Úskalí nájemní smlouvy - na co si dát pozor?

Nájemní smlouva se bezesporu řadí mezi nejpoužívanější druhy smluv. Přestože nájemce nalezne ochranu v občanském zákoníku, měl by při uzavírání nájemní smlouvy věnovat zvýšenou pozornost některým jejím ujednáním.

Forma smlouvy

Občanský zákoník stanoví pro nájemní smlouvu obligatorní písemnou formu. Jak však postupovat v situaci, kdy byla nájemní smlouva sjednána ústně? Nájemní smlouva bude v tomto případě relativně neplatná, přičemž její neplatnost pro nedostatek formy může namítat pouze nájemce, pronajímateli je toto právo zákonem výslovně odepřeno. Nájemce musí brát při namítání neplatnosti v potaz ustanovení § 582 odst. 2 občanského zákoníku, které stanoví obecná pravidla ohledně nedodržení zákonem předepsané formy právního jednání. Jestliže stanoví, že namítat nedostatek formy nelze, pokud již bylo plněno, vyplývá z toho, že pokud již nájemce zaplatil nájemné, nemůže se neplatnosti smlouvy pro vadu formy dovolat. Zhojení neplatného právního jednání pak nastane, užívá-li nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, neboť tím se považuje nájemní smlouva za řádně uzavřenou.

 

Obecně k náležitostem nájemní smlouvy

Nájemní smlouva by měla obsahovat obecné náležitosti právního jednání, zejm. řádné označení smluvních stran a přesné vymezení předmětu smlouvy (tj. pronajímané nemovitosti včetně jejího příslušenství). Důležité je neopomenout ujednání výše nájemného a ostatních úhrad poskytovaných za plnění v souvislosti s užíváním bytu (viz níže). Vhodné je sjednat si přesně den odevzdání bytu, jinak platí, že k odevzdání bytu dojde první den měsíce následujícího po dni, kdy nájemní smlouva nabyla účinnosti. Smluvní strany by rovněž měly věnovat pozornost ujednání o povinné údržbě (tj. jakou údržbu je nájemce povinen provádět), protože není-li ujednáno jinak, nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu. Nájemce by si měl rovněž zkontrolovat, zda si pronajímatel v nájemní smlouvě nevyhradil souhlas s přijetím nového člena do nájemcovy domácnosti. V tom případě by nájemce mohl do své domácnosti přijímat pouze osoby blízké, jiné osoby pouze v případech hodných zvláštního zřetele. Ještě před podpisem smlouvy by si pak měl nájemce ověřit, zda je pronajímatel skutečným a výlučným vlastníkem nemovitosti, což se dá zjistit nahlédnutím do katastru nemovitostí.

 

Výše nájemného a jiných úhrad

Ustanovení § 2246 OZ vyžaduje po smluvních stranách, aby si sjednaly nájemné pevnou částkou, přičemž se uplatní domněnka, že výše nájemného se sjednává za jeden kalendářní měsíc. Absence ujednání konkrétní částky znamená, že nájemce má povinnost platit nájemné ve výši obvyklé. Smluvním stranám lze proto jednoznačně doporučit, aby si sjednaly přesnou výši nájemného, v opačném případě totiž ponechávají výši nájemného na okolnostech, které nemohou ovlivnit. Zajímat by se měl nájemce dále o to, zda nájemní smlouva obsahuje ujednání o každoročním zvyšování nájemného nebo zda je naopak takový postup výslovně vyloučen. Rovněž by si strany měly ujednat podrobnosti týkající se úhrady plateb za služby spojené s užíváním bytu. Schází-li ujednání, které služby je pronajímatel povinen poskytovat, uplatní se domněnka, že pronajímatel zajistí pouze služby nezbytné (mezi ně patří např. dodávky vody a tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu apod.). Kromě výše uvedených plateb může pronajímatel požadovat po nájemci rovněž složení peněžité jistoty. Ta nesmí po novele občanského zákoníku (zákon č. 460/2016 Sb.) nově překročit trojnásobek měsíčního nájemného.

 

Zakázaná ustanovení v nájemní smlouvě

Nájemci přisuzuje občanský zákoník postavení slabší smluvní strany. Tuto skutečnost lze usuzovat z ust. § 2235 OZ, které zakazuje ujednání zkracující nájemcova práva, a z ust. § 2239 OZ, které zakazuje smluvní ujednání ukládající nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená (k tomu srov. § 1813 zabývající se ochranou spotřebitele). Zakázána tak budou v prvé řadě ujednání krátící nájemcova zákonná práva, např. ujednání o kratší než zákonem stanovené výpovědní době, ujednání zakazující nájemci přijímat ve své domácnosti návštěvy apod. Dále se nebude přihlížet k ujednáním zjevně nepřiměřených povinností nájemce. Na rozdíl od poměrně vyčerpávajícího výčtu nepřiměřených ujednání v oblasti ochrany spotřebitele občanský zákoník zmiňuje v oblasti ochrany nájemce jako nepřiměřené ujednání pouze smluvní pokutu. Jaká další jednání jsou tedy vůči nájemci zjevně nepřiměřená? Za nepřiměřené bude považováno sjednání takové povinnosti nájemce, která nevychází z dispozitivních ustanovení občanského zákoníku mimo pododdíl o nájmu domu a bytu, a dále ujednání, které není v souladu s kogentní právní úpravou mimo tento pododdíl a je sjednáno v nájemcův neprospěch.[1] K tomu je třeba poznamenat, že zakázána je pouze zjevná nepřiměřenost, nepřiměřenost běžnou zákon připouští. Z toho lze dovodit, že záleží na posouzení okolností jednotlivého případu, zda se bude jednat o zdánlivé smluvní ujednání či nikoliv.

 

Určení doby nájmu

Důležitou otázkou s ohledem na trvání nájemního vztahu a jeho výpověď je určení doby nájmu. Je-li nájemní vztah sjednán na dobu neurčitou, může nájemce vypovědět nájem bez uvedení důvodu, pronajímatel pak jen ze zákonem stanovených důvodů (viz ust. § 2288 OZ – např. poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu). Doručením výpovědi druhé smluvní straně začíná běžet tříměsíční výpovědní doba, v případech dle ust. § 2291 OZ má pak pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby (např. pokud nájemce porušil svou povinnost zvlášť závažným způsobem – neplatí nájemné po tři měsíce). Nájemní smlouva uzavřená na dobu určitou může být ze strany nájemce vypovězena pouze v případě, že se změní okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval (viz ust. § 2287 OZ), přičemž musí být dodržena výpovědní doba. Pronajímatel může nájem na dobu určitou vypovědět opět jen ze zákonem stanovených důvodů uvedených v ust. § 2288 OZ. Nájem na dobu určitou zaniká konečně rovněž uplynutím stanovené doby, jestliže ve smlouvě není doložka o automatické prolongaci po uplynutí této doby.