemovitost může být též v majetkovém režimu společného jmění manželů nebo v podílovém spoluvlastnictví. Kupujícímu lze dále doporučit, aby v rámci právní jistoty žádal též doložení nabývacího titulu, na základě kterého prodávající nemovitost získal (např. kupní smlouvy, darovací smlouvy nebo rozhodnutí soudu o přiznání dědického práva). Pokud to prodávající z jakéhokoli důvodu odmítne učinit, lze kopii nabývacího titulu získat rovněž na katastrálním úřadě.

Prostudováním aktuálního výpisu z katastru nemovitostí kupující zjistí také další podstatné údaje o nemovitosti. Pokud je na výpisu vyznačena tzv. plomba, znamená to, že byl na katastr nemovitostí doručen dokument, který mění stav nemovitosti, a v této věci probíhá řízení. Pokud kupující nezjistí, o jaké řízení se jedná, lze mu doporučit vyčkat na okamžik, kdy bude nový stav nemovitosti zapsán do katastru nemovitostí. Dále se z výpisu kupující dozví informace o omezení vlastnického práva na nemovitosti, tedy zda na nemovitosti nevázne např. zástavní právo, předkupní právo, věcná břemena či zda ohledně nemovitosti neprobíhá exekuce.

Pokud má kupující zájem o koupi stavby, je nutné prověřit také její stavebně technický stav. Zjistí-li dodatečně kupující, že nemovitost trpěla skrytými vadami, může je uplatnit ve lhůtě pěti let od nabytí nemovitosti. Neméně důležité je vyžádat si od potenciálního kupce kolaudační rozhodnutí a příslušnou stavební dokumentaci, aby měl kupující jistotu, že stavba vznikla v souladu s normami stavebního práva. Konečně by se měl kupující zajímat také o to, zda je pro území, na kterém se nachází předmětné pozemky, vydaný územní plán. Plocha, na které se pozemky nacházejí, totiž může být dotčena plánovanou stavbou (např. silnicí) nebo jiným omezením (např. biokoridorem). Pokud kupující nabývá pozemek s úmyslem začít na něm později s výstavbou, měl by si v územním plánu vyhledat, zda je pozemek určen jako plocha k zastavění.

Samotný proces koupě nemovitosti se uskuteční na základě písemné kupní smlouvy. Tento formální požadavek vyplývá z ust. § 2128 ve spojení s ust. § 560 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, přičemž stejná forma se vyžaduje i pro případné změny smlouvy. Nejsou-li podpisy na smlouvě ověřeny, přezkoumává katastrální úřad jejich pravost.

Přestože nový občanský zákoník zavedl institut předsmluvní odpovědnosti (tj. odpovědnosti za bezdůvodné ukončení vyjednávání o uzavření smlouvy v případě, že se uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné a druhá strana uzavření smlouvy důvodně očekává), stojí za zvážení, zda neuzavřít před sjednáním kupní smlouvy smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Touto smlouvou se budoucí kupující a budoucí prodávající společně zavazují, že v budoucnu uzavřou kupní smlouvu za podmínek sjednaných ve smlouvě budoucí.

V kupní smlouvě si strany ujednají zejména předmět koupě, který je třeba přesně specifikovat (a to včetně stavu nemovitosti a jejího případného vybavení), a kupní cenu za nemovitosti. Přestože občanský zákoník dle ust. § 2080 nevyžaduje určení kupní ceny přesnou částkou a stačí dle něj ujednat pouze způsobu určení kupní ceny, doporučujeme sjednat cenu v pevné výši. Opomenout by smluvní strany neměly taktéž ujednání o podmínkách úhrady kupní ceny.

Při převádění nemovitostí na základě kupní smlouvy lze jednoznačně doporučit postup, kdy se finanční prostředky představující kupní cenu (event. i daň z nabytí nemovitých věcí, kterou podle platné právní úpravy platí kupující) vloží po podpisu kupní smlouvy nejprve na zvláštní účet do úschovy u advokáta, notáře nebo banky a k jejich vyplacení prodávajícímu dojde teprve po přepsání vlastnického práva k nemovitosti. Obdobně se postupuje s úhradou daně z nabytí nemovitých věcí – schovatel vyplácí částku rovnající se této dani přímo na účet příslušného finančního úřadu. Nutností je v tomto případě uzavření tzv. smlouvy o úschově mezi kupujícím, prodávajícím a třetí osobou poskytující úschovní služby. Pakliže strany použijí tento postup, vyhnou se tím situaci, kdy by kupující zaplatil kupní cenu, ale vlastnické právo na něj nebylo převedeno, i opačné situaci, kdy prodávající převede vlastnické právo, ale neobdrží kupní cenu. Peněžní prostředky jsou po celou dobu bezpečně uschovány u advokáta, notáře nebo banky, přičemž splněním smluvních podmínek vzniká těmto osobám povinnost peněžní prostředky v určitý okamžik vyplatit.

Dalšími běžnými ujednáními v kupní smlouvě jsou ujednání o tom, kdo podá návrh na vklad vlastnického práva k nemovitosti (na tomto návrhu postačí podpis pouze jedné ze smluvních stran) a kdo uhradí správní poplatky s tímto podáním spojené. Občanský zákoník dále smluvním stranám dovoluje upravit si v kupní smlouvě např. předkupní právo, důvody pro odstoupení od smlouvy, upřesnění odpovědnosti za vady, smluvní pokuty a další.

Podpisem kupní smlouvy proces koupě nemovitosti nekončí, neboť je třeba ještě zajistit převod vlastnického práva z prodávajícího na kupujícího. Řízení za účelem převodu zahájí katastrální úřad na návrh kupujícího nebo prodávajícího. Délka trvání řízení na katastrálním úřadu je individuální, nicméně úřad je povinen rozhodnout ve lhůtě 30 dnů od uplynutí lhůty, kdy na nemovitosti vázne plomba (20 dní). Ukončení řízení oznámí úřad účastníkům, účinky vkladu nastanou zpětně ke dni podání návrhu.